Skutečné ceny prodaných bytů v České republice koncem loňského roku začaly opět růst. A to tak rychle, že během čtvtletí vymazaly poklesy za celý předešlý rok. Kde jsou byty nejlevnější a proč nyní jejich ceny dál porostou?
Průměrná cena skutečně prodaných bytů ve 4. čtvrtletí 2023 dle analýzy Deloitte Real Index vycházející z uzavřených kupních smluv prošlých katastrem nemovitostí stoupla oproti předcházejícímu čtvrtletí o 6,9 % na 95 500 Kč/m2. Vymazala tak poklesy předchozího roku a překonala i předešlé maximum ze 3. čtvrtletí 2022, kdy cena dosahovala 95 200 Kč/m2. Ceny bytů v Praze a krajských městech tak oproti průměru roku 2014 stouply o 150 %.
Graf 1: Vývoj indexu skutečné prodejní ceny bytů v Praze a krajských městech
Zdroj: Deloitte Real Index Q3 2024
Ve 4. čtvrtletí 2023 nejrychleji rostly ceny v Královéhradeckém kraji (+16,4 %), který následoval s odstupem Plzeňský kraj (+8 %). Nejlevnější zůstávají byty v Ústeckém kraji (35 200 Kč/m2 i po mezičtvrtletním růstu o 7,8 %), jejichž ceny jsou téměř čtvrtinové oproti cenám bytů v Praze (121 700 Kč/m2 po růstu o 6,5 %).
Ceny bytů v rámci krajů jsou v jednotlivých čtvrtletích poměrně hodně kolísavé. Prodejů nebývá tolik, a tak záleží hodně na kvalitě a poloze prodávaných nemovitostí. Zřetelně je to patrné kupříkladu na posledních datech z Jihočeského kraje. Ceny jihočeských bytů ve 4. čtvrtletí 2023 poklesly o 5,5 % (na 69 600 Kč/m2) po růstu ve 3. čtvrtletí 2023 o 17,9 % (na 73 600 Kč/m2).
Hlavní město, hlavní tahoun realitního trhu
Praha jakožto hlavní město České republiky má výsadní postavení. Láká centrály firem, nadnárodní firmy v ní budují své pobočky a stahuje pracovníky nejen z nejzazších koutů našeho státu. To spolu s centrálními úřady vede k vyšším mzdám – a také k vyšším cenám nemovitostí.
V posledním čtvrtletí loňského roku podle Deloitte Real Indexu vzrosty ceny bytů v Praze mezičtvrtletně o 6,5 % na 121 700 Kč/m2. Asi nepřekvapí, že nejdražší byty jsou na Praze 1 (195 000 Kč/m2 po růstu o 15,5 % – ten byl za dané čtvrtletí nejvyšší ze všech pražských částí). Nejlevnější jsou naopak na Praze 4 (107 300 Kč/m2, +12,2 %), kterým nepomohl ani druhý nejsilnější mezičtvrtletní růst.
Graf 2: Vývoj indexu skutečné prodejní ceny bytů v Praze
Zdroj: Deloitte Real Index Q3 2024
Ve sledovaném čtvrtletí proběhla naprostá většina realitních transakcí právě v Praze (60,3 %). Druhé Brno (12 %) je na pětinovém počtu nemovitostních obchodů. A další krajská města jsou s odstupem ještě dále. To svědčí o koncentrovanosti realitního trhu na hlavní město. A také o nízké mobilitě vlastníků nemovitostí v krajských městech.
Ceny bytů: Bublina, která nepraskne…
Ceny bytů v Praze a krajských městech od roku 2014 stouply o 150 %. Ve stejném období vzrostly průměrné mzdy o „pouhých“ 71 % – ze 25 686 Kč v roce 2014 na 43 341 Kč v roce 2023. Ceny bytů tak rostly více než dvakrát rychleji než průměrná mzda. I bez ohledu na vysoké úrokové sazby se tím významně snížila dostupnost bydlení v Česku.
Za extrémním růstem cen nemovitostí ve srovnání s průměrnými mzdami stojí především dlouhodobě nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Ty naopak působí ve směru zvýšení dostupnosti bydlení. V kombinaci s extrémní touhou po vlastnickém bydlení a idealizaci koupě další nemovitosti jakožto nejlepší možné investice vedly k našponování poptávky. Následný logický růst cen pak vyvolal dojem, že pokud si nemovitost domácnost nekoupí dnes, tak už na ni nikdy nedosáhne. A to vedlo k nákupní panice – a dalšímu růstu realitních cen.
Česká národní banka (ČNB) tak ve sledovaném období postupně navyšovala ukazatele nadhodnocení cen nemovitostí, které vystoupalo až k 60 %. To přímo nemusí znamenat, že je vytvořena cenová bublina, ale je to minimálně varovný signál.
I kdyby byla na realitním trhu cenová bublina, neznamená to, že ceny musí nutně propadnou zpět na „rozumnou“ úroveň. Realitní trh je málo flexibilní a prodávající – majitelé nemovitostí – pokud můžou, raději prodej odloží, než by cenu snížili. Při odlivu kupujících, k jakému došlo v uplynulých dvou letech při nárůstu hypotečních sazeb, tak ceny příliš neklesají.
Tedy, neklesají nominálně. Reálně je dokáže inflace snížit, aniž by to prodávající příliš vyděsilo. Cenová hladina od roku 2014 vyrostla o 48,9 %, přičemž téměř dvě třetiny tohoto růstu připadá na poslední dva roky. Bez nich by byla cenová hladina oproti roku 2014 vyšší jen o 16,9 %.
Ceny nemovitostí tedy byly vyšponovány především levnými hypotékami. Po jejich zdražení nedošlo k poklesu cen, neboť prodávající raději počkají (a nechají cenu snížit inflací), než by inkasovali nominálně méně, než na co byli zvyklí z vrcholu cen.
(Výraznější) pokles cen není pravděpodobný ani v dohledné budoucnosti. Úrokové sazby hypoték pomalu míří dolů, což na realitní trh přivádí nové kupce. A ti pomáhají držet ceny vysoko. Jakmile hypotéky klesnou ještě více, může to dokonce vytvořit opětovný tlak na růst realitních cen. Pravděpodobný scénář ale je takový, že ceny sice porostou, ale pomaleji než příjmy domácností. Tím se přiblíží opět k rovnovážné úrovni.
