Ondřej Fráňa

Realitní zprostředkovatelé mají podobně jako finanční zprostředkovatelé povinnost vyhodnocovat uzavírané obchody z pohledu rizika praní špinavých peněz. „U malých realitních kanceláří tato povinnost bývá velmi často opomíjena nebo podceňována. Pokud tyto společnosti vůbec nějaká pravidla a postupy v oblasti AML mají nastaveny, tak tyto často neodpovídají požadavkům platné legislativy, případně obchodnímu modelu a činnostem společnosti,“ říká Ondřej Fráňa, jednatel společnosti COMPLY F&L.

Realitní makléři získali novým zákonem o realitním zprostředkování povinnosti v oblasti boje proti praní špinavých peněz (AML). Jak vnímáte stav řízení boje proti praní špinavých peněz mezi realitními makléři?

Realitní zprostředkovatelé byli tzv. povinnou osobou dle AML zákona již před účinností zákona o realitním zprostředkování. V novém AML zákoně došlo pouze k upřesnění jejich postavení a povinností.

Podobně jako u finančních institucí máme u realitních zprostředkovatelů zkušenost, že povinnosti týkající se AML jsou z jejich strany seriózně vnímány až ve chvíli, kdy dochází k zesílení dohledu v této oblasti, některý ze zprostředkovatelů je předmětem kontroly Finančního analytického úřadu (FAÚ) a je výrazným způsobem sankcionován.

Poukazuji na poslední rozhodnutí FAÚ, která u realitních zprostředkovatelů vyvolala zájem o toto téma, kterému někteří dosud příliš nevěnovali pozornost.

Jaké mají povinnosti v rámci boje proti praní špinavých peněz realitní makléři?

Povinnosti realitních zprostředkovatelů jsou v zásadě stejné jako u finančních zprostředkovatelů. Primární povinnost je zajistit řádně identifikaci a kontrolu zákazníků, provést vyhodnocení rizikových faktorů zprostředkovaného obchodu, případně nahlásit podezřelý obchod FAÚ. U zákazníků – fyzických osob je to poměrně jednoduchý postup, který lze snadno splnit. U některých právnických osob se naopak může jednat o náročný proces, u kterého je nezbytná součinnost kompetentní osoby ve společnosti odpovědné za oblast AML. Jedná se zejména o ověření skutečného vlastníka zákazníka, případně jeho majetkové a řídicí struktury, což makléř nebude velmi často schopen sám odpovídajícím způsobem zajistit.

Dalšími povinnostmi, které jsou ale z pohledu dohledového orgánu rovněž důležité, je vypracování vnitřního předpisu, který podrobně upravuje postupy a procesy, které mají účinně předcházet legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, stanovení kontaktní osoby ve společnosti, která bude komunikovat s FAÚ a zajišťovat další činnosti týkající se AML, a nesmíme opominout také realizování pravidelných školení realitních makléřů v této oblasti.

Jedná se o stejný okruh povinností, jejichž dodržování je u finančních zprostředkovatelů kontrolováno Českou národní bankou (ČNB) a jejichž porušování se pravidelně objevuje v protokolech o kontrole a sankčních rozhodnutích ČNB.

Když k vám přijde realitní kancelář a požádá vás o vytvoření vnitřních předpisů pro AML, provedete nejprve kontrolu, v jakém stavu jsou. V jakém stavu bývají předpisy realitních kanceláří proti praní špinavých peněz?

Pokud je společnost větší či je součástí skupiny, kterou tvoří i finanční instituce, pak obecně platí, že vnitřní předpis určitou úroveň má. U malých realitních kanceláří bývá tato povinnost však velmi často opomíjena nebo podceňována. Pokud tyto společnosti vůbec nějaká pravidla a postupy v oblasti AML mají stanoveny, tak tyto často neodpovídají požadavkům platné legislativy případně obchodnímu modelu a činnostem společnosti,

Obecně je patrný rozdíl mezi finančními zprostředkovateli, kteří se v posledních 10 letech pod zvýšeným tlakem ČNB snaží povinnosti v oblasti AML plnit, a realitními zprostředkovateli, pro které tyto povinnosti sice taky dlouhodobě platí, nicméně je začali reálně vnímat teprve ve chvíli, kdy zaregistrovali, že FAÚ je připraven udělovat vysoké sankce za jejich nedostatečné dodržování.

Jak velké sankce hrozí realitní kanceláři, která podceňuje boj proti praní špinavých peněz?

Maximální výše sankcí pro jednotlivé přestupky, kterých se mohou realitní zprostředkovatelé dopustit, jsou definovány v zákoně AML. Pro některé zprostředkovatele mohou být až likvidační. Z dosavadní dohledové praxe ČNB a FAÚ vyplývá, že se orgány dohledu zatím drží u spodní hranice a udělují pokuty v závislosti na závažnosti provinění v řádu desítek, případně statisíců korun.

Dosud jsme se nesetkali se sankčním rozhodnutím, kdy by realitní či finanční zprostředkovatel dostal peněžitou sankci za porušení povinností v oblasti AML ve výši několika milionů korun.

Rozdíly lze vnímat i v dohledu ČNB vůči finančním zprostředkovatelům a FAÚ vůči realitním zprostředkovatelům. Pro finanční zprostředkovatele je oblast AML jednou z částí komplexní kontroly finančního zprostředkování ze strany ČNB. V případě realitních kanceláří je kontrola FAÚ zaměřena výhradně na oblast AML. Tento rozdíl může vést i k odlišným sankcím udělovaným FAÚ a ČNB za stejné přestupky.

Co byste doporučil realitní kanceláři, která dosud měla AML na „vedlejší koleji“ a nevnímala ho jako zásadní problém?

Určitě bych jí doporučil, aby se obrátila ideálně na naši nebo jinou poradenskou (compliance) společnost, která má v této oblasti odpovídající znalosti a zkušenosti, a která jí pravidla a postupy v oblasti AML komplexně nastaví, mj. vytvoří vnitřní předpis stanovující, jak se správně provádí identifikace a kontrola zákazníka, vyhodnocuje rizikový profil zákazníka a hlásí podezřelý obchod. To jsou elementární věci, které by si měl každý realitní zprostředkovatel vyřešit.

U realitních kanceláří, které mají složitější strukturu zákazníků – právnické osoby, svěřenské fondy, investiční společnosti, je pak žádoucí, aby využívaly průběžnou podporu, která zajistí, že postupy identifikace, kontroly a vyhodnocení rizika zákazníka a případné oznámení obchodu nebudou uskutečněny nesprávně či nedostatečně.

Realitní kancelář by si měla rovněž být vědoma povinnosti zajistit vstupní a pravidelná roční školení pro svoje realitní makléře, která povedou k dodržování nastavených pravidel, a povinnosti zajistit průběžné interní kontroly dodržování stanovených povinností.

V historii bylo praní špinavých peněz prostřednictvím nemovitostí poměrně běžné. Pomohla legislativa v této oblasti omezit tento způsob praní špinavých peněz?

Domnívám se, že jak zpřísnění legislativy, tak zejména zefektivnění analytické činnosti FAÚ a jeho mezinárodní spolupráce vede k častějšímu zjišťování podezřelých obchodů a zajištění finančních prostředků, jak vyplývá z výročních zpráv FAÚ. Základním předpokladem pro efektivní činnost FAÚ je ale plnění povinností na straně zprostředkovatelů a dalších povinných osob, které obchody se zákazníky realizují a mohou rizikový obchod identifikovat a oznámit.

Jsem toho názoru, že dohled FAÚ ve střednědobém horizontu zajistí, podobně jako ve finančním sektoru, že realitní zprostředkovatelé začnou svoje povinnosti vnímat vážně a budou plnit své povinnosti odpovídajícím způsobem.

Daří se podle vašeho názoru navzdory tlaku dohledu i nadále prát peníze prostřednictvím nemovitostí, nebo „zájemci“ o praní peněz hledají již spíše jiné cesty než realitní trh?

Realitní trh bude i nadále segmentem, kde hrozí riziko legalizace výnosů z trestné činnosti. Existují určitě oblasti, kde je riziko praní špinavých peněz větší.

Pokud se podaří zamezit praní špinavých peněz prostřednictvím nemovitostí, do jakých oblastí se může přesunout?

Za oblasti se zvýšeným rizikem legalizace výnosů z trestné činnosti považuji zejména činnosti poskytovatelů služeb spojené s virtuálními aktivy, provozovatelů hazardních her a investování do tzv. „alternativních fondů“. Tento trend potvrzují i závěry FAÚ.

Obecně bych řekl, že osoby mající zájem o legalizaci výnosů, budou hledat více řešení a nástrojů a nebudou se omezovat na jednu oblast. Efektivnější je pro ně nelegálně získané finanční prostředky umístit do více nástrojů, aby riziko zjištění podezřelého obchodu a následného zajištění finančních prostředků bylo menší.

V rámci boje proti praní špinavých peněz se zakazuje převoz větší hotovosti mezi státy, zakazují se větší hotovostní transakce, takže nemovitost za hotové si člověk již nekoupí. Je toto účinný nástroj?

Omezení použití hotovosti je určitě opatřením, které znesnadňuje legalizaci výnosů z trestné činnosti. Je tím zajištěna větší transparentnost finančních operací a jejich zvýšená kontrola ze strany bank a dalších finančních institucí, které vedou finanční prostředky zákazníků, a na kterých leží největší zodpovědnost v rámci boje proti praní špinavých peněz.

U nemovitosti nejde jen o platbu, ale i o převod na katastru nemovitostí. Tudíž by z pohledu kontroly mělo být jedno, jakou formou je za nemovitost zaplaceno…

V případě prodeje nemovitosti je třeba vždy prověřit původ finančních aktiv, která jsou převáděna. U kupujícího je potřeba jednoznačně doložit, zdali finanční prostředky určené ke koupi byly nabyty legálním způsobem. Skutečnost, že jsou tyto prostředky na bankovním účtu, automaticky nepotvrzuje, že se jedná o legálně nabyté prostředky. V případě prodávajícího je pak třeba ověřit nabývací titul prodávané nemovitosti.

Realitní i finanční poradci se často nesprávně domnívají, že pokud jsou finanční prostředky určené k obchodu vedeny na bankovním účtu, tak nehrozí riziko praní špinavých peněz, neboť banka již dostatečně provedla identifikaci a kontrolu majitele účtu a vyhodnotila původ prostředků.

Není to tak?

Aby byl systém AML v ČR dostatečně efektivní, musí být nastaven víceúrovňově a na kooperaci povinných osob, které jsou jeho součástí. Banka často zákazníka nezná tolik, jako realitní či finanční zprostředkovatel, který má k zákazníkovi obvykle blíž, komunikuje s ním a je tak schopen spíše odhalit nějakou podezřelost v jeho jednání než banka, která pouze vede peněžní prostředky zákazníka. FAÚ a ČNB průběžně zesilují dohled na banky a další finanční instituce, aby zdokonalovaly svoje postupy v odhalování podezřelých obchodů a prováděly efektivní kontrolu zákazníka a původu jeho finančních prostředků.

S ohledem na uvedené tak odpovědnost za systém AML nelze přenést pouze na banky a jiné držitelé účtů, přestože je jejich postavení v systému klíčové. Je rovněž třeba do něj aktivně zapojit další osoby podílející se na obchodu zákazníka tzn. i realitní a finanční zprostředkovatele.

Jednou z oblastí, kam se může přesunout legalizace výnosů z trestné činnosti, jsou kryptoměny. Už i v České republice proběhla realitní transakce za kryptoměny. Myslíte si, že i toto je směr, kterým by se mohli uchýlit kriminálníci?

Ano, samotný FAÚ ve svých výročních zprávách upozorňuje na rostoucí trend zneužití virtuálních aktiv k praní špinavých peněz a financování terorismu.

Z celkového počtu trestních oznámení podaných v roce 2020 ze strany FAÚ představoval segment zneužití virtuálních měn cca 10% podíl.

Jestli tomu dobře rozumím, tak veškerá legislativa AML, která klade požadavky na finanční poradce či realitní makléře, vede pouze ke komplikaci praní špinavých peněz, ale samotnému praní zabránit nedokáže.

Základem je dostatečně robustní systém AML, do kterého bude zapojena vhodná struktura vzájemně spolupracujících osob poskytujících finanční či nefinanční služby, jež zajistí odhalování podezřelých obchodů a následné zajišťování finančních prostředků.

Aby byl systém dostatečně efektivní, musí docházet k řádnému plnění povinností na straně povinných osob, zejm. kvalifikované a včasné detekci podezřelého obchodu a jeho oznámení FAÚ, které bude pod dohledem FAÚ a ČNB.

Pokud tyto spolupracující osoby budou řádně plnit svoje povinnosti, dojde k častějšímu odhalování podezřelého obchodu a zajišťování nelegálních finančních prostředků.

Samozřejmě je třeba vzít v úvahu i lidský faktor a principiální střet zájmů spojený s realizací každého obchodu, kdy zprostředkovatel na jedné straně chce zrealizovat obchod a získat provizi, na druhé straně musí provádět „obtěžující“ kontrolu zákazníka a jeho finančních prostředků, která může zákazníka v některých případech odradit a zprostředkovatele o obchod připravit.

I s ohledem na tuto skutečnost nelze předpokládat, že stávající systém je schopen zcela zamezit legalizaci výnosů z trestné činnosti, resp. že povede k zajištění všech nelegálně získaných prostředků, které se pokusí někdo prostřednictvím finančního systému „vyprat“.

Děkuji za rozhovor.

Tip: Ondřej Fráňa: S podezřením na praní špinavých peněz se u finančních zprostředkovatelů setkáváme výjimečně

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account