Realitní zákon, resp. zákon o realitním zprostředkování prošel třetím čtením v Poslanecké sněmovně. Pokud se něco zásadního nestane, začne pravděpodobně platit ještě v prvním kvartálu roku 2020. Jaká pozitiva v zákoně spatřuje vedoucí oddělení realitní činnosti na Ministerstvu pro místní rozvoj Ing. Bc. Pavel Rakouš, tedy muž, který pro přijetí zákona realiťáky dělá i téměř nemožné?
Zákon o realitním zprostředkování byl ve třetím čtení schválen Poslaneckou sněmovnou Parlamentu 8. listopadu. Teď toto rozhodnutí ještě musí potvrdit Senát a následně podepsat prezident. Věříte, že se podaří vše stihnout tak, aby zákon vstoupil v platnost podle plánu, tedy 1. ledna 2020?
Zákon podle mého názoru vyjde ve Sbírce v prvním čtvrtletí 2020 a účinný bude 15. den poté. Datum 1. ledna 2020 už nejspíše ani teoreticky stihnout nelze.
Stále více realiťáků se na zákon o realitním zprostředkování těší. Přesto se najdou tací, kteří se s regulací trhu nemohou smířit. Jaké argumenty pro zákon byste jim předložil? V čem spatřujete jeho největší přínos?
Zákon je o regulaci profese, tak to někteří vidí, a nelíbí se jim to. Pro zastánce zcela liberálního prostředí může skutečně představovat regulaci. Ale já v něm vidím i příležitost a pomoc. Třeba ve sblížení podmínek s úpravou realitního podnikání v jiných členských zemích EU. Ale také v tom, že se bude moci realitní zprostředkovatel lépe bránit proti neetickému přebírání obchodů konkurencí, nebo že před klientem díky zákonu obhájí smysl exkluzivní smlouvy či zaplacení zálohy na provizi.
Zákon také srovná některé podivné odchylky v postavení obchodně závislých makléřů v síťových multilevelových systémech, které se profilují, na rozdíl od franšíz, často do velmi nejasných struktur. Nadřízený subjekt, „matka“, se bude muset jasněji postavit k zařazení svých výkonných makléřů do struktury. Buď jsi samostatný zprostředkovatel a bereš na sebe zodpovědnost, což znamená, že se musíš pojistit, ale zároveň to znamená, že máš mít také nárok na přesně definovanou provizi z každého obchodu. Anebo jsi placen na základě třeba měsíčních výkazů sestavených z provizí, jednáš na základě pouze dílčí plné moci, de facto pracuješ ve „Švarcsystému“, pak se sice pojistit možná nemusíš, ale pak nechť zodpovědnost za tvé chyby vůči klientovi nese v plném rozsahu nadřízená právnická osoba.
Očekávám, že právníci těchto struktur se v příštím roce nezvednou od pracovního stolu. Zprostředkovatelské smlouvy, franšízové smlouvy, smlouvy o spolupráci či mandátu nebo příkazu, různé formuláře, to vše bude nutno znovu z pohledu zákona prověřit, novelizovat, sladit se zákonem.
Realitní zákon začalo Ministerstvo pro místní rozvoj připravovat už v roce 2012. Do Poslanecké sněmovny však návrh doputoval až začátkem letošního roku. Podle některých realiťáků se to promítlo v textu zákona. Co si o tom myslíte Vy?
Zdržení bylo dáno legislativním procesem. Pokud chcete vytvořit zcela nový zákon, dodržujete všechny legislativní lhůty a řádně vypořádáte všechny připomínky, uběhne od první zformulované myšlenky o zákonu k jeho účinnosti nejméně čtyři a půl roku. A to musí probíhat vše hladce. Pokud do toho přijdou změny ve složení vlády, ve složení parlamentu, politické krize a spory, které tvorbu právní normy mohou zdržet, pak se bavíme o šesti a více letech.
Je-li vaše otázka míněna ve smyslu, že zákon je vlastně zastaralý, tak se musím důrazně vymezit. Jsou do něj vloženy všechny aktuální požadavky včetně evropských podmínek souvisejících s bojem proti praní špinavých peněz. Pokud je to míněno tak, že naopak zákon vypadá výrazně jinak, než původní zadání z roku 2012, pak vám dám za pravdu. Do zákona bylo nutno implementovat například evropské podmínky kontroly bezúhonnosti. V průběhu času padla myšlenka koncesované živnosti či komorového uspořádání. V zákoně jsou také jinak a výrazněji popsány podmínky živnosti, podmínky provize či přebírání úschov finančních prostředků. Podmínky povinného pojištění se také výrazně změnily.
Velkým tématem jsou právě úschovy na účtech realitních kanceláří. Zákon je nakonec povoluje, i když za zpřísněných podmínek a pouze na žádost klienta. Případná pochybení bude řešit Živnostenský úřad, což, jak upozornila paní ministryně Dostálová, není úplně ideální. Nebylo by lepší setrvat u původního návrhu a úschovy na účtech realitních kanceláří úplně zakázat?
Původní návrh ministerstva říkal, že úschovy nelze primárně nabízet. Ale nezakazoval je. Legislativní rada vlády zákaz absolutizovala a vláda vrátila zpět původní myšlenku ministerstva, byť nepatrně modifikovanou. Díky novému návrhu poslanců se úschovy budou vést odděleně, budou se evidovat. A došlo i na vstup do bankovního zákona, kdy se úschovy z pohledu ochrany vkladů klientů na bankovních účtech dostávají na roveň advokátů a notářů. A to na úroveň 2 x 100 tisíc EUR. Až tam sahá garance státu.
Zda by nebylo lepší setrvat u původního návrhu, nemohu nyní posoudit. To ukáže čas. Vždy ctíme názor zákonodárců a pro jeho aplikaci učiníme maximum. Ministerstvo jako předkladatel zákona bude muset po poměrně krátké době dvou či tří let od účinnosti zákona vyhodnotit, jak se jednotlivá ustanovení zákona dostala do praxe, jak se osvědčila. Zda bylo dosaženo požadovaných cílů. Tehdy uvidíme.
Výhrady se objevují také k prokazování odborné způsobilosti realitních makléřů. Odhlédněme od jednoduché akreditace realitních kanceláří k provádění těchto zkoušek, Mnohem horší – alespoň podle řady realiťáků – je výjimka pro začínající makléře, absolventy s vysokoškolským vzděláním právního, ekonomického nebo stavebního charakteru nebo obdobných oborů. Jde podle Vás o správné rozhodnutí? Neprojeví se tato výjimka negativně? Vždyť absolutorium uvedených oborů přece nedává záruku povědomí o fungování realitního trhu?
Ano, absolvování vybraného magisterského oboru nedává záruku kvalitní práce, stejně jako ji nedává pouhá praxe, ba ani složení odborné zkoušky. Jde o nastavení nějaké laťky. Z pohledu živnostenského zákona musely být nastaveny určité stupně, vybíral se systém, který by dokázaly živnostenské úřady kontrolovat, systém, který nebude v živnostenském zákoně působit zcela cizorodě.
Pokud neprošla koncesovaná živnost ani povinné komorové členství, je prostor pro nastavení odbornosti výrazně zúžený. Upozorňuji však na to, že možnost absolvování zkoušek bude v nejbližších týdnech také novelizována, zpřísněna. I přesto však bude její složení výrazně jednodušší než absolvování mnohaletého odborného magisterského studia.
Stejně rozporuplně je hodnoceno prokazování praxe. Zákon totiž nestanoví, v jakém období byla praxe vykonávána. Podle názoru realiťáků tak mohou na trhu působit lidé, kteří se realitám naposledy věnovali před mnoha lety a o současném trhu neví vůbec nic. Souhlasíte s touto výtkou?
Prokazování praxe v oboru mají živnostenské úřady přezkoumávat u řady oborů. Takže pro ně nepůjde o nic nového. A v jakém oboru? Jednoduchý výklad říká, že v hlavní činnosti podle zákona. Tedy ve zprostředkování. Zpravidla se pro prokázání tří let praxe bere období posledních deseti let. A to v závislém či smluvním postavení vůči tomu, kdo tuto praxi potvrzuje. Pokud jsem praxi získal jako samostatný podnikatel, bude jednodušší ukázat daňové přiznání s příjmy z této činnosti za tři roky, než je dokládat smlouvami, kterých jsem za tři roky uzavřel deset.
Zákon stanovuje povinnost uzavřít písemnou zprostředkovatelskou smlouvu. Na tom není nic špatného. Naopak. Ovšem až do okamžiku, kdy si uvědomíme, že mezi povinné náležitosti smlouvy patří označení předmětu převodu nebo užívání, tedy přesná specifikace nemovitosti. Pokud totiž realitní makléř předmět smlouvy nepopíše úplně přesně (což se může stát poměrně snadno) a zájemce tento fakt namítne, bude zprostředkovatelská smlouva neplatná. A dopad takové situace je nasnadě. Jak se podle Vás mají realiťáci před možnými problémy chránit?
U dražších obchodních případů, např. přes 5 milionů, bych si najal profesionála, který předmět převodu popíše. Navíc by taková odborná firma mohla popsat stav nemovitosti, včetně závad, čímž naplním další zákonnou povinnost. Takové služby existují, některé firmy, co je nabízí, jsou dokonce proti svým chybám pojištěny a mohou tak za popis nemovitosti a popis jejich závad nést odpovědnost vůči zprostředkovateli.
Jinak je pochopitelně nutné vzít rozum do hrsti, vycházet z výpisu z katastru, zjistit si případné problémy v sousedství, napojení na sítě, věcná břemena atd.. Žádné podnikání není bez rizika, nikdy nelze vyloučit chybu.
PS: Realitní zprostředkování je záslužná profese, rád bych, aby si získala zpět svoji prestiž. Budu vám všem držet palce.
Děkuji za rozhovor.
