Nově je v zákoně o AML (praní špinavých peněz) realitní zprostředkovatel uveden taxativně jako povinná osoba při zprostředkování kupní smlouvy a smlouvy o převodu družstevního podílu.
Z praxe vím, že spoustu realitních zprostředkovatelů do teď své povinnosti, které jim zákon ukládá plní jen z části nebo je neplní vůbec. Pokud mezi ně patříte, věnujte tomuto článku pozornost! Řekneme si, jaké všechny povinnosti máte, proč je potřeba je plnit a jak AML snadno a rychle implementujete.
Co je AML?
Každý realitní zprostředkovatel by zkratku AML měl znát. Nicméně si připomeňme, že se pod ní skrývá legalizace výnosů z trestné činnosti, tzv. “praní špinavých peněz”. To je jednání, které se snaží zastřít nezákonný původ peněz a vzbudit dojem, že se jedná o peníze nabyté legálně.
V ČR se řídíme zákonem č. 253/2008 Sb. o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále vždy jen “AML zákon”).
Jaké povinnosti vám AML zákon ukládá?
Mezi hlavní povinnosti, které jako povinná osoba máte, patří:
- Mít zpracovaný Systém vnitřních zásad a písemné hodnocení rizik, tento dokument je základem pro plnění povinností AML v RK.
- Vyhotovovat záznamy o úkonech dle AML zákona a uchovávat je v zákonem požadovaném rozsahu po stanovenou dobu.
- Pravidelně školit zaměstnance a spolupracující osoby.
- Provádět identifikaci smluvních stran obchodu nad ekvivalent 1 000 EUR, a také ověřovat, zda se klient nenachází v tzv. sankčních seznamech a zda není účastníkem obchodu tzv. politicky exponovaná osoba.
- Provádět kontrolu smluvních stran obchodu v případech nad ekvivalent 15 000 EUR, pokud je v hotovosti, pak 10 000 EUR, v rámci kontroly provést identifikaci skutečného majitele právnické osoby, mj. také zjišťovat a ověřovat účel obchodu, zdroj peněz a u politicky exponované osoby původ majetku.
- Neuskutečnit obchod s nemovitostí v zákonem stanovených případech.
- Vyhodnocovat, zda obchod nebo jednání kterékoliv ze smluvních stran nevykazuje znaky podezřelého obchodu, a v případě, že ano, podat oznámení o podezřelém obchodu Finančnímu analytickému úřadu.
- Informovat Finanční analytický úřad o určení kontaktní osoby včetně údajů pro spojení s touto osobou.
Administrativní zátěž realitních zprostředkovatelů je i bez AML vysoká. Vztahují se na vás další zákonné povinnosti, a proto je AML v praxi často odsunuto na vedlejší kolej a příliš se neřeší. Dalším důvodem, proč AML realitní zprostředkovatelé neřeší, je složitost problematiky, které nerozumí a neví si s ní rady. Implementaci můžete s pomocí vyřešit velmi snadno.
Proč je nyní velmi důležíté dát si AML do pořádku?
Finanční analytický úřad (dále jen “FAU”), který plní funkci finanční zpravodajské jednotky pro ČR a je za oblast AML zodpovědný, se na realitní trh začíná zaměřovat, a AML tak nabývá v realitní praxi stále většího významu!
FAU nejde jen o kontrolu plnění formálních administrativních úkonů v RK, ale o identifikaci skutečných rizikových transakcí.
FAU uvádí, že jedním z významných legalizačních trendů, které zaznamenávají vyšetřovací orgány v ČR, jsou obchody s nemovitostmi. A trestná činnost, ze které plynou finanční zdroje, je velmi široká. Patří sem daňová a drogová trestná činnost, korupce i trestná činnost páchaná v zahraničí.
AML do budoucna nelze přehlížet, a byť je to poměrně rozsáhlá problematika, je nezbytné, aby i ti, kdo tak ještě neudělali, všechny povinnosti uložené AML zákonem do praxe zavedli, a především je při své činnosti plnili.
V případě neplnění hrozí nemalé pokuty.
Pozitivní zprávy nakonec
V úvodu zmiňovaná novela přinesla také dvě novinky, které vám práci naopak usnadní.
1) U zprostředkování nájmu jste povinná osoba nad ekvivalent nájemného 10 000 EUR/měsíc a u běžných nájmů už proto AML nemusíte řešit.
2) Jako povinné osoby jste oprávněni při identifikaci pořizovat kopie předložených dokladů a nepotřebujete k tomu už souhlas klienta. Stačí si tedy dokument například v terénu vyfotit mobilním telefonem, protože nepotřebujete kopii s podepsaným souhlasem klienta.
Autorka článku: Bc. Marie Ratajová, právnička a specialistka na realitní právo, zakladatelka www.abes.cz – právní software na smlouvy a právní podpora a články pro realitní zprostředkovatele.
