byt

Bydlet ve vlastním je cílem téměř každého obyvatele České republiky. A ideálem je mít ještě alespoň jeden další byt k pronájmu. Jenže… vyplatí se investovat do nájemního bytu?

Ceny nemovitostí v posledních letech extrémně rostly. Nájmy jejich tempu nestačily a ani příliv lidí z Ukrajiny postižené Putinovou středověkou expanzivní politikou je nevytlačil na vyšší úroveň. To činí z investice do nájemního bydlení ne příliš ziskovou příležitost.

Jednou z příčin malé výhodnosti investice do nájemního bydlení je preference k vlastnickému bydlení a obliba investic do nemovitostí. Téměř každá rodina, která si to může jen trochu dovolit, bydlí ve vlastním. V nájmu bydlí jen pětina českých domácností, jak vyplývá z posledního Sčítání lidu.

Graf 1: Právní důvod užívání bytu (2021)

 

Právní důvod užívání bytuZdroj: EMA data z dat ČSÚ

Výsledkem je nadhodnocení cen nemovitostí. „Pro mediánovou domácnost byly ve druhém čtvrtletí 2022 ceny bytů zhruba o 60 % vyšší, než by odpovídalo jejich úrovni příjmů a požadovaným úrokovým sazbám,“ uvádí ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě z podzimu 2022. Toto nadhodnocení vychází z makroobezřetnostního přístupu. U valuačního přístupu u investičních bytů je nadhodnocení nižší: „U investičních bytů sloužících k dalšímu pronájmu dosahovala průměrná míra nadhodnocení v prvním pololetí 2022 rovněž zvýšených hodnot přesahujících hranici 40 %.“

Graf 2: Odhadované nadhodnocení cen bytů v ČR (v %)

Odhad nadhodnocení cen bytů v ČRZdroj: ČNB, Zpráva o finanční stabilitě – podzim 2022

Společnost Silverline Real Estate ve své studii „Ceny nemovitostí, dostupnost bydlení a nové trendy: co nás čeká v roce 2023?“ odhaduje nadhodnocení investičních bytů níže než ČNB: „Pokud se dále podíváme na trh rezidenčních nemovitostí v ČR perspektivou investorů, byly i touto optikou ceny na trhu počátkem roku 2022 také nadhodnoceny o ~20 %, a to z důvodu nižších yieldů oproti těm očekávaným investory (přičemž nízké yieldy mohly být způsobeny také podhodnocením nájmů).“

Nadhodnocení cen neznamená, že by hrozil jejich propad. „Pravděpodobnost poklesu těchto cen během příštích dvou let o více než 10 % ve srovnání se současnou cenovou hladinou je přibližně 35 %,“ uvádí ČNB.

Odhadu ČNB odpovídá i předpověď vývoje cen nemovitostí v příštím roce od společnosti Silverline Real Estate. Podle ní by ceny residenčních nemovitostí mohly poklesnout řádově o 5 %. Vlivem růstu mezd by ale mohlo dojít vymazání nadhodnocení cen či dokonce k podhodnocení cen vzhledem k příjmům domácností:

Okolo poloviny roku 2023, kdy dosáhne trh svého dna, dojde k úplnému odmazání nadhodnocení cen nemovitostí, v některých případech půjde nemovitost koupit i podhodnocenou vůči aktuální kupní síle. Vzhledem k dlouhodobému deficitu nabídky se tak může jednat o nejlepší příležitost pro nákup za celou dekádu 2021 – 2030,“ uvádí studie Silverline Real Estate.

Výhodnější koupi nemovitosti očekává též Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz: „Zlevňovat dále budou zejména nemovitosti v horším stavu, před rekonstrukcí nebo v méně atraktivních lokalitách.“

Na cenu nemovitostí tlačí i vysoké úrokové sazby hypoték. Hypotéky přitom pravděpodobně začnou znatelněji zlevňovat až v druhé polovině roku, kdy by mohla postupně uvolňovat měnovou politiku Česká národní banka (ČNB).

Koupit si levnou, resp. levnější nemovitost v období vyšších úrokových sazeb dává daleko větší smysl než naopak dražší byt či dům financovat hypotékou s nižší úrokovou sazbou. Vyšší sazba hypotéky má potenciál se snížit v dalším období, až se trhy začnou vracet do normálu,“ vysvětluje Václav Šimek, partner ve společnosti Freedom Financial Services.

Levnější nemovitosti budou ale příležitostí především pro vlastnické bydlení. U investičních bytů by sleva musela být výrazně vyšší, aby se výnos z nájemného dostal na odpovídající úroveň.

Graf 3: Výnosy z pronájmu residenčních nemovitostí v krajských městech v ČR, konec roku 2021 (v %)

Výnos z pronájmuZdroj: Silverline Real Estate

Koupě investičního bytu na hypoteční úvěr v současné situaci znamená, že nájem nepokryje ani splátku hypotéky. Investor tak potřebuje mít připravenou další hotovost, kterou bude splátky hypotéky dotovat. A to do doby, než vzroste nájemné nebo poklesnou úrokové sazby hypoték.

Komentářů: 2
  1. robert 1 rokem

    Toľko roboty a rizika za mrzké 4% hrubého, ak bude šťastie na nájomníka a plnú obsadenosť? Doteraz tam bol prísľub rastu podkladového aktíva samotného, ale takto by do toho šiel len blázon.

  2. Author

    Přesně tak. Profesionální investoři již nic (v Česku) nekupují, protože se to nevyplatí.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account