zákon

Cílem každého profesionálního realitního makléře na straně prodávajícího je vyždímat z nabízené nemovitosti co nejvíc a co nejpohodlněji. Nikoliv však pro sebe, ale pro prodávajícího. V poslední době je časté, že se k nabízené nemovitosti sejde několik zájemců o koupi a makléř pak stojí před otázkou, jak postupovat, aby výsledná kupní cena byla co nejvyšší.

V článku se dozvíte jak na to, a ti, kteří dočtou článek až do konce, najdou v závěru překvapující bonusovou informaci. Pokusíme se objasnit, jak je formálně definován proces uzavírání smlouvy a ve které fázi již dohodu nelze měnit. Po ujasnění principu kontraktace společně projdeme rizika vyjednávání vyšší než inzerované kupní ceny z pohledu makléře.

Jak se rodí kupní smlouva

Formální kontraktační proces, tedy postup sjednání smlouvy podle občanského zákoníku začíná učiněním nabídky a končí jejím přijetím. V případě realitního obchodu si pod nabídkou nepředstavujte žádný další dokument vedle kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že u kupní smlouvy na nemovitou věc musí forma kontraktace (uzavírání smlouvy) respektovat povinnou formu této smlouvy a musí tedy být písemná, tak nabídkou je samo písemné vyhotovení kupní smlouvy připravené k podpisu.

Nabídka k uzavření smlouvy ve smyslu občanského zákoníku při realitním obchodu je celkem kontraintuitivně až na konci celého předsmluvního procesu vyjednávání smlouvy. Ve chvíli formální nabídky jsou podmínky uvedené v nabídce většinou již mezi stranami odsouhlaseny a písemné vyhotovení smlouvy bezprostředně předchází jejímu uzavření.

Co je tedy inzerce prodeje nemovitosti? Nabídka na uzavření kupní smlouvy to není. Je to výzva k podání nabídky. Potenciální kupující, který na tuto výzvu zareaguje, tak zahájí předsmluvní jednání o konkretizaci nabídky, aby obvykle v situaci, kdy nabídku písemně učiní (předá prodávajícímu podepsanou kupní smlouvu), již nebylo sporu a prodávající mohl nabídku obratem přijmout.

V realitách je odlišná situace od nabízení zboží v obchodu, kde díky tomu, že není povinná písemná kupní smlouva, je nabídka ze strany prodejce učiněna vystavením zboží s uvedenou cenou a akceptace nabídky je učiněna tím, že zákazník vezme zboží k pokladně.

Předsmluvní odpovědnost

Prodávající prostřednictvím realitního zprostředkovatele vypustí kontraktační podání a inzerátem dá najevo, že je svolný k přijetí nabídek na uzavření kupní smlouvy. Na to reaguje jeden či více potenciálních kupujících, kteří vracejí míček s tím, že by o učinění nabídky měli zájem. Return přijímá realitní zprostředkovatel a s rozmyslem od základní čáry posílá přesný míček k lajně s tím, že kdo dá víc, ten může uzavřít smlouvu.

Výše jsme si popsali, že proces uzavírání kupní smlouvy (kontraktace) k nemovitosti probíhá pouze písemně, tak proč řešit, jakým způsobem vyjednávat o kupní ceně? Toto jednání by se mohlo na základě výše uvedeného zdát jako nezávazné žvanění bez pravidel a až vyhotovením kupní smlouvy formalizované do zákonem předpokládaného postupu.

Občanský zákoník pamatuje rovněž na jednání před uzavření smlouvy a zakládá tzv. předsmluvní odpovědnost při neférovém jednání. Zákon říká, že každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít.

Soutěž o nejlepší nabídku

Jako makléři jste určitě zažili situaci, kdy má o nemovitost zájem více kupujících a ti se předhání, kdo vám strčí větší bankovku do kapsy nebo vám poskytne dceru k sňatku. V takové chvíli máte několik možností, jak si se situací poradit, a všechny nejsou stejně dobré.

Mnohost horlivých zájemců je pro makléře zkouškou jeho profesionality. Makléř, který své podnikání poměřuje optikou devadesátek, bude koumat, jak z dané situace vyrazit co největší provizi – úplatek, a se zájemci bude licitovat, kdo mu dá nejvíc.

Profesionální makléř, který chce naplno splnit svoji roli a prodávajícímu vydělat co nejvíc peněz (a tím i sobě, protože má provizi v procentech z kupní ceny), tak bude s kupujícími jednat, kdo z nich nabídne nejvyšší kupní cenu a případně jak rychle ji uhradí.

Postup výběru nejlepší nabídky pro prodávajícího může vzbudit negativní emoce u kupujících, kteří mohou postup označovat ze neférový. Tento argument je mylný. Realitní makléř prodávajícího má zájem na pohodlném průběhu transakce a co nejvyšší ceně dosažené pro prodávajícího. Je věcí komunikace makléře s kupujícími, aby chápali roli makléře v transakci a nepodléhali domněnkám.

Stejně jako není nic špatného na jednání o slevě z inzerované ceny, je stejně legitimní a legální vyjednávání o zvýšení inzerované ceny v případě, kdy se sejde více zájemců o koupi, pokud makléř splní elementární podmínky zákona o ochraně spotřebitele.

Od popisovaného jednání o ceně s konkrétními zájemci je třeba odlišit institut výzvy k podání nabídek resp. veřejné soutěže, která je upravena občanským zákoníkem. K jejímu vyhlášení je třeba vyhlásit soutěž neurčitému okruhu osob, což v popisovaném případě nebude splněno, protože soutěž bude probíhat jen mezi konkrétními zájemci. Veřejná soutěž již má svá pevná pravidla a rovněž i případné trestněprávní konsekvence a před jejím využitím je potřeba se pečlivě seznámit s její právní úpravou.

Zákon o ochraně spotřebitele

Uvedený postup má jeden drobný háček. Je potřeba myslet na omezení daná zákonem o ochraně spotřebitele. I když makléř v realitním obchodu vystupuje pouze jako zprostředkovatel a s kupujícím většinou nevstupuje do žádného smluvního vztahu, tak je už při inzerování nabídky v postavení podnikatele vůči kupujícímu jako spotřebiteli.

Při inzerci a z ní vyplývajícího jednání je potřeba dát pozor, aby se makléř nedopustil jednání, které zákon o ochraně spotřebitele označuje za klamavé praktiky. Pokud makléř dopředu počítá s vyjednáváním o zvýšení inzerované ceny, měl by toto uvést už do inzerátu. Ono otřepané “cena k jednání” může být onou informací, že cena je pouze indikativní a je možno o ni jednat oběmi směry.

Závěr

Dělat správně svoji práci, není pro realitní makléře nic nepřekonatelně složitého, stačí jen vědět, jak na to. Mezi kupujícími se určitě najdou i tací, kteří budou zvolený postup výběru nabídky považovat za rozporný se zákonem o ochraně spotřebitele a podají podnět k šetření České obchodní inspekci. Proto je potřeba postupovat v souladu se zákonem o ochraně spotřebitele a vyhnout se zejména jednání, které by mohlo být klamavou obchodní praktikou. Zde je nutno zdůraznit, že jinak se bude z pohledu zákona o ochraně spotřebitele posuzovat situace, kdy realitní makléř bude inzerovat nemovitost “bez provize” a provizi si bude dojednávat s kupujícím, to je však téma na samostatný článek a budeme se mu věnovat jindy.

 

Slíbený bonus na okraj. Makléři oblíbené ustanovení v jejich zprostředkovatelských smlouvách o tom, že v případě, že prodají nemovitost za vyšší kupní cenu, než která je uvedena ve zprostředkovatelské smlouvě, tak se jejich provize zvyšuje o jednu polovinu tohoto rozdílu cen, je ve vztahu ke spotřebiteli neplatné.

 

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account