Dům z peněz - eura - ceny nemovitostí

Hypoteční trh v září podle údajů České bankovní asociace propadl meziročně o 80 %. Lidé nedosáhnou na hypoteční úvěr, a nemohou proto zaplatit aktuální vysoké ceny nemovitostí. K propadu cen realit to ale vést nemusí.

Banky v září 2022 podle Hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA) poskytly pouze 2 206 hypotečních úvěrů v objemu 6,16 mld. Kč. To představuje propad řádově o 80 % oproti loňskému roku, který byl rekordní. Ovšem i ve srovnání s předloňským rokem jde o pokles o 75 %.

Graf 1: Počet a objem poskytnutých hypotečních úvěrů

Objem a počet poskytnutých hypotékZdroj: EMA data z dat ČBA

Důvod propadu je jednoznačný: Růst úrokové sazby. Zatímco před rokem v září dosahovala 2,43 % a před dvěma lety dokonce 2,06 %, letos se vyšplhala na již na 5,81 %. U ryze nových hypotečních úvěrů (bez refinancování) je dokonce ještě o 2 bazické body vyšší.

Graf 2: Vývoj úrokových sazeb skutečně poskytnutých hypoték

Průměrná úroková sazba poskytnutých hypotékZdroj: EMA data z dat ČBA

Výsledkem je nižší dostupnost úvěrů i s ohledem na regulaci ze strany České národní banky (ČNB). A zatímco dříve představoval největší překážku ukazatel LTV (loan to value, poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti), který ČNB limituje na 80 % a pro mladé do 36 let na 90 % zástavní hodnoty, nyní se do popředí dostává ukazatel DSTI (debt servis to income, výše splátek úvěrů k příjmům domácnosti). Podle něj mohou banky poskytnout úvěry se splátkou do výše 45 % (u mladých do 36 let 50 %) čistých příjmů domácnosti.

Tip: Hypoteční trh v září dál propadl… strhne i ceny bytů?

Zhoršená dostupnost vlastního bydlení je patrná na příkladu koupě bytu v Praze za cenu 6 mil. Kč, který může domácnost financovat hypotékou ve výši 4,8 mil. Kč. Při loňské úrokové sazbě 2,43 % činila splátka 30leté hypotéky 18 792 Kč. Při současné úrokové sazbě 5,81 % splátka stejného úvěru dosahuje na 28 195 Kč, a je tedy přesně o polovinu vyšší.

Tabulka 1: Vliv výše úrokové sazby na dostupnost hypotéky

Úroková sazba

2,43 %

5,81 %

Splátka úvěru

18 792 Kč

28 195 Kč

Potřebný čistý příjem domácnosti

41 759 Kč

62 655 Kč

Zdroj: EMA data

Potřebný hrubý příjem pro získání hypotéky tak u samostatného bezdětného žadatele, který využívá pouze základní slevu na poplatníka, vzrostl z 53 000 Kč na 81 500 Kč. U žádajícího bezdětného páru pak vzrostl z 25 000 Kč na osobu na 39 000 Kč na osobu. Tím se hranice přiblížila hrubé průměrné mzdě v ekonomice, která podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) ve 2. čtvrtletí stoupla na 40 086 Kč. Před rokem dosahovala 38 390 Kč, a tak potřebný příjem každého v žádajícím páru dosahoval 65 % průměrné mzdy. Medián mzdy, tedy mzda, jejíž výši má alespoň polovina zaměstnanců, je přitom znatelně nižší.

Výsledkem je, že s vyšší úrokovou sazbou přibývá domácností, které na hypoteční úvěr nedosáhnou. Řešením přitom ale nemusí být zrušení limitů DSTI či dalších, i když i to by alespoň části domácnostem pomohlo. Banky vyhodnocují (pokud je ČNB nenutí jinak) schopnost splácet svých klientů na základě více informací, nikoliv pouze mechanicky na základě výše příjmu a splátky úvěru.

Ceny nemovitostí příliš neklesají… zatím

Přestože hypoteční trh je na bodu mrazu, ceny nemovitostí zatím příliš neklesají. V některých segmentech je sice již patrný jejich pokles (kupříkladu rekreační nemovitosti, tedy zbytné „druhé bydlení“, které lidé pořizovali houfně v průběhu pandemie a kterého se pod tíhou nákladů na údržbu a především energie opět zbavují), ale v segmentu standardních bytů k poklesu nedochází a v některých krajích dokonce ceny ještě nezastavily svůj růst.

Realitní trh také zpomalil. Poměrně svižně se prodlužuje doba prodeje a realitní makléři se potýkají se zásadním poklesem zájmu o prohlídky. Průměrná doba prodeje v září podle EMA data stoupla již na 86,5 dne, přičemž ještě v dubnu tohoto roku dosahovala 67,3 dne. To představuje prodloužení o více než 19 dní za pouhých 5 měsíců.

Hlavním důvodem, proč ceny nemovitostí více neklesají, je setrvačnost realitního trhu. Prodávající si zvykly na určitou cenovou hladinu a nechtějí prodávat „pod cenou“. Pokud nespěchají z jakéhokoliv důvodu s prodejem, raději prodávají delší dobu nebo prodej odloží.

V současnosti situace na realitním trhu připomíná westernový pistolnický souboj. Kupující očekávají, že ceny nemovitostí poklesnou, a tak nekupují. Prodávající nechtějí snižovat cenu, a tak čekají, až kupujícím dojde trpělivost a sáhnou na spoušť.

Současná situace zatím prodávající ve větší míře prodávat se slevou nic nenutí. Česká ekonomika se sice k recesi blíží, ale ještě do ní nedospěla, nezaměstnanost sice stoupá, ale pořád se drží velmi nízko, a přestože úspory domácností ohlodala inflace, na účtech mají stále dostatečné rezervy (v průměru, samozřejmě). Podíl úvěrů v selhání se tak stále drží na historicky nízkých úrovních.

Vše ale může změnit zima. Vysoké náklady na energie nevyčerpají jen úspory domácností, ale podepíší se i na zdraví zejména firem s energeticky náročnou výrobou. Pokud se ekonomika pohrouží do recese, řada firem nemusí přežít. K tomu již některé firmy plánují odchod na energeticky stabilnější kontinenty, než jakým se ukázala být Evropa závislá na plynu z totalitního Ruska. Restrukturalizace evropské energetiky přitom bude minimálně několik let trvat. Mezitím může dojít k růstu nezaměstnanosti a počtu nucených dražeb. To by mohlo vést k poklesu cen na realitním trhu.

Je zde ale i druhá strana mince. Za poslední rok i vlivem ruské invaze na Ukrajině, která vyhnala miliony lidí z jejich domovů, z nichž statisíce našly útočiště v České republice, extrémně stouply ceny nemovitostí. To zvyšuje výnos z investic do nájemních bytů, jejichž koupě se tak může investorům vyplatit i za současných podmínek. Stejně tak lidé bydlící v nájmu mohou usoudit, pokud jim zdroje a schopnost splácet úvěr stačí, že je i dnes pro ně lepším řešením si byt koupit než platit současný nájem.

Zda a jakým směrem se ceny nemovitostí nakonec rozhýbou, ukáže nejspíš až začátek jara příštího roku. V té době bude již zjevné, jak česká ekonomika přečkala energetickou krizi (nebo alespoň její první zimu).

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account