Byty na podzim zdražují, kvůli většímu množství hypoték především v regionech. Nájemní trh se utrhl ze řetězu

Potvrzeno. Ceny staršího bydlení se na podzim obrátily zpět k růstu a po krátké jarní pauze navazují na zdražování ze začátku roku. Na mnoha místech dokonce skokově, a to díky většímu počtu domácností s možností sjednat si hypotéku. Situace však není nikterak dramatická – často se jedná jen o mazání předchozích poklesů nebo stagnace. Nabídka nemovitostí zůstává nadále skromnější. Na nových rekordech je naopak nájemní trh, a to jak rychlostí růstu cen, tak počtem zájemců na jeden byt.

„Banky na samotném začátku léta poskytly nejvyšší počet hypoték od března roku 2022. To se již na trhu muselo projevit. Impuls bude pravděpodobně dostatečně silný na to, aby nyní nastartoval pozvolný, avšak již setrvalý růst cen,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services. „Osobně si myslím, že tempo ze začátku podzimu se se závěrem roku opět zmírní. Navíc je třeba mít na paměti, že trh se nepřestává segmentovat a růst cen je pro jednotlivé druhy nemovitostí i lokality velice rozdílný. Dobrým lakmusovým papírkem budoucího vývoje se stávají také nájmy, které nyní rostou bezprecedentním tempem v podstatě po celém Česku.“

Praha roste jen mírně, byty zdražily jen o procento

Nízký jednoprocentní růst cen bytů v hlavním městě poukazuje na to, že skokové zvýšení cen v některých krajích Česka je spíše důsledkem dohánění slabší poptávky v druhém pololetí než novým trendem. Průměrná cena starších bytů se v Praze totiž zastavila těsně pod hranicí 128 tisíc korun za metr čtvereční. Pro srovnání – za tuto cenu se prodávala průměrná novostavba přesně před třemi lety. Snížilo se i meziroční tempo růstu, které je momentálně devítiprocentní.

Ceny rodinných domů pak dohánějí propady a vrací se na hodnoty z konce roku 2023 při sedmiprocentním meziročním růstu. Reálný růst však bude pravděpodobně o trochu vyšší, průměrná cena je dána především skladbou nabídky. V ní se po delší době objevují především starší nezrekonstruované domy v okrajových částech Prahy.

„Dlouhodobě platí, že pražský trh předznamenává vývoj pro zbytek Česka. Zejména u bytů Praha poměrně stabilně drží aktuální cenové hladiny. Můžeme tedy konstatovat, že obávané ‚utržení cen ze řetězu‘ se Česka zatím netýká,“ vysvětluje Hendrik Meyer. „Pražský trh svou stagnací reaguje na reálnou kupní sílu a očekáváme, že to tak zůstane i v následujících kvartálech.“

Byty ve Středočeském kraji poprvé nad 80 tisíci za metr, ceny domů naopak stagnují

O zhruba 6 % se oproti minulému kvartálu zvedla průměrná cena staršího středočeského bytu. A poprvé těsně překonala milník 80 tisíc korun za metr čtvereční. Jakkoli se může růst zdát skokový, jedná se z dlouhodobého pohledu spíše o návrat na původní cenové hladiny z dob s vyšší poptávkou. Podobně drahé totiž byly středočeské byty již na konci jara roku 2023 a jen o něco nižší byla jejich cena v prvním kvartálu roku 2022. Růst táhly především byty ve „středočeských čtvrtích Prahy“ – tedy sídlech se zhruba 30minutovým spojením do centra města pomocí kapacitní hromadné dopravy.

Výrazně pomaleji rostly ceny rodinných domů, které v podstatě celý letošní rok stagnují. Ve třetím kvartálu se průměrná cena pohybovala na 68 864 Kč za metr plochy. Podobně jako u Prahy je však třeba přihlédnout ke skutečnosti, že od začátku roku přibývají v nabídce především starší nemovitosti před rekonstrukcí a ty premiové se po cenovém testu z počátku roku spíše stáhly. Majitelé totiž zatím nejsou spokojení s cenovými možnostmi kupujících.

„Poptávka po bytech i domech ve středních Čechách je dlouhodobě doménou nižší střední třídy, pochopitelně s výjimkou prémiových oblastí. A tady se ukazuje, že ani vyšší počet sjednaných hypoték nevedl k nastartování trhu. Do jisté míry je to překvapení, na druhou stranu je třeba si uvědomit, že díky pomalému růstu cen pražských bytů nevzniká tlak z hlavního města. A ten bývá pro růst cen ve středních Čechách klíčový,“ vysvětluje Hendrik Meyer.

Brno navazuje na růst z počátku roku, brzy padne rekord z jara 2022

Ceny bytů v jihomoravské metropoli byly letos jako na houpačce. Po rychlém růstu přišlo stejně rychlé vychladnutí, aby se ceny opět vrátily do původní trajektorie. S aktuální hodnotou 94 318 korun za metr čtvereční dosáhly oproti předchozímu kvartálu devítiprocentního růstu. Aktuální hodnota však stále není rekordem. Výrazně dráž se byty nabízely ještě v půlce roku 2022. Tato hranice však pravděpodobně padne do konce roku.

Velice překvapivý je vývoj u starších rodinných domů. Jejich ceny se totiž po necelém roce růstu obrací směrem dolů a ve třetím kvartálu klesly na 51 555 korun za metr čtvereční. Tedy na úroveň, na které se nacházely na jaře roku 2023. Určitý vliv může mít stále poměrně umírněný růst cen pozemků, který vytváří v kombinaci s novostavbou překvapivou konkurenci pro kvalitní domy před rekonstrukcí v centrech jihomoravských měst a vesnic.

„Na začátku roku nebylo jasné, zda Brno čeká prudký růst cen nebo ne. Nyní dopadla spíše druhá varianta. Celý region aktuálně hledá svou stabilní cenovou hladinu. Růst je důsledkem většího množství sjednaných hypoték a přestože se nedají čekat zásadnější propady, nesázel bych ani na pokračování mezikvartálního prudkého růstu. V následujících měsících tak brněnské byty porostou na cenách spíše o nízké jednotky procent,“ domnívá se Hendrik Meyer. „A domy si budou muset počkat na lepší ekonomické vyhlídky, na které jsou Jihomoravané typicky citliví.“

Hypotéky nakoply k prudkému růstu hlavně byty v regionech

Poměrně zajímavé dění je však možné sledovat v regionech. Hned šest krajských měst hlásí u cen bytů dvouciferný mezikvartální růst. V celé řadě krajů také padly nové cenové rekordy. Nejvíce – o celou pětinu – se na 38,1 tisíce korun za metr čtvereční zvýšily ceny v Ústeckém kraji, o 18 % vyrostly v Libereckém na 64,9 tisíce korun za metr čtvereční. Podobně – o 17 % pak rostly v Českých Budějovicích, kde se poprvé dostaly na 65,5 tisíce korun za metr čtvereční.

Ve zmíněném Liberci a Českých Budějovicích, ale také Olomouci nebo Ostravě se stále více začíná projevovat takzvaný „trend navrátilců“. Nižší prodejní ceny a rostoucí nájmy přilákaly celou řadu domácností, žijících v Praze nebo Brně k nákupu staršího bytu ve svém rodném kraji, kterou nyní využívají jako investiční nemovitost.

Nájmy opět na nových maximech, Praha i Brno zrychlují růst

Zásadní změna se odehrála na nájemním trhu. Rok 2024 je totiž první, kdy se na něm zásadněji neprojevila sezonalita poptávky. Jinými slovy – počet zájemců je celoročně vysoký a neklesl ani se začátkem čtvrtého kvartálu, jak bývalo zvykem. To pochopitelně vytváří tlak na růst cen, které se v celorepublikovém průměru mezikvartálně zvýšily asi o 4 %.

V Praze, kde se aktuální poptávka pohybuje na novém rekordu kolem 73 zájemců na jeden byt, se oproti předchozímu kvartálu ceny zvýšily o 5 % na 356 korun za metr nájemní plochy. V Brně s asi 35 zájemci je to oproti předchozímu kvartálu 6 % růst na 301 korun za metr. 5% tempem roste také Středočeský kraj, kde se ceny dostaly na 271 korun za metr nájemní plochy.

„Nájemní cenové mapy se kompletně přepisují. Za pět let se v Praze zvýšila cena průměrného pronájmu 65metrového bytu o více než šest tisíc měsíčně, v Brně je to o pět tisíc korun, ve Středočeském pak asi o 4,3 tisíce korun. A z mého pohledu je to jen začátek,“ zmiňuje Martin Ponzer, ředitel digitální realitní služby Bezrealitky. „Celé Česko se tak mílovými kroky přibližuje k západnímu standardu, kde nájem stále častěji tvoří nadpoloviční většinu ve výdajích domácností.“

Pozitivní je však podle Ponzera rychlost, s jakou je možné byt získat – a to i přes dlouhé virtuální fronty. Kdo se přizpůsobil novému standardu, dokáže doložit bezdlužnost nebo sjednané připojištění zodpovědnosti, ten bydlení najde podobně rychle jako minulý rok touto dobou – tedy za 3 – 6 týdnů podle lokality.

Tabulková příloha – základní přehled

Tabulková příloha – podrobný přehled

Zdroj: Bezrealitky.cz