Sjednat platnou konkurenční doložku do makléřské smlouvy není jednoduché a v dnešním článku vám dám pár tipů jak na to.

Karel se rozhodl stát se realitním makléřem. Nastoupil do větší realitní sítě, prošel školením, objevil své obchodnické vlohy a jelikož měl skvělého vedoucího, tak se rychle stal hvězdou pobočky. Po několika oceněních makléřem měsíce celé sítě si řekl, že je čas postavit se na vlastní nohy a vybudovat vlastní realitní kancelář. Dal výpověď a všechny úspory investoval do nové kanceláře, webu a auta. Po měsíci od otevření kanceláře mu přišla výzva od bývalé realitní kanceláře, aby jí zaplatil 300.000,-Kč za porušení konkurenční doložky v makléřské smlouvě. Napsat správně makléřskou smlouvu a v ní platnou konkurenční doložku není jednoduché. Karel měl štěstí, našel si dobrého advokáta a dokázal konkurenční doložku zneplatnit. Dále v článku si řekneme, co měla realitní kancelář udělat lépe, aby nevyšla při uplatnění konkurenční doložky na prázdno.

K čemu je konkurenční doložka?

Většina realitních kanceláří se při nabírání makléřů musí zabývat myšlenkou, jak zajistit, aby se z jejich makléřů nestávala konkurence. Kvalitní realitní kancelář, se správně nastaveným vzdělávacím systémem, je schopna z neotesaného makléře-nováčka vybrousit obchodní diamant. Výchova makléře stojí hromadu času a peněz a realitní kancelář má zájem, aby se jí investice v dlouhodobém horizontu patřičně zhodnotila.

Kvalitní kanceláře si kvalitní makléře dlouhodobě hýčkají a vytváří jim takové podmínky, aby makléři neměli důvod odcházet. Pro případ, že se ambice makléře nesetkají se správnými kompetencemi realitní kanceláře, tak je vhodné vzájemnou spolupráci podpořit i adekvátním smluvním sankčním ujednáním. V makléřské smlouvě se tak často vyskytuje konkurenční doložka, kterou se realitní kancelář jistí, aby se z makléře, kterého pracně vytrénovala, nestala její přímá konkurence.

Co to je makléřská smlouva?

Základem platné konkurenční doložky je platně a správně sjednaná smlouva mezi makléřem a realitní kanceláří. Správné podřazení vztahu mezi makléřem a realitní kanceláří pod smluvní typ dle občanského zákoníku je prvním krokem k platnému sjednání konkurenční doložky. Většina makléřských smluv, která mi prošla rukama je koncipována jako příkazní smlouva. U těch smluv, které ještě pamatují obchodní zákoník a za těch šest let od jeho zrušení, ještě neprošly úpravou, se většinou jedná o mandátní smlouvu.

Podnikatelský vztah mezi makléřem a realitní kanceláří bude nejčastěji spadat pod zmíněnou příkazní smlouvu nebo smlouvu o obchodním zastoupení. Rozdíl mezi těmito smluvními typy je asi takový, jako mezi prostitucí a manželstvím. Příkazní smlouva upravuje jednorázový nebo nahodilý vztah a smlouva o obchodním zastoupení dopadá na vztah dlouhodobý a založený na vzájemném respektu.

Příkazní smlouva tedy typově dopadá spíše na tipaře nebo krátkodobé spolupráce mezi makléři na jedné zakázce. Vztah mezi kvalitní realitní kanceláří a makléřem je rozhodně blíže manželství, kdy obě strany do vzájemné spolupráce investují, aby dlouhodobě sklízely plody vzájemné synergie. Makléř je tedy obchodním zástupcem realitní kanceláře a smlouva s ním uzavřená musí respektovat náležitosti smlouvy o obchodním zastoupení. Správný výběr smluvního typu je stěžejní pro platné sjednání podmínek spolupráce. V příkazní smlouvě je dovoleno téměř vše. Smlouva o obchodním zastoupení už má zákonem stanovená minima vzájemné spolupráce, která chrání obě strany, a při jejich nedodržení mohou být některá ustanovení nebo celá smlouva neplatná.

Z těch ustanovení, která nemohou být vyloučena v makléřské smlouvě, která je typově postavená na smlouvě o obchodním zastoupení, jde například o to, že realitní makléř musí svou činnost vykonávat s odbornou péčí, dbát zájmů zastoupeného a postupovat ve shodě s pověřením a rozumnými pokyny zastoupeného. Z dalších takových ustanoveních lze vybrat, že makléř má v některých případech právo na zvláštní odměnu po skončení spolupráce, pokud významně rozvinul obchod pro realitní kancelář.

Parametry platné rozhodčí doložky

Pokud je makléřská smlouva sjednána platně a smluvní strany ukončí svou spolupráci, tak realitní kancelář může zavázat makléře, aby jí svou činností po určitou dobu nekonkuroval. Taková dohoda se označuje jako konkurenční doložka.

Aby byla konkurenční doložka platná, tak musí být zejména přiměřená tomu, co bylo obsahem a jaký byl rozsah spolupráce mezi makléřem a realitní kanceláří. Vedle toho musí být konkurenční doložka sjednána na omezenou dobu, s přesně vymezenou zakázanou činností, definovaným územím, na kterém nesmí makléř tuto činnost vykonávat, a musí být přiměřená rozumné ochraně realitní kanceláře.

Konkurenční doložka tedy nesmí omezovat realitního makléře v jeho činnosti více, než odpovídá jeho předchozí činnosti pro realitní kancelář. Realitnímu makléři tak nelze například zakázat podnikání v home stagingu, pokud předtím pro realitní kancelář dělal realitní zprostředkování.

Při vymezení územní účinnosti konkurenční doložky nelze realitnímu makléři zakázat práci v Praze, když byl pro realitní kancelář činný v Brně. V této souvislosti zdůrazňuji, že nelze zakázat činnost na území celého Česka, protože takový zákaz je většinou soudy shledán jako nepřiměřený a v rozporu s pravidly hospodářské soutěže. Z judikatury soudů lze vyčíst, že zákaz činnosti v určitém kraji Česka je ve většině případů maximum možného.

Konkurenční doložka může být sjednána maximálně na dva roky a pokud by byla sjednána na delší dobu, tak se na ni hledí jako by byla uzavřena na dva roky. Trvání konkurenční doložky by mělo být přiměřené délce trvání spolupráce mezi realitní kanceláří a makléřem. Konkurenční doložka sjednaná na dva roky po několikaměsíční spolupráci by zřejmě před soudem rovněž neobstála.

Konkurenční doložka musí být vyvážená, což však neznamená, že by za ní makléř musel dostat nějakou finanční náhradu jako tomu je v případě konkurenční doložky v pracovní smlouvě. Pokud je konkurenční doložka sjednaná rozumně a vyváženě, tak obstojí sama o sobě i bez finančního protiplnění. Slovy judikatury “Konkurenční doložka má být spravedlivě přiměřená a vzájemně vyvážená pro obě strany, to znamená, že na jedné straně nesmí bránit ve svobodném podnikání zástupce, na druhé straně musí chránit právo podnikatele (zastoupeného) na nerušené podnikání v zavedeném podniku.”

Činnost zakázaná konkurenční doložkou nemusí být omezena jen na zákaz podnikání na určitém území, ale může jí být i oslovování stávajících klientů realitní kanceláře nebo odlákávání dalších makléřů nebo zaměstnanců realitní kanceláře a podobné praktiky, které poškozují realitní kancelář.

Pokud sjednaná konkurenční doložka nerespektuje výše uvedená omezení, tak může být zcela neplatná nebo ji soud může omezit.

Uplatňovanou sankcí za porušení konkurenční doložky je nejčastěji smluvní pokuta. Její výše musí být adekvátní povinnostem, které zajišťuje. Při zjišťování přiměřenosti výše smluvní pokuty bude soud vycházet z délky a obsahu předchozí spolupráce mezi realitní kanceláří a makléřem a rovněž k možné újmě, která může porušením konkurenční doložky vzniknout realitní kanceláři.

Shrnutí k platnému sjednání konkurenční doložky

Ke zdárnému sjednání konkurenční doložky je třeba správné nastavení vzájemné spolupráce mezi realitní kanceláří a makléřem na základě odpovídajícího smluvního typu. Příkazní smlouva upravuje nárazovou spolupráci a konkurenční doložka v ní sjednaná bude hůře odůvodnitelná než ve smlouvě o obchodním zastoupení. Základními parametry konkurenční doložky je rozsah zakázané činnosti, délka trvání zákazu a vymezení místa nebo okruhu osob, vůči kterým se konkurenční činnost nesmí vykonávat. Nastavení parametrů konkurenční doložky a sankce za její porušení, musí být voleno adekvátně rozsahu spolupráce, jinak může být konkurenční doložka neplatná.

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account