byt

Je výhodnější koupit nemovitost na rodné číslo jako fyzická osoba? Nebo se vyplatí spíše koupě na s. r. o.?  Zejména u velkých investic, jako jsou činžovní domy nebo soubory nemovitostí větší hodnoty, je správná volba naprosto zásadní.  Pokusíme se vám ukázat výhody a nevýhody každé varianty.

Oddělení majetku

Z hlediska zabezpečení je důležité mít na paměti, že soukromý majetek musí být oddělen od majetku určeného pro podnikání. Této zásady je dobré se držet i v případě, že na fyzickou osobu kupujete nemovitost, kterou následně vložíte do s. r. o.

Praxe

V praxi mohou při koupi nastat tyto čtyři případy:

  1. Vy jako fyzická osoba koupíte nemovitost od jiné fyzické osoby.
  2. Vy jako fyzická osoba koupíte s. r. o., která vlastní danou nemovitost.
  3. Založíte s. r. o., která koupí nemovitost od fyzické osoby.
  4. Založíte s. r. o., která koupí jinou s. r. o. vlastnící nemovitost.

 

Způsob, kterým nemovitost získáte, pak ovlivní vaše daňové výdaje. Těmi můžou být:

  • daň z příjmu
  • DPH a možnost odpočtu vstupního DPH

 

Pokud nemovitost koupíte na fyzickou osobu, dotýkají se vás oba dva daňové náklady. Pokud nakupujete na společnost, budete platit pouze daně z příjmu. U této varianty je ale na druhou stranu nižší efekt z pokračujících odpisů, což pro vás do budoucna znamená vyšší zdanění příjmů z pronájmu.

Srovnání

V následující tabulce můžete vidět základní rozdíl mezi přímou koupí nemovitosti na jedné straně a koupí společnosti, která nemovitost vlastní, na straně druhé. Ze srovnání jasně vyplývá, že pro prodávajícího je výhodnější prodat obchodní podíl, protože nemusí platit 9,5 milionu Kč daň z příjmu (pokud nemovitost není v obchodním majetku a drží ji alespoň pět let).

 

Fyzická osoba vs. společnost — zisky z pronájmu KČ v tis. Vlastní zdroje financování Bankovní úvěr (úrok 3,5% p.a.) Kupní cena Daň z nabytí nemovitosti Příjem z pronájmu p.a. Daňový odpis (30 let) + náklady na provoz (1.500/rok) Úroky p.a. Zisk ke zdanění Daň (19% vs 15%) Splátka bankovní jistiny Čisté prostředky u FO p.a. (po úhradě úroků, jistiny a vratce kapitálu) ratnost vlastních zdrojů (v letech FO koupě podílu 35 000 60 000 95 000 10 000 3 167 2 100 6 833 1 298 3 000 2 102 16,65 SPV koupě podílu a následná fúze 35 000 60 000 95 000 10 000 3 167 2 100 4 733 899 3 000 2 501 FO koupě nemovitosti 44 000 60 000 100 000 4 000 10 000 4 967 2 100 2 933 440 3 000 2 960 SPV koupě nemovitosti 44 000 60 000 100 000 4 000 10 000 4967 2 100 2 933 557 3 000 2 84

Zdroj: PWC

 

Tato výhoda může být hlavním důvodem pro slevu při koupi celé společnosti namísto samotné nemovitosti. Sleva se často určuje jako polovina z uspořené daně z příjmu. Další možnou úsporou pro prodávajícího je daň z dividend.

Důležitý je také rozdíl v samotné fázi zdanění příjmů. V následující tabulce jsou vidět všechny čtyři zmíněné varianty nákupu a s nimi spojené efekty. Ve spodní části tabulky si všimněme výsledku v podobě doby návratu vlastního kapitálu – tedy jak rychle se vám vrátí vložené peníze.

 

Přímý nákup nemovitostí vs. Nákup podílu ve společnosti Kč v tis. Prodejní cena Daňová zůstatková cena nemovitosti u Prodávajícího Osvobození při prodeji Zdanitelný zisk Daň z příjmů — hradí Prodávající Daň z nabytí — hradí Kupující istý výnos u Prodávajícího elkové výdaje u Kupujícího Nemovitost 100 000 50 000 50 000 9 500 4 000 90 500 odíl 100 000 50 000 Ano 100 000 100 000 Podíl se slevou 95 000 50 000 Ano 95 000 Pro prodávajícího je výhodnější prodat podíl a to i za nižší cenu než je tržní hodnota nemovitosti. Tržní praxe: sleva 50% z úspory daně = 4.75M KČ Další možná úspora na straně Prodávajícího — srážková daň z dividend

Zdroj: PWC

 

Na první pohled vypadá nejlépe varianta, kdy nově založená s. r. o. (zde označeno jako SPV) koupí jinou společnost, která vlastní konkrétní nemovitost. Nesmíme však zapomenout započíst ještě jednu daň – daň z příjmu, pokud si majitel chce nemovitost z s. r. o. „vytáhnout“ pro vlastní užitek. V takové situaci je nejlepší koupě konkrétní nemovitosti přímo na fyzickou osobu (třetí sloupec). Na konci totiž zůstanou čisté zdaněné peníze přímo ve vaší kapse.

 

Autor je ředitelem společnosti Bureš&partneři.

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account