Ceny bytů letí vzhůru i z důvodu nízké výstavby. Nyní se do nájmů i cen nemovitostí promítne i zvýšená poptávka ze strany lidí vyhnaných ze svých domovů psychopatem Putinem. Ale i tak… bytů je v Česku dostatek.
Extrémní růst cen bytů v České republice trvá již několik let a v průběhu pandemie čínského koronaviru a jeho celosvětových mutací ještě zrychil. Jako hlavní důvod je podávána pomalá výstavba způsobená komplikovanými stavebními předpisy. Asi není překvapující, že nejvíce nad pomalým povolovacím řízení lamentují developeři. Ano, stavební řízení je v Česku jedno z nejpomalejších na světě. Ale… je skutečně tím hlavním důvodem pro růst cen?
Povolování staveb může blokovat novou výstavbu. Když se málo staví, bytový fond se rozrůstá pomalu. V extrémním případě může dokonce docházet ke zmenšování bytového fondu s tím, jak některé nemovitosti chátrají, nejsou udržovány a končí buď jako ruiny, nebo demolicí. Zásadní pro nabídkovou stranu bydlení ale není počet nově postavených bytů, ale celkový počet bytů.
A v celkovém počtu bytů na tom Česká republika není v evropském porovnání vůbec špatně. Řadí se do středu mezi evropskými zeměmi. To zdaleka neodpovídá růstu cen, jejímž evropským statistikám Česko dominuje a obsazuje čelní příčky.
Graf 1: Počet bytů na 1000 obyvatel v roce 2020
Zdroj: Statista.com, 2022
Námitkou proti této statistice, např. při srovnání se Slovenskem, které má o pětinu bytů méně na 1000 obyvatel než Česká republika, může být, že se liší velikost domácností. To je relevantní pohled. Nicméně podle Českého statistického úřadu měla v roce 2021 průměrná domácnost 2,33 členů. Pro uspokojení bytových potřeb by tak mělo být dostačujících 429,18 bytů na 1000 obyvatel. Na každých 1000 obyvatel by tak mělo přebývat 39 bytů… v čem je tedy problém?
Pomiňme možnost, že statistiky mohou být zkreslené či nepřesné. Při současných statistických metodách není pravděpodobné, že by došlo ke zkreslní v řádu 8,3 %, při němž by se potřeba bytů vyrovnala s bytovým fondem.
Nedostatek bytů ovšem může být dán regionálně. To je problém především Prahy, která je jakýmsi magnetem pracovníků a v níž i podle rozvojového plánu chybí tisíce nově postavených bytů ročně. Regionalita v souhrnných statistikách zahrnuta není, jedná se o průměr za celou Českou republiku.
Regionální rozmístění bytů ovšem nemůže vysvětlit, jak je možné, že v posledních letech rostly jejich ceny napříč celou Českou republikou. A navíc – v Praze, která má trpět nedostatkem bytů dlouhodobě, ceny nerostly zdaleka nejrychleji. Pokud by byl růst cen dán nedostatkem bytů v některých oblastech, v těchto by docházelo ke zdražování, ovšem znamenalo by to, že v jiných oblastech je počet bytů na 1000 obyvatel ještě vyšší. A v těchto regionech by tak měly ceny naopak klesat či přinejhorším stagnovat.
Bytů je dost… proč rostou jejich ceny?
Bytů je v Česku podle statistických údajů více než dost. Růst cen nedokáže vysvětlit ani jejich regionální rozmístění, protože ceny rostou všude, navíc v oblastech s proklamovaným nedostatkem bytů zdaleka ne nejrychleji. Co tedy stojí za zdražováním?
Podle nedávného průzkumu EMA data považují lidé za hlavní příčinu růstu cen nemovitostí obavy z inflace (28,4 %) a téměř čtvrtina (23,9 %) je přesvědčena, že ceny nemovitostí vždycky rostou. Za významný faktor jsou označeni i spekulanti (17,3 %).
Graf 2: Příčiny růstu cen nemovitostí vnímané spotřebiteli
Poznámka: Průzkum byl realizován 28. 10. až 1. 11. 2021 a zúčastnilo se ho 1 110 respondentů.
Zdroj: EMA data
Spekulanti přitom nejsou jen lidé, kteří chtějí těžit z růstu cen. Řadí se mezi ně i lidé, kteří chtějí pořídit byt pro své děti, které často mají do dospělosti ještě daleko, ale nechtějí byt pronajímat, protože by ho mohl nájemník poškodit a protože se obávají neplatičů. Tyto byty jsou tak de facto staženy z trhu, nejsou pronajímány a ani v nich jejich majitel nebydlí.
Podobný případ jsou též zejména mladí lidé, kteří si chtějí koupit svůj byt teď, protože se obávají, že při dalším růstu cen na něj už nikdy nedosáhnou. Zde je ale otázkou, zda se tato aktivita správně započítá do statistik. Pokud je mladým člověkem s vlastním bytem vytvořena nová domácnost, pak se sníží průměrný počet členů domácnosti a zároveň s tím zvýší potřeba bytů. Ve statistice by to tak mělo být zohledněno. Ovšem často mladí zůstávají i po koupi bytu formálně členy domácnosti svých rodičů. A v takovém případě je bytová potřeba vyšší, než kolik vykazují statistiky.
A samozřejmě musí být vždy určitý díl bytů neobsazený, aby bylo umožněno stěhování. To také fakticky zvyšuje bytovou potřebu nad uváděné hodnoty.
Nic z toho ovšem nevysvětluje tak prudký růst cen nemovitostí v Česku, kterým vévodíme statistikám Evropské unie.
Příčinou růstu cen bytů může být panika. Obava nejen mezi mladými, kteří vstupují na bytový trh, ale i mezi staršími lidmi, že když byt nekoupí dnes, tak si ho již nikdy nebudou moci dovolit. Když se k tomu připočítá i nabídková strana, kdy majitelé bytů k prodeji očekávají, že za rok či dva za svůj stejný byt dostanou o desítky procent víc, v důsledku čehož snižují nabídku bytů a zadržují prodej, ceny mají volný prostor ke vzletu.
Dlouhodobě je ovšem tato situace neudržitelná. Pokud by byla oprávněná obava, že „pokud si nekoupím byt dnes, tak už nikdy“, kdo by byty kupoval? Ceny nemovitostí mají svůj dlouhodobě udržitelný růst. A ten mohou překročit jen krátkodobě.
Ruský vpád na Ukrajinu ceny zvýší
Ruská invaze na Ukrajinu se nepochybně podepíše i na zvýšení cen bytů a nájmů. Důvod je zřejmý. Z milionů lidí, kteří hledají bezpečí před válkou v jiných zemích statisíce zamířili do České republiky. A ti potřebují také bydlet. A zatímco trh práce je absorbuje velmi snadno, trh s bydlením bude mít potíže.
Z přibližně 200 tisíc příchozích do České republiky se odhaduje, že přibližně polovina zde zůstane i po válce. Vladimir Putin po nezdařené bleskové operaci začal demolovat města a jejich obnova bude otázkou let. Řada lidí se tak nebude mít kam vrátit. A další se vrátit ani nebudou chtít. To vytvoří potřebu dalších vysokých desítek tisíc bytů – ať již nájemních, či do osobního vlastnictví. Jenže byty se nevytvoří mávnutím ruky.
Současná situace vytváří jedinečnou příležitost (rozumějte nutnost) ke zjednodušení stavebních předpisů a zrychlení výstavby. Než se tak ale stane, nově příchozí budou potřebovat bydlet. A to vytvoří tlak na růst cen. Ostatně, to vyšší poptávka dělá vždy. A nabídka bydlení je hodně rigidní… není tak divu, že kupříkladu v Praze nájmy již významně rostou. K narovnání pak dojde pravděpodobně až v průběhu následujících let.
