ČNB

Ceny bytů do poloviny loňského roku klesaly. Tento trend si až na Prahu zachovaly dle ČSÚ i ve třetím čtvrtletí 2023. Pak se situace otočila a podle dostupných dat nemovitosti opět zdražují. Jak je to možné, když jsou podle ČNB nadhodnocené o 60 %?

Česká národní banka (ČNB) již dlouhodobě uvádí ukazatel nadhodnocení cen nemovitostí. To podle poslední Zprávy o finanční stabilitě – podzim 2023, vydané 15. 12. 2023, zůstává vysoké: „Ceny bytů pohledem makroobezřetnostního přístupu přesto zůstaly pro domácnosti s mediánovým příjmem pořizující si vlastní bydlení ve druhém čtvrtletí 2023 nadhodnocené5 o 60 %.“

Graf 1: Odhadované nadhodnocení cen bytů

Odhadované nadhodnocení cen bytů - ČNB podzim 2023Zdroj: Zpráva o finanční stabilitě – podzim 2023, ČNB

To jinými slovy znamená, že domácnosti s mediánovým příjmem, které financují pořízení nemovitosti prostřednictvím úvěru, mohou být při průměrných cenách nemovitostí, současné výši úrokových sazeb a očekávanému vývoji ekonomiky nadále vystaveny zvýšenému riziku budoucího nesplácení,“ vysvětluje ČNB.

Údaj nadhodnocení ceny bytů neznamená, že by ceny bytů musely nutně tvořit bublinu, která splaskne. Dokonce ceny mohou i dál růst bez nebezpečného vlivu na ekonomiku. „Metoda měří velikost nadhodnocení cen nemovitostí s ohledem na bezpečnou a dlouhodobě udržitelnou obsluhu přijatého úvěru, který slouží k jejich financování,“ vysvětlují Miroslav Plašil a Michal Andrle v článku Hodnocení udržitelnosti cen rezidenčních nemovitostí a doplňují: „Nárůst realizovaných cen nad takto získané hodnoty nemusí nutně vyvolat finanční krizi. Indikuje však, že systémová rizika v ekonomice se zvyšují.“

Výpočet nadhodnocení vychází z mediánového (středního) příjmu domácností, z nějž může domácnost vydat na splácení hypotečního úvěru pouze určitou část (např. podle dříve užívaného limitu DSTI 45 % – tedy např. 45 % z příjmů domácnosti může jít na splácení hypotéky; pro nastavení modelu ovšem ČNB používá pouze 35 %). Podle úrokových sazeb a délky splatnosti hypotéky zjistí maximální výši úvěru, na který dosáhne, a podle LTV – výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti se dopočítá udržitelná cena nemovitosti. A nadhodnocení (případně podhodnocení) představuje odchylku aktuálních cen nemovitostí od takto vypočítané udržitelné úrovně.

Aby to nebylo tak jednoduché, při výpočtu ČNB nevyužívá aktuální úrokové sazby, ale odhad budoucích úrokových sazeb. To byl také (vedle samotného růstu cen nemovitostí) jeden z důvodů, proč při poklesu úrokových sazeb pod 2 % rostl ukazatel nadhodnocení poměrně svižně. ČNB ovšem zohledňuje i očekávaný růst příjmů. Hledá takovou úroveň maximální výše úvěru, aby ani při růstu úrokových sazeb (a případně při poklesu příjmů, je-li očekáván) nestoupl podíl výdajů domácnosti na splátku úvěru nad stanovenou úroveň.

Pro výpočet „optimální“ ceny nemovitostí podle tohoto modelu ČNB vychází z následujících parametrů: Domácnost má příjem ve výši disponibilního důchodu na osobu vynásobeném koeficientem 1,65 a z něj může na splátku hypotéky vydat 35 %. Hypotékou může být zároveň financováno 80 % ceny nemovitosti (LTV 80 %). Splatnost hypotéky je stanovena na 25 let a model počítá s průměrnou úrokovou sazbou nově poskytnutých hypoték s fixací na 1 až 5 let.

Domácnosti, které maximalizují výši dostupných zdrojů, čerpají hypoteční úvěr se splatností 30 let. To oproti modelu ČNB zvyšuje úvěruschopnost řádově o 5 až 10 % v závislosti na výši aktuálních úrokových sazbách (čím vyšší jsou sazby, tím méně se úvěruschopnost zvýší prodloužením splatnosti). To zvyšuje odolnost modelu – a zároveň vytváří prostor pro růst cen nemovitostí nad hodnoty modelu.

Stejně tak i dnes již nevyužívaný limit DSTI, který byl posataven na hodnotu 45 %, při maximálním využití navýší úvěrovou schopnost domácnosti o více než čtvrtinu (28,6 %).

Při zahrnutí těchto dvou faktorů se úvěruschopnost domácností oproti modelu zvýší o 37,6 % a pro mladé, jejichž ukazatel DSTI byl limitován na hodnotě 50 %, dokonce o 52,9 %. Pokud by byl podíl mladých a „starých“ žadatelů 1:1, tak by oproti modelu narostla průměrná úvěruschopnost o 45,25 %. A o stejné procento by narostla i cena nemovitostí při zachovaném LTV. A toto procento by také představovalo nadhodnocení proti teoretickým cenám vycházejícím z modelu ČNB.

Když k tomu ještě zahrneme skutečnost, že nemovitost pro vlastní bydlení si pořizují především lidé s vyššími příjmy, medián příjmů (úspěšných) žadatelů o hypoteční úvěr bude nepochybně vyšší než mediál příjmů všech občanů České republiky.

Dospět k nadhodnocení cen nemovitostí o 60 %, jak ho ukazuje poslední Zpráva o finanční stabilitě, není tak obtížné. A především, skutečně to nemusí znamenat, že je v Česku nafouknutá realitní bublina, která musí splasknout… a že ceny nemovitostí nemohou růst ještě výše. Neznamená to ale ani opak.

ČNB využívá i druhý – výnosový ukazatel nadhodnocení cen residenčních nemovitostí. Ten vychází z očekávaného výnosu z nájemného u investičních nemovitostí a podle poslední Zprávy o finanční stabilitě dosahuje nadhodnocení 20 %. Podle této metriky jsou nemovitosti tedy nadhodnocený významně méně.

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account