Ceny bytů přešlapují na místě. A ještě nějaký čas budou. Důvodů je několik. Co tlačí ceny nemovitostí vzhůru a co je naopak brzdí?
Celý realitní trh čekal na uvolnění hypotečního trhu a pokles úrokových sazeb. Česká národní banka (ČNB) se do uvolňování měnové politiky vrhla již koncem prosince loňského roku a od té doby snížila svou základní 2T repo sazbu ze 7 % na 4,25 %. A všeobecně se očekává, že sazby bude snižovat i nadále.
Spolu se sazbami klesaly i ceny zdrojů pro poskytování hypotečních úvěrů. Kupříkladu 5letý swap má klesající trend již od rekordních hodnot z druhého čtvrtletí 2022, kdy se blížil 6,5 %. Na začátku uvolňování měnové politiky ČNB se již pohyboval kolem 4,2 %. Jenže… ani pokračující snižování sazeb ČNB nevedlo k trvalému poklesu a ceny zdrojů se vrátily po únorových a březnových minimech kolem 3,3 % zpět na hodnoty z prosince.
Graf 1: Vývoj 5letého swapu v českých korunách
Zdroj: Patria.cz
Ani ceny na mezibankovním trhu ovšem nedokáží odolávat rozvolňování měnové politiky neomezeně dlouho. A tak začalo opětovné zlevňování zdrojů. Ještě koncem září letošního roku se přitom pohyboval kolem 3,1 %. To by nasvědčovalo tomu, aby hypoteční sazby také klesly.
A také že ano. V září byly již druhý měsíc v řadě těsně pod 5% hranicí. Níž se ale již nejspíš nepohrnou.
Důvodem je opětovný růst ceny zdrojů, kdy se 5letý swap začátkem října vyšvihl zpět k 3,5 %. Navíc banky hypotéky nepotřebují. Mají již naplněné své plány a k tomu mají zcela vytížené kapacity. V době hypoteční nouze zúžily svá hypoteční centra a ta při obnově zájmu nestíhají. Klient tak musí přijmou nabízenou sazbu, nebo se hypotéky vzdát. A banky si užívají vysokých marží.
Z hypotečního trhu tak impuls k růstu cen nemovitostí v dohledné době nepřijde. Ke znatelnějšímu poklesu hypotečních sazeb by mohlo dojít na začátku příštího roku, kdy banky začnou plnit nové (a zřejmě mnohem ambicióznější) plány prodeje hypoték.
Na trhu novostaveb čím dál více developerů vidí příležitost pro navýšení cen. Jedním z impulsů je i zpackaná digitalizace stavebního řízení, která je ještě větší průšvih, než se na první pohled zdálo. A přestože se developeři „předzásobili“ žádostmi o stavební povolení v předstihu, protože současnou situaci předpovídali (a varovali před ní), záminky nepochybně využijí.
Nové digitální stavební řízení by mělo být podle posledních zpráv dokončeno do konce roku 2027. Problém mimo jiné je, že v příštím roce jsou parlamentní volby, které se současným přístupem a komunikací současná vláda nejspíš nevyhraje. A co s plánem spuštění digitálního stavebního řízení nejpozději od 1. 1. 2028 udělá příští vláda, je ve hvězdách. A ve hvězdách je hodně horko a shoří tam téměř cokoliv. Včetně dokončovaného digitálního systému.
Potíže na developerském trhu se ale přenáší i do cen sekundárního trhu starších nemovitostí. Pokud je nedostatek novostaveb, více lidí se se zájmem obrací na starší byty a rodinné domy. A vyšší poptávka tlačí cenu vzhůru. A to i při relativně drahých hypotékách, na jejichž sazby si ale lidé již zvykli.
Ceny starších bytů již meziročně rostou. Na rozdíl od novostaveb zaznamenaly po covidovém boomu propad – a to v některých regionech z maxim až o čtvrtinu. Nyní tento propad vyrovnávají. A další růst nejspíš přijde. Nejpozději začátkem příštího roku.
