Hypoteční trh v Česku prudce propadá. V květnu 2022 banky poskytly o 60 % méně hypoték než před rokem. Má to ale háček. Tak zlé, jak to na první pohled vypadá, to není… zatím. A co na to realitní trh?
Česká bankovní asociace (ČBA) v pondělí zveřejnila data hypotečního trhu za květen 2022. Na první pohled čísla vypadají tragicky. Až na rostoucí úrokové sazby, které se vyšplhaly na 4,62 %, klesá vše – jak objem, tak počet poskytnutých hypoték. A ne málo. Na meziroční úrovni propadl téměř o 60 %.
Objem poskytnutých hypoték bankami v květnu klesl meziročně o 58,5 % na 17,76 mld. Kč a počet o 57,3 % na 6 078 kusů. U hypoték poskytnutých stavebními spořitelnami byl přitom propad ještě hlubší – objem klesl o 63,9 % na 3,14 mld. Kč a počet o 60,5 % na 1 095 kusů.
Tip: Hypotéky v květnu zdražily… a ještě zdraží
Graf 1: Vývoj objemu poskytnutých hypoték
Zdroj: Česká bankovní asociace, EMA data
Graf 2: Vývoj počtu poskytnutých hypoték
Zdroj: Česká bankovní asociace, EMA data
První pohled je nicméně zastíněn výjimečným rokem 2021, který překonal veškerá očekávání a navzdory (či díky) rozběhlé pandemii přepsal historii hypotečního trhu. Při porovnání s rokem 2020 již situace není zdaleka tak tragická. A tak zatímco za prvních pět měsíců letošního roku klesl objem i počet bankami poskytnutých hypoték téměř o polovinu, ve srovnání s rokem 2020 se drží na srovnatelných úrovních.
Tabulka 1: Počet a objem bankami poskytnutých hypoték v lednu až květnu
|
Počet (ks) |
Objem (mld. Kč) |
|
|
leden až květen 2020 |
35010 |
88,21 |
|
leden až květen 2021 |
64592 |
191,60 |
|
leden až květen 2022 |
33261 |
103,24 |
Zdroj: Česká bankovní asociace, EMA data
Hlavním zdrojem propadů navíc není nový obchod, ale refinancování hypoték. Za pět měsíců tohoto roku klesl objem nových bankami poskytnutých hypoték o třetinu (31,9 %), ovšem objem refinancovaných o dvě třetiny (67,7 %). Objem nově poskytnutých hypoték navíc oproti roku 2020 vzrostly o čtvrtinu (25 %) a v tomto porovnání se stále daří růst i v refinancování (6,8 %).
Tabulka 2: Objem bankami poskytnutých nových a refinancujících hypoték v lednu až květnu (v mld. Kč)
|
Nové |
Refinancované |
|
|
leden až květen 2020 |
67,44 |
15,27 |
|
leden až květen 2021 |
123,89 |
50,44 |
|
leden až květen 2022 |
84,31 |
16,30 |
Zdroj: Česká bankovní asociace, EMA data
Bude hůř…
To, že dosud hypoteční trh neklesá pod druhý nejúspěšnější rok v české historii, ale neznamená, že nemůže být hůř. Naopak. Současný vývoj napovídá tomu, že hůř ještě bude. V květnu se průměrná úroková sazba bankami poskytnutých hypoték dle Hypomonitoru ČBA vyšplhala na 4,62 %, ovšem podle GOFIreal se hypoteční sazba skutečně poskytnutých hypoték v minulém týdnu dostala již na 5,45 %.
Graf 3: Vývoj úrokových sazeb poskytnutých hypoték
Zdroj: Česká bankovní asociace, EMA data
A nabídkové sazby jsou ještě výše. podle nového Fincentrum Hypoindexu je ještě výše – na 5,71 %. I to, a nejen to, naznačuje, že úrokové sazby poskytnutých hypoték půjdou výše.
Další důvod zdražení hypoték již nyní přidává očekávání zvýšení zakladních sazeb České národní banky (ČNB), které vzhledem k inflaci, která dle údajů Českého statistického úřadu z minulého týdne opět překonala i nejpesimističtější předpovědi, bude zřejmě vyšší než odcházejícím guvernérem Jiřím Rusnokem 0,75 procentního bodu (a možná víc). Na základě 16% inflace je pravděpodobné zvýšení sazeb minimálně o 1 procentní bod… a nejspíš ještě výš. A to může vystřelit hypotéky k 7 %.
Dopadnou drahé hypotéky na realitní trh?
Zdražující se hypotéky jsou jedním z faktorů, který může ochladit i realitní trh. Ten začíná pomalu zpomalovat, což se ale zatím projevuje především na prodloužení doby prodeje a menším počtu zájemců přicházejících na prohlídky nemovitosti. Podle dat EMA data se to ale zatím neprojevilo na celkovém objemu prodejů, který byl i v květnu meziročně vyšší.
Důvodem zatím malého dopadu propadu hypotečního trhu do trhu nemovitostí je velký objem hotovosti mezi domácnostmi. Proto se také mění struktura kupujících, kdy ubývá prodejů s hypotékou. Dříve či později ale pravděpodobně k poklesům dojde i na realitním trhu.
