Snad každý realitní makléř se v praxi s černou stavbou setkal. Kůlna, garáž či nějaký přístavek k domu nezapsaný v katastru nemovitostí (dále jen “KN”) není nic neobvyklého. Proč byste ji neměli přehlédnout, ale naopak už při náboru nemovitosti odhalit a řešit, co s ní?
1) Sankce, demolice, pojištění, hypotéka…
Černá stavba byla provedena bez příslušného povolení, který zákon stanoví. Jde tedy o přestupek, který je sankcionován pokutou, nařízením odstranění stavby a v krajním případě i odstraněním stavby na náklady vlastníka.
Černá stavba se “nepromlčí”, a proto řízení o jejím odstranění může správní orgán zahájit kdykoliv, i po desítkách let její existence.
Kromě hrozících sankcí a demolice, je problém také pojištění černé stavby, resp. odmítnutí případného plnění ze strany pojišťovny.
Rovněž nelze černou stavbu a/nebo nemovitosti, jejichž je černá stavba součástí (např. garáž u domu), financovat hypotékou. Banky neakceptují černou stavbu jako zajištění poskytovaného úvěru a nepřijmou ji do zástavy.
Není dobrou vizitkou realitního makléře, pokud černou stavbu odhalí až znalec, který pro úvěrující banku připravuje ocenění nemovitostí.
2) Revize katastru
Probíhá postupné mapování a revize katastru nemovitostí na území celé ČR.
Je téměř jisté, že černou stavbu katastrální úřad dříve či později odhalí a její legalizaci či demolici se vlastník nevyhne.
Budete-li zprostředkovatelem koupě takové nemovitosti, můžete mít v takovém případě problém s požadavkem na náhradu škody od kupujícího.
3) Odpovědnost makléře za informace
Existuje rozsudek, který odpovědnost za informace poskytované při prodeji přenáší na realitního makléře.
Rovněž nový Zákon o realitním zprostředkování zavádí pro realitní zprostředkovatele vůči kupujícím informační povinnost. Budou na vás jako na profesionály kladeny v tomto směru vysoká očekávání, připravte se na to.
4) Nový stavební zákon
V neposlední řadě Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje nový Stavební zákon, ve kterém mj. plánuje zrušit možnost dodatečného povolení stavby (legalizaci), která byla postavena jako černá stavba.
Věcný záměr zatím počítá s tím, že se to bude týkat pouze nových staveb, finální verze však může přinést nemilé překvapení i pro černé stavby staršího data. A není-li stavba povolená ani dodatečně, bude nařízena její demolice.
Pokud jste dosud při převzetí nemovitosti do nabídky neprověřovali, zda stavby odpovídají zápisu v katastru nemovitostí, toto vše jsou důvody, proč byste měli začít!
Zjistíte-li, že jde o černou stavbu, pak společně s vlastníkem uveďte skutečný a právní stav do souladu:
- legalizací,
- nebo demolicí.
Pokud tato řešení vlastník odmítne, poslední možností je o situaci pravdivě informovat kupujícího a řešení přenést na něj.
Sobě i svým klientům ušetříte jak ve fázi prodeje, tak i v budoucnu řadu problémů. A proto si vás také jako profesionála najímají.
Autorka článku je právnička a specialistka na realitní právo, zakladatelka www.abes.cz – právní software na smlouvy a právní podpora a články pro realitní zprostředkovatele.
