Daň z nemovitostí v Česku je nízká. A když je nějaká daň nízká, mají politici nutkání ji zvýšit. Co by přineslo zvýšení daně z nemovitostí na diskutované 1 % z tržní ceny? V prvé řadě hluboký propad cen…
Daň z nemovitostí se v České republice v letošním roce zvýšila řádově o 80 %. A i v následujících letech se má postupně zvyšovat s tím, jak poroste cenová hladina. Přesto zůstává extrémně nízká a ve srovnání s naprostou většinou evropských zemí „neobstojí“.
Trnem v oku mnohých (především levicově smýšlejících) politiků, ale i ekonomů je především skutečnost, že daň z nemovitostí neodráží tržní cenu daněného majetku. Často je poukazováno též na fakt, že v Česku je více zdaněná práce než majetek, což vytváří tlak na růst nerovnosti mezi občany. Jak by se ale projevilo znatelné zvýšení daně z nemovitostí na cenách realit?
Výrazně vyšší zdanění by znamenalo pro majitele nemovitostí zvýšení budoucích výdajů spojených s držbou nemovitosti. Výsledkem by bylo, že případný zájemce o koupi bude ochoten za byt či rodinný dům zaplatit nižší cenu než v případě, kdy je daň z nemovitosti fakticky nulová. A o kolik?
Na to stačí jednoduchý propočet. Vyjděme pro jednoduchost s ceny nemovitosti 1 mil. Kč (je-li nemovitost dražší, stačí výsledek vynásobit příslušným počtem milionů korun). Z té by daň z nemovitosti při zvýšení na 1 % z tržní ceny činila 10 tis. Kč.
Zanedbejme nyní daňový dopad při růstu ceny nemovitostí. Ten by po úvodním propadu mohl být srovnatelný s předchozím tempem růstu, neboť daňová změna by se promítla do poklesu cen jednorázově. Pro další výpočet tedy můžeme počítat s daní z 1 mil. Kč a nemusíme zvažovat její nárůst.
Roční daň z nemovitosti by tedy činila 10 tis. Kč. Tuto daň by majitel platil po celou dobu vlastnictví. Pro jednoduchost byl zvolen horizont 30 let, a po dobu 30 let tak majitel platí 10 tis. Kč ročně na dani. Tyto platby je následně potřeba převést na současnou hodnotu, k čemuž bylo využito očekávané míry inflace ve výši 3 % ročně. Celkově za 30 let by majitel nemovitosti v ceně 1 mil. Kč zaplatil v současné hodnotě přibližně 200 tis. Kč.
A o 200 tis. Kč by kupující byl tedy ochoten za nemovitost zaplatit méně. Jenže… nižší cena nemovitosti znamená také nižší daň. Při ceně 800 tis. Kč by současná hodnota zaplacené daně činila cca 160 tis. Kč, ušetřil by tedy 40 tis. Kč, které by byl nicméně ochoten zaplatit (za předpokladu, že před zvýšením daně byl ochoten zaplatit 1 mil. Kč). To by navýšilo cenu na 840 tis. Kč… z níž by daňová povinnost byla naopak vyšší (cca 170 tis. Kč), což by snížilo ochotu zaplatit a cena by klesla na řádově 830 tis. Kč.
To představuje pokles cen nemovitostí o 17 %.
Ve skutečnosti to není tak jednoduché. Do dopadu daňové změny by vstoupila celá řada dalších faktorů. Kupříkladu skutečnost, že lidé mohou přistupovat k diskontní sazbě různým způsobem (mají jiný vztah k budoucím výdajům) a velká část populace (bohužel) neumí počítat.
Významné je také složení majitelů nemovitostí. Skupina lidí, kteří jsou nazýváni „chudí milionáři“, jsou penzisté, kteří bydlí ve vlastním rodinném domě či bytě, jehož hodnota dosahuje řádu milionů korun, ovšem vyžívají pouze z nízkého důchodu. Tito lidé by měli potíže vysokou daň z nemovitostí zaplatit a část z nich by musela své nemovitosti prodat. To by dál zvýšilo nabídku nemovitostí, což by vyvolalo tlak na ještě hlubší propad cen.
A ani samotná daň by nepochybně nebyla postavena tak jednoduše stejná pro všechny a bez výjimek. Výjimky pochopitelně daňový systém komplikují, ale byly-li vhodně nastavené, mohly by snížit dopad do cen, minimálně v rovině nucených prodejů z důvodu nedostatku peněz na zaplacení daně.
A samotná vyšší daň z nemovitostí, by též mohla motivovat k vyšší nabídce bytů a ke zvýšení dostupnosti bydlení. Kupříkladu Národní ekonomická rada vlády (NERV) navrhuje relativní zvýšení daně ze stavebních pozemků vůči bytovým domům, což by motivovalo k jejich využití k výstavbě. Není to ale samospásné, a tak NERV navrhuje celkem 12 bodů, které ke zvýšení dostupnosti bydlení mohly vést.
