Zájemci o koupi vlastního bydlení či investičního bytu často zvažují, zda pořídit novostavbu, nebo starší byt k rekonstrukci. Na čem závisí a co se vyplatí finančně?
Pořízení vlasntího bydlení závisí především na preferencích. Rodina, která chce bydlet ve vlastním bytě či rodinném domě, pak hledá způsob, jak své přání naplnit. Ekonomická efektivita je v tomto případě až na druhém místě. Lidé jsou ochotni zaplatit za vlastnické bydlení i mnohem více, než kolik by je stálo nájemní bydlení. Pokud na něj mají…
Méně často ale již zájemci o vlastní bydlení trvají na tom, zda se bude jednat o novostavbu, nebo o starší dům. Rozhoduje především lokalita a dispozice bytu či rodinného domu. Finanční stránka se pak dostává do popředí. Pořízení staršího bydlení přitom může vyjít i výrazně levněji. O kolik?
Nedávná studie Silverline Real Estate se zabývá porovnáním cen novostaveb vůči „secondhadnovým“ nemovitostem. A ušetřit lze poměrně hodně. U bytů se rozdíl pohybuje kolem 15 %. Při výstavbě rodinného domu vlastní výstavbou proti dodání na klíč je úspora ještě vyšší a dosahuje 20 až 30 %.
Jedním z důvodů, proč se vyplatí starší byt či vlastní výstavba rodinného domu, je především rozdílný růst ceny bytů a rodinných domů oproti nákladům na jejich výstavbu. „Pokud srovnáme tempo růstu různých typů nemovitostí a cen stavebních realizací v období 2015 – 2022, dostaneme se na následující hodnoty: Ceny pozemků vzrostly přibližně o 100 %, ceny RD vzrostly o cca 90 %, přičemž cena výstavby se zvýšila pouze o 38 %, a ceny bytů vzrostly o více než 110 %, přičemž náklady na výstavbu bytových domů se zvýšila pouze o 52 %,“ uvádí studie.
Přestože náklady na výstavbu rostly výrazně pomaleji než ceny bytů, developeři ani v současné době, kdy poklesl zájem o koupi v důsledku drahých hypoték a nejisté ekonomické situace, neplánují své byty zlevňovat. „Podle aktuálních dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) vzrostly ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví v říjnu meziročně o 17,6 procenta. Ceny stavebních prací se meziročně zvýšily o 12 procent. Dokud se tento trend neotočí, byty levnější nebudou,“ uvedl Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol.
Při pohledu na dlouhodobější vývoj je patrné, že developerské společnosti současný prudký růst cen materiálů a stavebních prací využívají do značné míry jako záminku k nesnižování cen novostaveb. To potvrzuje i Jan Pohorský, specialista marketingu a komunikace Skanska Residential Development Europe: „Výši cen nového bydlení v Praze dlouhodobě ovlivňuje především nedostatečná nabídka. Ta se stále pohybuje zhruba 50 % pod stavem, který by uspokojil dlouhodobé potřeby trhu a mohl alespoň částečně stabilizovat trh s novými byty.“
Jenže nerostly jen ceny novostaveb. V posledních letech extrémně zdražily i starší byty. „V Praze a Brně se cenový diferenciál mezi novostavbou a starším bytem pohybuje na zdravé úrovni v relativním vyjádření 25–35 % ceny daného bytu, v současné době tedy zhruba 25–35 tisíc Kč/m². Takový diferenciál udržuje trh v rovnováze, jelikož koupě novostavby i staršího bytu může dávat smysl,“ konstatuje studie Silverline Real Estate.
Graf 1: Rozdíl cen nových bytů a starších bytů před rekonstrukcí (tis. Kč/m2)
Zdroj: Sreality.cz, Silverline Real Estate
Ve prospěch koupě staršího bytu k rekonstrukci místo novostavby hovoří i dlouhodobý trend vývoje nákladů na rekonstrukci. Ty sice také rostou, ale významně pomalejším tempem než ceny novostaveb.
Graf 2: Vývoj nákladů na rekonstrukci a struktura nákladů na rekonstrukci
Zdroj: RST, ČSÚ, press research, URS, CeníkyŘemesel, Silverline Real Estate
Při započítání rozdílu ceny bytu k rekonstrukci a nákladů na rekonstrukci lze v průměru na starším bytu ušetřit přibližně 15 % ceny nemovitosti. „Cena kompletní rekonstrukce tvoří jen okolo 10 % z prodejní hodnoty bytu v novostavbě. Díky tomu lze např. v Praze při rekonstrukci v současné době ušetřit až 15 % v porovnání s koupí bytu v novostabě,“ konstatuje studie Silverline Real Estate, která ale závroveň upozorňuje, že čistá finanční úspora nemusí znamenat čistou úsporu. Rekonstrukce vyžaduje čas a organizaci, které je třeba také započítat.
Naopak cenu rodinných domů nejvíce ovlivňuje nejvíce cena pozemků. Zatímco náklady na výstavbu rodinného domu v posledních letech rostly tempem přibližně 7,4 % ročně, ceny pozemků vystřelily vzhůru tempem až o 29,5 % ročně (ve Středočeském kraji, na Moravě „jen“ 23 % až 24,7 % ročně).
Potenciál úspory vlastní výstavbou proti nákupu nového rodinného domu na klíč dosahuje až 20 – 30 %. Závisí přitom na lokalitě a celkové ceně domu.
Graf 3: Potenciál úspory na ceně rodinného domu vlastní výstavbou proti koupi „na klíč“
Zdroj: ČSÚ, Sreality, Silverline Real Estate
Závěrem
„Za poslední 4 roky v Praze a Brně průměrný sledovaný nový byt 60 m² zdražil o přibližně 2,7 mil. Kč, zatímco starší byty jen o 2,2 mil. Kč. Cena rekonstrukce vzrostla pouze o přibližně 350 tisíc Kč, v absolutním vyjádření vznikl tedy polštář příjemných 150 tisíc Kč,“ uvádí studie s tím, že cena materiálů navíc po uzavření výpočtů začala klesat, což potenciál úspory ještě zvyšuje. Cenu novostaveb přitom zvyšovala enormní poptávka, kterou developeři nedokázali vyrovnat dostatečnou nabídkou.
Tento „polštář“ ovšem v cenách nemusí zůstat dlouho. „V tomto a příštím roce lze tedy v kontextu vysokých úrokových sazeb hypoték předpokládat, že kupující budou častěji volit levnější variantu, čímž stoupne poptávka po starších bytech. Tedy z pohledu vývoje cen předpokládáme spíše stagnaci cen nových bytů a mírný růst cen bytů před rekonstrukcí. Logicky tedy dojde k elimininaci vyšší úspory z rekonstrukce,“ konstatují autoři studie.
Uspořit lze ale i u rodinných domů vlastní výstavbou. „U našeho vzorového rodinného domu, například ve Středočeském kraji, lze nárůst ceny novostaveb o téměř 6,8 mil. Kč částečně přičíst růstu cen nákladů na stavbu zhruba o 1 mil. Kč, a hlavně růstu cen pozemků o téměř 4,3 mil. Kč,“ vypočítává studie s tím, že vlastní výstavbou tak lze jen na tomto nárůstu uspořit přibližně 1,5 mil. Kč.
