Realitní trh čeká na pokles úrokových sazeb hypoték. Ten by měl přinést oživení a podle mnohých odhadů i nastartovat nový růst cen. Jak velký vliv může mít pokles hypotečních sazeb na ceny nemovitostí?
Když před rokem a čtvrt Česká národní banka (ČNB) zvýšila své základní sazby na 7 %, hypoteční trh zamrzl. Úrokové sazby hypotečních úvěrů se vyhouply až nad 6 % a objem i počet nově poskytnutých hypotečních propadl na zlomek počtů i objemů rekordního roku 2021. A s tím zamrzl i realitní trh. Po odlivu kupujících s hypotečním úvěrem i lidé s dostatkem vlastních zdrojů čekali na cenové propady. A dočkali se.
Nyní se netrpělivě vyhlíží změna měnové politiky ČNB, která by měla přinést podle některých odhadů pokles základních sazeb již v listopadu. Ten by pak měl nastartovat „normalizaci“ měnové politiky a další snižování sazeb v příštím roce až k úrovni někde kolem 3 – 4 %. A to by mělo opět vrátit do dostupných úrovních i hypotéky a s nimi i kupující na realitní trh. Jak velký efekt ale snížení sazeb může mít?
Dostupnost bydlení a ochota za něj zaplatit
Přestože i na českém trhu jsou profesionální investoři do nájemního bydlení, netvoří jádro poptávky po bydlení. Naopak, v době růstu cen se tyto „smart money“ zpravidla z trhu stahují, a pokud se jedná o fondy působící na více evropských trzích, hledají (a nacházejí) své příležitosti jinde než v Česku. Stěžejní pro tvorbu cen nemovitostí tak je poptávka domácností po vlastním bydlení, a případně touha kouit si druhý byt buď pro děti, nebo jako investiční aktivum.
U domácností převládá více než ekonomická racionalita a propočet nákladů a výnosů či příjmů a výhod oproti výdajům a nevýhodám především dostupnost. Chce-li si někdo koupit vlastní byt, o jeho pořízení tak rozhoduje především, zda na něj má dostatek zdrojů. Vlastních, nebo půjčených (v lepším případě) od banky.
Vlivem (zejména, byť ne pouze) této skutečnosti tak Praha patří mezi nejdražší hlavní města v Evropské unii, měřeno počtem potřebných příjmů k ceně nemovitostí. Podle aktuální studie společnosti Deloitte je v této metrice Praha (14,2 hrubých ročních platů na průměrný byt) třetí za Amstrdamem (15,8) a Bratislavou (14,5). A ani český průměr (13,3) není nijak příznivý.
Samotná dostupnost či schopnost za byt či rodinný dům zaplatit, se odvíjí od výše úspor, příjmů a dostupnosti hypotečních úvěrů. A hypotéky jsou tím méně dostupné, čím vyšší jsou jejich úrokové sazby.
Graf 1: Index dostupnosti bytů na hypoteční úvěr
Zdroj: EMA data, SeznamZprávy.cz
Podle Indexu dostupnosti, který zpracovává EMA data pro SeznamZprávy.cz, se dostupnost bytů na hypoteční úvěr zvyšuje již od září 2022. A to jak vlivem poklesu cen nemovitostí, tak vlivem poklesu úrokových sazeb skutečně poskytnutých hypoték.
Na jak vysokou hypotéku domácnost dosáhne
Aby mohl zájemce o nemovitost čerpat hypoteční úvěr, musí splnit celou řadu kritérií. Především musí mít dostatečné úspory (alespoň 20 % z ceny nemovitosti, přičemž mladým do 36 let postačuje dle aktuálních pravidel ČNB 10 %) a musí mít i dostatečný příjem na splácení hypotečního úvěru (aktuálně není ze strany ČNB regulováno, pravidla se tak mohou lišit mezi bankami).
Průměrná hrubá mzda ve 2. čtvrtletí dosáhla dle Českého statistického úřadu (ČSÚ) 43 193 Kč. Medián (střední mzda) je nižší – 36 816 Kč.
Vycházejme z průměrné mzdy. Předpokládejme též, že je domácnost o dvou dospělých, z nichž každý bere průměrnou mzdu, a dvou nezletilých dětech a zanedbejme ostatní slevy na dani a odčitatelné položky od základu daně. Čistý příjem takové domácnosti činí 71 596 Kč měsíčně. Na jak vysokou hypotéku dosáhne?
Tabulka 1: Výše dostupné hypotéky se splatností 30 let dle úrokových sazeb a podílu výdajů na splátku hypotéky
| Podíl splátky hypotéky k čistým příjmům domácnosti | 30 % | 40 % | 50 % | 60 % |
| Měsíční splátka hypotéky | 21 479 Kč | 28 638 Kč | 35 798 Kč | 42 958 Kč |
6% | 3 582 421 Kč | 4 776 450 Kč | 5 970 645 Kč | 7 164 841 Kč |
5,5% | 3 782 811 Kč | 5 043 748 Kč | 6 304 685 Kč | 7 565 622 Kč |
5% | 4 001 018 Kč | 5 334 691 Kč | 6 668 364 Kč | 8 002 037 Kč |
4,5% | 4 238 958 Kč | 5 651 944 Kč | 7 064 930 Kč | 8 477 916 Kč |
4% | 4 499 120 Kč | 5 998 827 Kč | 7 498 534 Kč | 8 998 240 Kč |
3,5% | 4 783 342 Kč | 6 377 789 Kč | 7 972 237 Kč | 9 566 684 Kč |
3% | 5 094 592 Kč | 6 792 789 Kč | 8 490 987 Kč | 10 189 184 Kč |
Zdroj: Vlastní výpočty
Klesnou-li úrokové sazby hypoték o 0,5 procentního bodu, zvýší se schopnost dosáhnout na hypotéku podle podílu výdajů na splátku a snižované úrokové sazbě řádově o 200 tis. Kč až 600 tis. Kč.
Na Tabulku 1 lze nahlížet i z pohledu nikoliv modelové domácnosti se dvěma průměrnými příjmy, ale optikou toho, jak vysokou splátku hypotéky si domácnost může (a chce) dovolit platit. Může-li např. ze svého příjmu na splátku hypotéky vynaložit maximálně řádově 21 500 Kč a má-li naspořený 1 mil. Kč, na pražský byt za 6 mil. Kč dosáhne až při poklesu úrokových sazeb na 3 %. Domácnosti, která na splátku hypotéky může vydávat až 28 700 Kč, bude ke stejnému bytu stačit pokles sazeb na 5,5 %.
Pokud bychom tedy vycházeli pouze z možností splácet úvěr při očekávané maximální výši splátky, kterou si domácnost bude moci dovolit platit, a zároveň by ceny nemovitostí zůstávaly neměnné, počet kupujících by se postupně zvyšoval s poklesem sazeb tak, jak by na koupi postupně dosáhly domácnosti s nižšími a nižšími (volnými) příjmy. A bude-li jich více než prodávajících, potlačí ceny opět vzhůru.
Aktuální vývoj… potvrzuje uvedené
V letošním roce se průměrné úrokové sazby skutečně poskytnutých hypotečních úvěrů snížily dle údajů EMA data z řádu kolem 6 % na přibližně 5,6 %. Pokles ukazují i data Hypomonitoru České bankovní asociace. Ta navíc potvrzují rostoucí počet i objem bankami poskytnutých hypoték. A kupci se postupně vracejí i na realitní trh. I díky stále klesajícím cenám.
Tempo návratu kupců přitom může být rychlejší, než by nasvědčoval pokles úrokových sazeb. Důvodem je mimo jiné výklad účelně vynaložených nákladů ze strany České národní banky, podle kterého nesmí banka naúčtovat předčasně odcházejícímu klientovi téměř žádný poplatek. Hypoteční klienti tak mohou mít vizi, že předběhnou růst cen nemovitostí očekávaný po návratu hypotečních kupců a nějaký (omezený) čas strpí vyšší splátku – a následně hypotéku i před koncem fixace úrokové sazby refinancují či se stávající bankou pod hrozbou odchodu vyjednají lepší podmínky.
Takový plán ovšem může zhatit připravovaná legislativa. V Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky již leží návrh novely zákona, který upravuje účelně vynaložené náklady a dává možnost bankám je při předčasném splacení hypotéky naúčtovat až do výše 2 % z mimořádné splátky.
Ostatně, zamezit „úvěrové turistice“ před koncem fixace úrokové sazby je žádoucí. Ceny zdrojů pro poskytování hypoték klesly v letošním roce znatelně více než úrokové sazby hypoték. A jedním z hlavních důvodů je právě vyšší riziko bank, že klient odejde dříve, než bylo dohodnuto. A toto riziko, jako každé jiné, si banky účtují do úrokových sazeb – pro všechny klienty. Zamezení „úvěrové turistiky“ tak může být obdobným impulsem pro snížení hypotečních sazeb jako změna měnové politiky ČNB.
