Česká národní banka nechává úrokové sazby na současných úrovních již téměř rok. „Obrovský propad realitního trhu, prakticky nedostupné vlastní bydlení ve velkých městech a historicky nejvíce zaniklých firem. To jsou výsledky takřka rok trvajícího období extrémně vysokých základních úrokových sazeb. A to je špatně,” píše Evžen Korec. Je to ale opravdu špatně?
Bankovní rada České národní banky (ČNB) ponechala i na svém posledním měnově politickém zasedání základní úrokové sazby beze změny. Nejdůležitější 2T repo sazba je tak již téměř rok na úrovni 7 %, což je, jak poznamenává Evžen Korec, předseda představenstva a generální ředitel developerské společnosti Ekospol, „na nejvyšších hodnotách od roku 1999“.
Tip: ČNB se stará o inflaci… o vysokou inflaci
Je nepochybné, že vysoké úrokové sazby poškozují hypoteční trh. Průměrná úroková sazba skutečně poskytnutých hypoték se v posledním roce pohybuje kolem 6 % a z údajů České bankovní asociace (ČBA) vyplývá v posledních měsících meziroční propad objemu poskytnutých hypoték i o více než 80 %. To se podepisuje i na realitním trhu, který zamrzl po vzoru trhu hypotečního.
„Nevídaně vysoké úrokové sazby dusí celou ekonomiku. Nejvíce je to vidět na realitním trhu, který loni zcela zásadně propadl, například v Praze se loni prodalo nejméně nových bytů za posledních dvacet let,“ upozorňuje Evžen Korec.
Propad prodejů na developerském trhu je skutečně patrný. Sice se již odráží ode dna, ale důvod k radosti rozhodně není. Růst úrokových sazeb hypoték ale není jedinou příčinou.
Zatímco starší byty v průměru meziročně zlevnily o 11 %, developeři drží ceny neměnné. Zdůvodňují to růstem cen materiálů a stavebních prací. Raději tak rozšiřují své zásoby neprodaných bytů, odkládají nové projekty a vymýšlejí akce na dotované úrokové sazby hypoték pro první roky po koupi novostavby, než by si šáhli na marži.
Snížení úrokových sazeb České národní banky by nepochybně vedlo k oživení hypotečního trhu, což by se promítlo i do cen nemovitostí a do prodejů developerů. Vysoké sazby skutečně tlumí ekonomickou aktivitu a růst. Jenže… o to právě jde v boji s vysokou inflací.
Podle předběžných údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) se po dvoučtvrtletní recesi vrátila česká ekonomika opět k růstu. O pouhou desetinu procenta, ale i tak se jednalo o překvapení proti všeobecnému očekávání. V Česku navíc není žádná nedobrovolná nezaměstnanost a každý, kdo chce pracovat, práci najde. To zvyšuje jistotu zaměstnanců a spolu se zakotvenými inflačními očekáváními požadavky na rychlejší růst mezd. A růst mezd v období vysoké inflace dál přilévá olej do ohně. Česká národní banka má přitom pouze jeden hlavní nástroj, kterým může inflační tlaky mírnit – úrokové sazby.
Po zveřejnění údajů o hrubém domácím produktu (HDP) s mezičtvrtletním růstem o 0,1 % se analytici přiklonili k prospěšnosti zvýšení základních úrokových sazeb. Na čtvrtečním zasedání bankovní rady centrální bankéři sice o zvýšení nerozhodli, ale jejich hlasování bylo mnohem těsnější než dříve. A pokud by se inflační očekávání propsala do růstu mezd, na příštím zasedání je pravděpodobný růst sazeb, byť by byl jen „kosmetický“ o 0,25 procentního bodu.
Základní sazby ČNB se do úrokových sazeb nepropisují přímo. Banky si zajišťují zdroje pro poskytování hypoték na trhu, přičemž nejvýznamnější je v tomto směru pětiletý swap. I ten je ale měnovou politikou centrální banky ovlivněn. A tak je pravděpodobné, že by růst sazeb ČNB dál vedl k utažení opasku hypotečních bank a zprostředkovaně i developerů a dalších prodávajících nemovitosti.
ČNB zatím zvolila politiku „stability úrokových sazeb“ a ke krocení inflace využívá spíše směnný kurz. Silná koruna zlevňuje dovozy, což snižuje i tuzemské ceny (případně zvyšuje marže prodávajících, v závislosti na tom, jaké ceny jsou spotřebitelé ochotni tolerovat). Tím lze ovlivnit především dováženou inflaci a ČNB si tuto strategii může dovolit „díky“ nedávnému čtyřletému kurzovému závazku, kdy držela kurz koruny „kolem“ 27 Kč/EUR, čímž navýšila devizové rezervy.
Boj si inflací prostřednictvím kurzového závazku je ale dvousečná zbraň. Česká ekonomika je ekonomikou exportní. A vývozci inkasují nižší ceny (v korunách) za vyvážené zboží.
Pro developery, prodávající, kupující a hypoteční klienty z posledního zasedání bankovní rady ČNB plyne i další špatná zpráva. I kdyby nedošlo k dalšímu zvýšení sazeb, budou na současné úrovni déle, než se čekalo. Tedy, čekalo… řada ekonomů včetně jednoho člena bankovní rady (Tomáše Holuba) varovalo, že pokud ČNB nezvýší sazby nad současnou úroveň, což neudělala, budeme se s inflací potýkat mnohem déle. A mnohem déle budeme muset strpět i vysoké úrokové sazby. To se nyní jen potvrzuje.
„Podle základního scénáře nové prognózy ČNB by repo sazba měla začít klesat ve třetím čtvrtletí a do konce letošního roku by se měla snížit o zhruba 125 bb. Guvernér Michl však uvedl, že úrokové sazby podle bankovní rady zůstanou oproti prognóze ČNB vyšší po delší dobu. My v souladu s tím do konce roku očekáváme snížení v souhrnu o 75 bb.,“ uvádí kupříkladu výhled analytiků Komerční banky.
Volání po snížení základních úrokových sazeb je ve světle současné inflace důsledkem nepochopení makroekonomických souvislostí. Pokud by je bankovní rada snížila, vyslalo by to jednoznačný signál rezignace boje proti inflaci. A to, co zažíváme poslední rok, by byla jen mírná ukázka. Ostatně o pokles sazeb se pod diktátem tureckého prezidenta Recep Tayyip Erdoğana pokusila turecká centrální banka. A turecká ekonomika za to zaplatila.
Zvýšení úrokových sazeb ochlazuje ekonomiku, realitní i hypoteční trh a zvyšuje nezaměstnanost. To ale v době vysoké inflace není špatně. Je to nezbytné. Je to cena za rozhazovačnou rozpočtovou politiku v době pandemie za minulé vlády, v jejíž šlepějích bohužel kráčí i současná vláda pod záminkou energetické krize a dopadů ruské agrese na Ukrajině…
