Hypoteční trh v září podle údajů České bankovní asociace propadl meziročně o 80 %. Lidé nedosáhnou na hypoteční úvěr, a nemohou proto zaplatit aktuální vysoké ceny nemovitostí. K propadu cen realit to ale vést nemusí.
Banky v září 2022 podle Hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA) poskytly pouze 2 206 hypotečních úvěrů v objemu 6,16 mld. Kč. To představuje propad řádově o 80 % oproti loňskému roku, který byl rekordní. Ovšem i ve srovnání s předloňským rokem jde o pokles o 75 %.
Graf 1: Počet a objem poskytnutých hypotečních úvěrů
Zdroj: EMA data z dat ČBA
Důvod propadu je jednoznačný: Růst úrokové sazby. Zatímco před rokem v září dosahovala 2,43 % a před dvěma lety dokonce 2,06 %, letos se vyšplhala na již na 5,81 %. U ryze nových hypotečních úvěrů (bez refinancování) je dokonce ještě o 2 bazické body vyšší.
Graf 2: Vývoj úrokových sazeb skutečně poskytnutých hypoték
Zdroj: EMA data z dat ČBA
Výsledkem je nižší dostupnost úvěrů i s ohledem na regulaci ze strany České národní banky (ČNB). A zatímco dříve představoval největší překážku ukazatel LTV (loan to value, poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti), který ČNB limituje na 80 % a pro mladé do 36 let na 90 % zástavní hodnoty, nyní se do popředí dostává ukazatel DSTI (debt servis to income, výše splátek úvěrů k příjmům domácnosti). Podle něj mohou banky poskytnout úvěry se splátkou do výše 45 % (u mladých do 36 let 50 %) čistých příjmů domácnosti.
Tip: Hypoteční trh v září dál propadl… strhne i ceny bytů?
Zhoršená dostupnost vlastního bydlení je patrná na příkladu koupě bytu v Praze za cenu 6 mil. Kč, který může domácnost financovat hypotékou ve výši 4,8 mil. Kč. Při loňské úrokové sazbě 2,43 % činila splátka 30leté hypotéky 18 792 Kč. Při současné úrokové sazbě 5,81 % splátka stejného úvěru dosahuje na 28 195 Kč, a je tedy přesně o polovinu vyšší.
Tabulka 1: Vliv výše úrokové sazby na dostupnost hypotéky
Úroková sazba | 2,43 % | 5,81 % |
Splátka úvěru | 18 792 Kč | 28 195 Kč |
Potřebný čistý příjem domácnosti | 41 759 Kč | 62 655 Kč |
Zdroj: EMA data
Potřebný hrubý příjem pro získání hypotéky tak u samostatného bezdětného žadatele, který využívá pouze základní slevu na poplatníka, vzrostl z 53 000 Kč na 81 500 Kč. U žádajícího bezdětného páru pak vzrostl z 25 000 Kč na osobu na 39 000 Kč na osobu. Tím se hranice přiblížila hrubé průměrné mzdě v ekonomice, která podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) ve 2. čtvrtletí stoupla na 40 086 Kč. Před rokem dosahovala 38 390 Kč, a tak potřebný příjem každého v žádajícím páru dosahoval 65 % průměrné mzdy. Medián mzdy, tedy mzda, jejíž výši má alespoň polovina zaměstnanců, je přitom znatelně nižší.
Výsledkem je, že s vyšší úrokovou sazbou přibývá domácností, které na hypoteční úvěr nedosáhnou. Řešením přitom ale nemusí být zrušení limitů DSTI či dalších, i když i to by alespoň části domácnostem pomohlo. Banky vyhodnocují (pokud je ČNB nenutí jinak) schopnost splácet svých klientů na základě více informací, nikoliv pouze mechanicky na základě výše příjmu a splátky úvěru.
Ceny nemovitostí příliš neklesají… zatím
Přestože hypoteční trh je na bodu mrazu, ceny nemovitostí zatím příliš neklesají. V některých segmentech je sice již patrný jejich pokles (kupříkladu rekreační nemovitosti, tedy zbytné „druhé bydlení“, které lidé pořizovali houfně v průběhu pandemie a kterého se pod tíhou nákladů na údržbu a především energie opět zbavují), ale v segmentu standardních bytů k poklesu nedochází a v některých krajích dokonce ceny ještě nezastavily svůj růst.
Realitní trh také zpomalil. Poměrně svižně se prodlužuje doba prodeje a realitní makléři se potýkají se zásadním poklesem zájmu o prohlídky. Průměrná doba prodeje v září podle EMA data stoupla již na 86,5 dne, přičemž ještě v dubnu tohoto roku dosahovala 67,3 dne. To představuje prodloužení o více než 19 dní za pouhých 5 měsíců.
Hlavním důvodem, proč ceny nemovitostí více neklesají, je setrvačnost realitního trhu. Prodávající si zvykly na určitou cenovou hladinu a nechtějí prodávat „pod cenou“. Pokud nespěchají z jakéhokoliv důvodu s prodejem, raději prodávají delší dobu nebo prodej odloží.
V současnosti situace na realitním trhu připomíná westernový pistolnický souboj. Kupující očekávají, že ceny nemovitostí poklesnou, a tak nekupují. Prodávající nechtějí snižovat cenu, a tak čekají, až kupujícím dojde trpělivost a sáhnou na spoušť.
Současná situace zatím prodávající ve větší míře prodávat se slevou nic nenutí. Česká ekonomika se sice k recesi blíží, ale ještě do ní nedospěla, nezaměstnanost sice stoupá, ale pořád se drží velmi nízko, a přestože úspory domácností ohlodala inflace, na účtech mají stále dostatečné rezervy (v průměru, samozřejmě). Podíl úvěrů v selhání se tak stále drží na historicky nízkých úrovních.
Vše ale může změnit zima. Vysoké náklady na energie nevyčerpají jen úspory domácností, ale podepíší se i na zdraví zejména firem s energeticky náročnou výrobou. Pokud se ekonomika pohrouží do recese, řada firem nemusí přežít. K tomu již některé firmy plánují odchod na energeticky stabilnější kontinenty, než jakým se ukázala být Evropa závislá na plynu z totalitního Ruska. Restrukturalizace evropské energetiky přitom bude minimálně několik let trvat. Mezitím může dojít k růstu nezaměstnanosti a počtu nucených dražeb. To by mohlo vést k poklesu cen na realitním trhu.
Je zde ale i druhá strana mince. Za poslední rok i vlivem ruské invaze na Ukrajině, která vyhnala miliony lidí z jejich domovů, z nichž statisíce našly útočiště v České republice, extrémně stouply ceny nemovitostí. To zvyšuje výnos z investic do nájemních bytů, jejichž koupě se tak může investorům vyplatit i za současných podmínek. Stejně tak lidé bydlící v nájmu mohou usoudit, pokud jim zdroje a schopnost splácet úvěr stačí, že je i dnes pro ně lepším řešením si byt koupit než platit současný nájem.
Zda a jakým směrem se ceny nemovitostí nakonec rozhýbou, ukáže nejspíš až začátek jara příštího roku. V té době bude již zjevné, jak česká ekonomika přečkala energetickou krizi (nebo alespoň její první zimu).