Hypoteční trh se v roce 2023 pomalu vzpamatovával. Po propadech z konce roku 2022 až o 80 % pak hlásí vysoké nárůsty. Úrokové sazby ale klesají stále pomalu… výrazně pomaleji, než by mohly. Jak se bude hypoteční trh vyvíjet v roce 2024?
Vysoké úrokové sazby zařízly hypoteční trh. Lidé si zvykly na úroky začínající číslicí 1, přinejhorším 2, a tak na sazby poblíž 6% hranice odmítli přijmout. Mimo jiné proto, že na takto drahé hypotéky nedosáhnou… tedy, nedosáhnou na dostatečně vysokou hypotéku, aby si mohli koupit byt či rodinný dům, jejichž cena byla vyšponována mimo jiné levnými hypotékami v předešlých letech.
Hypoteční sazby dosáhly svého maxima na sklonku roku 2022, tedy přibližně půl roku po zvýšení základních sazeb České národní banky (ČNB), kdy se 2T repo sazba vyšplhala na 7 %. Hypoteční úvěry v průměru téměř dosáhly na sazbu 6 %. Od té doby (s výkyvy) postupně klesají, a to navzdory „stabilitě základních úrokových sazeb“, které bankovní rada ČNB snížila až na svém předvánočním zasedání.
Graf 1: Vývoj úrokových sazeb hypoték a 2T repo sazby
Poznámka: Úrokové sazby hypoték bez ohledu na poskytovatel a účel poskytnutí úvěru.
Zdroj: ČBA Hypomonitor, ČNB
Úrokové sazby hypoték ovlivňují měnově politické sazby jen nepřímo. Mnohem více záleží na dlouhodobých sazbách, kterými si banky zajišťují zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů. Vedle vydávání hypotečních zástavních listů je hlavním zdrojem pětiletý swap. A ten ukazuje, že by hypotéky měly zlevnit. A to výrazně.
Graf 2: Vývoj 5r swapu v posledních 2 letech
Zdroj: Patria.cz
Pětiletý swap (5r swap) prošel v posledních dvou letech bouřlivým vývojem. Z úrovní pod 4 % vystřelil v extrémech až k 6,5 % a nad 6 % se podíval v roce 2022 rovnou několikrát. V loňském roce již (s vysokou kolísavostí) klesal ve vidině blížícího se obratu v měnové politice ČNB.
Na konci roku 2023 se dostal na úrovně z počátku roku 2022, tedy pod 4 %. A co na to hypotéky? Na první pohled překvapivě nic… nebo alespoň nic moc. Zatímco na začátku roku 2022 se hypoteční sazby pohybovaly mírně nad 3 % (v lednu 3,34 %), na konci roku 2023 byly stále mírně pod 6 % (v listopadu 5,67 %). Důvodů je hned několik.
Prvním z nich je trend. Na začátku roku 2022 pokračovaly hypotéky v růstu sazeb a cenu zdrojů doháněly. Nyní dochází k opačnému procesu, kdy ceny zdrojů klesají a hypotéky je dohánějí z opačného směru. Navíc ne zcela překvapivě banky reagují rychleji na růst cen zdrojů než na jejich pokles. Při růstu ceny zdrojů jde bankám o zamezení ztrát. Naopak zpoždění vyrovnání sazeb při poklesu cen zdrojů generuje dodatečný zisk – o který se banky připraví až soubojem o klienty v rámci tržního prostředí.
Nicméně trend nedokáže vysvětlit tak velký rozdíl. Od vrcholu hypotečních sazeb zlevnily ceny zdrojů minimálně o 1 procentní bod (pokud odmyslíme extrémy, jinak by to bylo ještě více). Hypoteční sazby ve stejném období zlevnily dle Hypomonitoru ČNB v průměru o 0,3 procentního bodu.
Dalším důvodem pomalého zlevňování hypoték je růst rizika pro banky. Nejde ani tak o to, že se Česká republika nachází v technické recesi. I když se ekonomice nedaří, nezaměstnanost je stále nízká a firmy pořád nemají dost lidí. Průmysl i další zaměstnavatelé tak volají po rozvolnění imigrační politiky, a to i po příchodu statisíců pracovníků vyhnaných Putinovou armádou z jejich domovů. Riziko zvýšila především Česká národní banka.
ČNB vydala svůj právní názor, za kterým si stojí, že podle stávajícího zákona o spotřebitelském úvěru nesmějí banky při mimořádném splacení hypotéky v průběhu smluvně sjednané fixace úrokové sazby účtovat téměř nic. Poplatky bank se tak mohou pohybovat v řádu nejvýše nízkých tisíců korun. Jenže… když klient refinancuje hypotéku k jiné bance, jeho původnímu ústavu vypadnou očekávané příjmy, ale zůstanou náklady na zajištění zdrojů. A to je riziko, které banky započítávají do úrokových sazeb.
Riziko mimořádné splátky hypotéky je přitom vyšší při poklesu úrokových sazeb z vyšších úrovní. Banky proto nyní ani nemohou reagovat pružněji na snížení ceny zdrojů, protože jim rostou náklady na riziko. A příliš nepomůže ani schválená novela zákona, která bankám umožní část nákladů přenést na klienta. Bohuže příliš malou část…
Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték v roce 2024
V letošním roce bude Česká národní banka s největší pravděpodobností postupně snižovat své úrokové sazby. 2T repo sazba by se mohla v závěru roku pohybovat kolem 4% úrovně. To může vést též ke snížení nákladů na zajištění zdrojů – zlevnění 5r swapu. Ovšem ne příliš mnoho. Očekávání poklesu sazeb je již do značné míry v ceně zdrojů započítáno.
Hypoteční sazby by ale mohly postupně také klesat. Ne příliš rychle a ne příliš hluboko, ovšem v druhé polovině roku budou pravděpodobně v průměru začínat číslicí 4. Níže se nejspíš nedostanou…
