Ceny nemovitostí klesají již přibližně rok. O kolik sestoupily ze svého vrcholu? A pocítily pokles cen české domácnosti, nebo se jedná jen o „papírové“ zlevnění?
Nemovitosti od svého vrcholu zlevnily. O tom pochybuje jen málokdo. O kolik jsou ale levnější, na tom již panuje méně shody. Vždy záleží na zvolené metodice (pokud se před rokem prodala většina bytů s výhledem na Pražský hrad a nyní v zapadlé uličce, tak statisticky, bez správné metodiky, bude pokles cen dramaticky vyšší), na oblasti, kterou zkoumáme, i na segmentu realitního trhu.
Nejlepší přístup k datům má v České republice Český statistický úřad (ČSÚ). Ten sleduje i ceny nemovitostí. Podle jednoho z ukazatelů statistického úřadu index cen bytových nemovitostí – nákupů nových obydlí se základnou v roce 2015 (100) dosáhl vrcholu ve 3. čtvrtletí 2022 (224,7) a do 1. čtvrtletí 2023 sestoupil o 3,3 % (na hodnotu 217,3). Starší nemovitosti z vrcholu ve stejném období (218,5) pak poklesly o 3,2 % (na 211,4). Data udávaná z realitního a developerského trhu ovšem hovoří jinak.
Jinak ovšem hovoří i indexy realizovaných cen bytů. Podle tohoto ukazatele, který na rozdíl od prvního nemá harmonizovanou metodiku s Evropskou unií, a tak výsledky nejsou porovnatelné napříč EU, byl pokles cen vyšší. Kupříkladu u nových bytů v Praze, kde došlo k vrcholu již ve 2. čtvrtletí 2022, klesly realizované ceny nemovitostí o 6,5 %.
U starších bytů v České republice došlo k vrcholu ve 3. čtvrtletí 2022 a od té doby realizované ceny klesly o 4,2 %. A aby toho nebylo málo, pražské starší byty kulminovaly ještě o čtvrtletí později a jejich ceny klesly pouze o 3,4 %. I toto je odlišné od pozorování samotných developerů a realitních kanceláří.
Ceny novostaveb podle developerů
Kupříkladu podle analýzy developerské společnosti Ekospol z dubna 2023 pokračovalo (byť mírné) zdražování cen pražských nových bytů i ve 2. čtvrtletí letošního roku, kdy cena za metr čtvereční v průměru dosáhla 147 950 Kč (+200 Kč oproti předchozímu čtvrtletí).
„Ceny nových bytů v Praze narazily na svůj strop. Drtivá většina zájemců o vlastní bydlení je není ochotná a často ani schopná akceptovat,“ uvedl tehdy k výsledkům Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol.
Ceny nových pražských bytů ovšem začaly ve 2. čtvrtletí 2023 podle trojice developerů Trigema, Skanska a Central Group klesat.
Graf 1: Vývoj cen pražských novostaveb
„Vývoj nabídkových cen nových bytů v Praze nadále provází stabilita nad úrovní 150 tis. za m2. Přesto nelze opomenout různé jarní aktivity prodejců na podporu prodeje, které se na konečných cenách mohly odrazit v podobě snížení o jednotky procent,“ uvedl ke zprávě Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Podle developerů tak ceny novostaveb v Praze zlevnily významně později a výrazně méně, než kolik udává Český statistický úřad.
Ceny starších bytů podle realitních kanceláří
Ceny starších bytů a domů podle analýzy European Housing Services (EHS), která využívá data realitních kanceláří Bezrealitky.cz a Maxima Reality ze své skupiny, ve 2. čtvrtletí rostly. „Průměrná cena za metr čtvereční bytu na sekundárním trhu v České republice ve druhém čtvrtletí letošního roku činila podle analýzy 86 813 korun, tedy mezičtvrtletně o téměř 4 500 korun více. V českých domech se mezi čtvrtletími cena za metr čtvereční zvedla o téměř 3 500 korun,“ uváděla zpráva z července 2023.
“Klesající ceny a jarní výprodeje přilákaly nejen domácnosti, ale i institucionální investory, kteří začali nakupovat i prodávat. Na druhou stranu není možné přehlížet rozevírající se nůžky mezi dobrými nemovitostmi a těmi ostatními, které naopak nepřestávají ztrácet hodnotu,“ hodnotil vývoj realitního trhu Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS a Bezrealitky.cz.
Naopak podle analýzy FérMakléři.cz ceny starších nemovitostí v Česku ve 2. čtvrtletí v meziročně poklesly řádově o 8 %. Tedy více, než kolik uvádí Český statistický úřad.
A co domácnosti?
Pro domácnosti je rozhodující dostupnost vlasnického bydlení. A na ni lze nahlížet různými způsoby. Kupříkladu podle Indexu dostupnosti bytů, který zpracovává EMA data ve spolupráci se SeznamZprávy.cz, bylo pořízení bytu na hypoteční úvěr nejméně dostupné začátkem září 2022 (hodnota indexu 2,550) a do poloviny srpna 2023 se jeho dostupnost zvýšila (hodnota indexu 2,066). Index ukazující míru nedostupnosti vlastnického bydlení tak poklesl o 19 %.
Jiné rozšíření pohledu na ceny nemovitosti přinese zahrnutí inflace. Pokud přijmeme tezi meziročního poklesu nominálních cen nemovitostí o 8 % a přidáme-li k tomu ještě téměř 10% inflaci, získáme odhad poklesu reálných cen starších bytů řádově o 15 až 20 %.
Jenže… úspory o inflaci vzorstly jen málokomu. Měla-li domácnost naspořeno na pořízení nemovitosti před rokem 1 mil. Kč, nemá dnes 1,1 mil. Kč podle inflace, ale řádově 1,05 mil. Kč po připsání čistého úroku za rok uložení peněz na spořicím účtu. A zatímco před rokem si za 1 mil. Kč mohla s hypotékou a LTV 80 % pořídit nemovitost za 5 mil. Kč, dnes by po 8% poklesu cen tato nemovitost stála 4,6 mil. Kč. Domácnost by tak mohla její pořízení financovat hypotékou s LTV 77,2 %. Případně by si mohla pořídit nemovitost za 5,25 mil. Kč s LTV 80 %, ovšem jednalo by se o nemovitost, která by před rokem stála 5,7 mil. Kč.
Reálně tak domácnost dosáhne na nemovitost, která byla před rokem o 14,1 % dražší než (v našem modelovém případu nastavené) možnosti financování. (Ke stejnému výsledku dojdete, když budete počítat pouze s vlastními zdroji a ne s využitím hypotečního úvěru.)
Je samozřejmě nezbytné počítat s tím, že ne všechny nemovitosti zlevňovaly, a pokud ano, tak ne stejným tempem. Zároveň se do dostupnosti bydlení promítá i meziroční (mírné) zlevnění hypoték, je-li k nákupu využita, jak to ukazuje Index dostupnosti bytů, a vývoj příjmů domácnosti.
S příjmy domácnosti je výpočet komplikovanější. Tím, že reálné mzdy klesaly (nominální rostly pomaleji než inflace) je velmi pravděpodobné, že se volné prostředky využitelné na tvorbu úspor či na splátku hypotéky spíše snížily. Záleží ale především na struktuře spotřeby konkrétní domácnosti, jak na ni v konečném důsledku inflace dopadla.
