Ceny nemovitostí poklesnou až o 8 %

Česká národní banka uvádí, že jsou ceny nemovitostí nadhodnocené až o čtvtrtinu. To se ale má podle studie investičního fondu Silverline Real Estate brzy změnit. A nominální ceny nemovitostí přitom mohou poklesnout i o 7 až 8 %.

Vlastní bydlení se stává v Česku nedostupným v důsledku snížení dostupnosti hypoték, jejichž úrokové sazby se řádově ztrojnásobily a vrostly na úroveň nad 6 %, i vlivem dlouhodobého extrémního růstu cen bytů i dalších nemovitostí. Česká národní banka (ČNB) přitom v průběhu času zvyšovala odhad „nadhodnocení“ cen nemovitostí, které podle poslední zprávy dosahuje až 25 % a u investičních nemovitostí dokonce až 30 %.

Česká národní banka sama upozorňuje, že nadhodnocení cen nemovitostí neznamená, že o tolik musí ceny propadnout. Pouze to zvyšuje riziko jejich poklesu. Se současnou vysokou inflací by k vyrovnání cen s „realitou“ mohlo stačit jen zpomalení jejich růstu. A inflace se postará o zbytek. Ovšem aktuální vývoj na realitním trhu tuto „mírnou“ variantu příliš nepotvrzuje a naznačuje, že spíše dojde i k nominálnímu poklesu cen.

Pokles nominálních cen nemovitostí uvádí jako realistický též studie investičního fondu Silverline Real Estate. V „pesimistickém“ výhledu, kdy by došlo k recesi ekonomiky a poklesu spotřebitelské důvěry, by byl propad cen nemovitostí nejhlubší. „V tomto případě čekáme dočasné zastavení nominálního růstu mezd a jen pozvolný návrat do k rovnovážnému stavu valuací nemovitostí koncem roku 2024, který bude doprovázen kumulativním poklesem nominálních cen nemovitostí okolo 7 – 8 %,“ uvádí Dan Vaško, zakladatel a CEO fondu Silverline Real Estate.

K poklesu cen nemovitostí by nemuselo dojít v případě, kdy by se postupně zvolňovala inflace a zároveň by vlastníci nemovitostí nevytvářeli příliš velký tlak na prodej. V takovém případě by se ceny vrátily k rovnovážné úrovni i bez nominálního poklesu, i když by návrat trval déle – až do konce roku 2024.

Jedním z důvodů, proč ceny nemovitostí nemusí poklesnout, případně poklesnou méně než při předchozím snížení v letech 2009 až 2012, je i současná vysoká inflace, která nemovitosti zlevňuje v reálném vyjádření. I když toto zlevnění je relativní. Zatímco inflace je pro letošní rok očekávána mezi 15 % a 20 %, růst mezd bude sotva poloviční. Podporu pro ceny nemovitostí vytváří i stále nedostatečná výstavba nových bytů.

V současnosti je potřeba k zakoupení bytu v České republice v průměru přibližně 15 ročních platů. „Z pohledu počtu nutných mezd nutných k zakoupení nemovitosti (v tomto případě bytu o výměře 90 m2) předpokládáme korekci na úroveň 12-12,5 v ČR a 15-16 v Praze. Yieldy (nájemné/ hodnota nemovitosti) se normalizují na úroveň okolo 5 % v ČR a až 4 % v Praze,“ doplňuje Dan Vaško.

Kdy koupit nemovitost

Nominální pokles cen nemovitostí je poměrně pravděpodobný. Pokud Vladimir Putin zavře na podzim plynové kohoutky, což je očekávaný scénář, dojde k recesi. Průmysl nebude moci vyrábět, a když, tak za výrazně vyšších nákladů. To povede k propouštění, růstu nezaměstnanosti a zvýšešní podílu (nejen) hypoték v potížích se splácením. Na trh se tak mohou dostat nemovitosti v nucených dražbách.

Zároveň budou stále přetrvávat vysoké úrokové sazby, k jejichž snížení by mohlo dojít řádově na jaře příštího roku. Do té doby budou mezi kupujícími chybět lidé, kteří nemají dostatek vlastních zdrojů a potřebují úvěr.

„Pro investory (fyzické osoby či investiční fondy), které budou pro období podzim 2022 až jaro 2023 dobře vybaveni kapitálem se jedná o skvělou příležitost opět nakupovat se silným diskontem,“ konstatuje Dan Vaško. Do té doby je vhodné vyčkávat, hledat příležitosti a kumulovat kapitál.