Koupě zajíce v pytli

Koupě bytu představuje pro většinu lidí největší životní výdaj. Přesto k ní mnohdy přistupují jako ke koupi pověstného zajíce v pytli. Tomu nahrává i současná situace na realitním trhu – kup hned, nebo nech být. Zájemců je dost.

Ceny bytů v posledních několika letech vystoupaly k závratným výším a i v odlehlejších částech České republiky kupující potřebují na pořízení bydlení částky v řádu milionů korun. Přesto kupující k transakci přistupují často… jako ke koupi rohlíku v samoobsluze. Potřebuji (či přesněji „chci“) byt, tenhle se mi jakž takž líbí a s tučnou hypotékou na něj dosáhnu, tak beru.

Jenže byt není rohlík, který v nejhorším ztvrdne rychleji, než zákazník čeká. Byt má sloužit mnoho let a má být základem pohodlného bydlení. Nic nepomůže, že si až příliš mnoho lidí myslí, že se na realitním trhu orientuje dobře, protože přeci v bytě bydlí a nemovitost jako takovou si dokáží představit. Posoudit, zda její stav skutečně odpovídá zdání, dokáže pouze odborník.

Na českém trhu je dostupná řada firem, které se zabývají technickým posouzením bytu před (ale i po) jeho koupí. Své služby v porovnání s cenou, kterou kupující zaplatí za své bydlení, jsou téměř zadarmo. Posouzení technického stavu bytu lze pořídit za cenu v řádu kolem 20 tis. Kč, u některých společností dokonce levněji. Kupující díky tomu pak ví, co skutečně kupuje – a může se vyhnout nemovitosti, do které by musel investovat mnohem víc, než kolik si původně představoval.

Nejen kupující, ale i prodávající

Službu posouzení technického stavu nemusí využívat pouze kupující. Je stejně tak vhodná i pro prodávajícího. A i tomu se vyplatí do ní zainvestovat. Za prodanou nemovitost a její technické vady ručí následujících pět let po prodeji, během nichž může kupující za zjištěné vady nárokovat slevu. U vad, o nichž prodávající věděl, ale před kupujícím je „taktně“ (ale prokazatelně) zamlčel, je doba pro reklamaci ještě delší.

Navíc nepomůže ani oblíbená obecná doložka ve smlouvě, „že byl kupující seznámen se stavem bytu“.

Posouzení technického stavu je vhodné i pro makléře

Zákon stanovuje povinnost předání informací realitním makléřem kupujícímu mimo jiné o technickém stavu nemovitosti: Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.“ (§ 12 odst. 1)

Realitní makléř přitom ručí za újmu, kterou způsobí neodborným přístupem. Na tu sice musí být pojištěn alespoň do výše 1,75 mil. Kč, pojišťovna ale má možnost smlouvu neprodloužit.

O jakých vadách by měl realitní makléř z povahy své odborné způsobilosti vědět, není zákonem definováno. A právě proto může být i pro makléře vhodné využít služeb technického posouzení nemovitosti. Nemluvě o snazším jednání s potenciálními kupci, kterým díky posudku bude moci předat relevantní a přesné informace.

Zpětné posouzení technického stavu…

Společnosti nabízející posouzení technického stavu nemovitosti před prodejem zpravidla nabízejí stejnou službu i po prodeji. Jejich závěry lze využít jako podklad pro případnou reklamaci a pro vyžádání dodatečné slevy.

Jsou ale společnosti, které se na zpětné posouzení technického stavu a následnou reklamaci zaměřují jako na svou primární činnost. Jejich služby jsou pak mnohem dražší – a občas na hraně, přinejmenším etické.

Jedna z nich kupříkladu účtuje za své služby 37 tis. Kč a následně si nárokuje podíl ve výši 37 % z vydobyté slevy. Svým klientům navíc garantuje, že pokud neodhalí technické závady, díky nimž vymůže slevu alespoň 100 tis. Kč, pak jim úhradu vrátí. Jinými slovy společnost říká: „Každá nemovitost má své chyby – a my je odhalíme stůj co stůj.“

Raději předem než po koupi

V každém případě je vhodné nechat si posoudit technický stav nemovitosti před její koupí. Jednak to ušetří spoustu starostí, ale především to „vytáhne zajíce z pytle“.

Na dneším „zrychleném“ realitním trhu, kdy se zájemci o nemovitosti přetahují, protože chtějí koupit téměř cokoli, jen aby něco koupili, není příliš času na kompletní technické posouzení stavu.

Pak lze alespoň využít odborné asistence při samotné prohlídce bytu – buď ze strany realitního makléře zastupujícího kupujícího, což ale není v českých podmínkách obvyklé, nebo ze strany odborníka z některé ze společností, které se zabývají odborným posouzením stavu nemovitosti. I na prohlídce již dokáží zkušeným okem odhalit nejzávažnější nedostatky a upozornit, kde se skryté vady mohou skrývat. Taková asistence vyjde řádově kolem 5 tis. Kč za prohlídku. A to se při pořizování bytu v řádu milionů korun jednoznačně vyplatí.

Komentářů: 2
  1. Jiří K. 2 měsíci

    Některé vady bytu Vám neodhalí ani stavební inspektor, když se spokojí jen s informacemi uvedenými v katastru nemovitostí a prohlášení vlastníka. Z vlastní zkušenosti mohu říci, že u bývalých JZD bytovek postavených před cca 40 lety a více, kde není 5 BJ, tedy není povinné SVJ, to chce vždy před rezervací vidět kolaudační rozhodnutí, resp. povolení k trvalému užívání stavby a platnou projektovou dokumentaci, podle které se kolaudovalo, a to si srovnat s fyzickým stavem nemovitosti a zápisem v katastru. Pak se Vám např. nemůže stát, že od zaměstnance Katastrálního úřadu ve skutečnosti koupíte byt nebyt v nezkolaudovaném bytovém domě, který byl navíc částečně postaven v rozporu s projektovou dokumentací a na který měl prodávající od banky hypotéku, jelikož to neprověřoval ani odhadce. Za mne bez doložení kolaudace a platné projektové dokumentace u takovýchto nemovitostí ani podpis na rezervačku!

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account