Ceny nemovitostí nerostly během covidu rychle jen u nás, ale téměř všude. A analýza ukazuje rostly rychleji, než by odpovídalo historické vazbě mezi cenami nemovitostí na jedné straně a nájmy a úrokovými sazbami na straně druhé.
Z obrázku je každopádně vidět, že rozdíl mezi skutečností a modelem (schválně se vyhýbám slovu nadhodnocení) není v ČR zdaleka tak vysoký ve srovnání například s Novým Zélandem, Ruskem, Kanadou, Dánskem, ale i Polskem, Německem….
Vyhnutí se slovu nadhodnocení souvisí s
1) analýza sleduje růst o začátku roku 2020, neříká nic o tom, jestli byly ceny nadhodnocené nebo podhodnocené před covidem;
2) zanedbává vliv dalších faktorů, jako je demografie, migrace, takže nejde o fundamentální analýzu.
Odhad nadhodnocení počítá například ČNB. Její odhad je průměrné nadhodnocení o 18 % a v případě lokalit s vysokým podílem investičního typu bytů pak může podle ČNB nadhodnocení dosahovat až 25 %.
Zajímavé je, že ČNB odhaduje, že nadhodnocení cen nemovitostí je taženo jen Prahou a Jihomoravským krajem. Ve všech ostatních krajích jsou ceny v pořádku nebo dokonce podhodnocené. Nejvíce jsou podhodnocené ceny v Ústeckém, Karlovarském a Moravskoslezském.
Ale znáte to, ekonomové dokážou vždycky přijít s „na druhou stranu“. Takže, na druhou stranu, podle demografické prognózy bude pokračovat stěhování národa. Z Moravskoslezského, Ústeckého, Karlovarského, Olomouckého a Zlínského do především Prahy a Středních Čech. Pro srovnání, vloni se začalo stavět v Praze 4300 domů a bytů, ve Středočeském kraji 5800 a na jižní Moravě 4900. Jinými slovy, ceny jsou vyšší tam, kde se lidi budou stěhovat. A vyšší ceny motivují developery více stavět.
Autor je hlavní ekonom České spořitelny.
