Pavel Rakouš (MMR)

Zákon o realitním zprostředkování má realitní makléře přiblížit podmínkami finančním zprostředkovatelům. „Ještě tak daleko a tak přísní jako třeba pojišťováci nejsme. Jsem ale přesvědčen, že časem budeme muset zpřísnit,“ říká Pavel Rakouš, vedoucí oddělení realitní činnosti MMR.

Stál jste u zrodu zákona o realitním zprostředkování. Ten je účinný již několik měsíců. Naplnil vaše očekávání?

Tom, jak funguje jakýkoli zákon, který reguluje podnikatelskou činnost v jakékoli sféře, se dá hodnotit až s odstupem dvou, tří let. Jedna sezóna je málo. Navíc ta sezóna byla absolutně atypická. Jsme v situaci, kterou nikdo nepředpokládal – ať už se jednalo o jarní nebo podzimní lockdown. Řada předpokladů, jak budou fungovat realitní kanceláře, se ani nemohla naplnit, protože situace byla zvláštní.

Nicméně co se potvrdilo, je to, že existuje zájem realitních kanceláří vstoupit do profese s odbornou erudicí a prokázat sobě i zákazníkům, že profese realitních makléřů, tedy praktická činnost lidi, kteří ji vykonávají, je zejména o dostatečném vzdělaní. Že je to jejich prestiž, že si to uvědomují. Obavy, že se všichni budou snažit z toho uniknout, aby mohli, nechci říkat přímo podvádět, ale aby si to mohli dělat podle svého a nemuseli se ohlížet na žádnou regulaci, se nepotvrdily.

Samozřejmě občas čtu stížnosti např. na sociálních sítích, že si některé kanceláře stěžují na konkurenci. Že ten či onen ještě nemá splněny podmínky.  Ale to je běžný konkurenční boj. Naprostá většina k tomu přistoupila tak, aspoň podle mých informací, že zásadně změnila dokumentaci, kterou využívala ve své práci, to znamená, že změnila rezervační smlouvy, upravila je v souladu se zákonem, začala jinak termínově přijímat zálohy provizí, opět v souladu se zákonem. V tomto směru je to dobré překvapení a nenaplnily se zvěsti, že to všichni budou bojkotovat.

Druhá pozitivní věc je, že se nijak zásadním způsobem neprojevil rozdíl mezi malými kancelářemi a velkými hráči, franšízami, multilevelovými strukturami apod. V rámci soutěže Realiťák roku jsem viděl makléře z malých i velkých struktur z různých firem. A musím říci, že úroveň kvality je tam i tam vysoká, pokud to lidé chtějí dělat dobře. Není to tak, že by to malé firmy nemohly zvládat, nebo naopak, že by malé rodinné se tomu pečlivě věnovaly, ale zato síťoví makléři to odbývali. Je to vždycky o konkrétním člověku, firmě, kanceláři.

V zákoně není nikdo zvýhodňován, což je dobře, a kupodivu se všichni snaží přiblížit se k zákonu. Berou to tak, že zákon není v jejich neprospěch, a když se s ním naučí pracovat, může jim i pomoci. Dokonce ho i využívají, třeba když mění dokumentaci ve vztahu ke klientům, kdy říkají, že to je proto, že zákonodárce to vymyslel tak a tak, nám se to líbí a budeme to tak dělat. A pokud nejste ochotni na to přistoupit, tak je nám líto, my to jinak dělat nemůžeme.

Zmiňoval jste odbornost a to, že makléři chtějí k profesi přistoupit s odborností. V zákoně nicméně zůstala možnost pro lidi s dostatečně dlouhou praxí, že nemusí procházet zkouškami odbornosti. A zároveň v současnosti se vzhledem k pandemické situaci jedná i o prodloužení přechodného období pro prokázání odbornosti. Jak vnímáte tuto část zákona, že ne všichni musí prokázat odbornost certifikací?

To bylo jednou z nejsložitějších věcí v době, kdy se zákon připravoval, a chodily připomínky a účastnil jsem se jednání o vypořádání připomínek s jednotlivými zájmovými skupinami. Nějaký názor k zákonu měla Advokátní komora, notáři a další. A sladit to tak, aby zákon byl průchozí a prošel Parlamentem, bylo o ustupování z toho, jak bychom si to ideálně představovali, do podoby, aby to alespoň nějak prošlo.

Např. představa, že bychom se přiblížili jiným profesím, které jsou v České republice regulovány už deset a více let a je tam jediná možnost, jak vstoupit do profese, v podobě odborné zkoušky, se nemohla použít. To ale neznamená, že bychom na to rezignovali. Myslím si, že do budoucna nás to stejně čeká. Nyní jsme si potřebovali nastavit určitým způsobem vstup do profese pro ty, kdo to dělají již dlouhodobě, cítili se buď sami, nebo v rámci nějaké asociace poškozeni, že když mají takovou praxi a takové vzdělání, proč by znovu měli chodit k nějakým zkouškám a podobně.

Byla to taková ústupová varianta, a pak už se hrálo jen o to, jak dlouhá ta praxe bude. Jestli to budou 2 roky, nebo 5 let, jestli bude nutná maturita nebo ještě nějaké další vzdělání apod. Nějak se to nastavilo, je to výchozí situace.

Samozřejmě někdo může říci, že velice snadno může praxi získat, budiž. Ale naopak k nám chodí stížnosti lidí, kteří jsou v profesi 25 let, ale nemají maturitní vzdělání, takže jim ani praxe nepomůže.  A pro ty může být neprostupné i to, co se nám může zdát být relativně přívětivé.

Je to nastaveno tak, že se to blíží k profesím pracujícím s financemi. Ale ještě tak daleko a tak přísní jako třeba pojišťováci nejsme. Jsem ale přesvědčen, že časem budeme muset zpřísnit. Počítám, že v horizontu nějakých 3 až 5 let budou chtít poslanci nastavit nějaké přísnější podmínky.

Jedna z věcí, která je odlišná u realitních zprostředkovatelů od finančních zprostředkovatelů, je přístup k informacím. Realitní zprostředkovatelé musí být ze zákona pojištěni, informaci o tom, kdo je pojištěn, má Ministerstvo pro místní rozvoj k dispozici, ale podle vlastních slov, když jsem se dotazoval na seznam realitních zprostředkovatelů, ho nemůže poskytnout. Přitom např. finanční zprostředkovatelé jsou veřejně dostupní na stránkách České národní banky. Proč tato informace není veřejně dostupná, aby se každý klient mohl podívat, jestli jeho makléř má sjednané pojištění odpovědnosti?

Tato informace v tuto chvíli není dostupná způsobem, že bych někde kliknul a vidím celý seznam pojištěných. Ani zjistit jednoho makléře není tak snadné. Je tam zatím určitý technický problém, že se to zatím nezdařilo. Prozatím je databáze dostupná na individuální dotaz. A denně řadu takových dotazů vyřizujeme. To můžeme. Občas se ptají na vázanou živnost, tam je odkazujeme na živnostenský rejstřík.

Nemůžeme ale, jak říkám, zveřejnit plošný seznam.

Česká národní banka toto zveřejňuje o finančních zprostředkovatelích…

My nemůžeme. ČNB na to má zvláštní zmocnění v zákoně. My máme pouze to, že to MMR eviduje. O žádné možnosti přístupu veřejnosti k této informaci v zákoně nic není. Je tam jediná zákonná možnost, jak si to ověřit, že se zeptá přímo toho subjektu.

Nicméně na konkrétní dotazy chceme odpovídat a zpřístupnit to v té formě, že na zadání tazatele, který uvede svůj kontaktní údaj – e-mail nebo telefon – a zeptá se na konkrétní IČO, mu bude poskytnuta informace, zda dané IČO je či není pojištěno v souladu se zákonem. V této podobě tedy ano, ale plošné zveřejnění zatím nepřipravujeme a ani zákon nám to neumožňuje.

Jeden ze sporných bodů zákona bylo také ponechání úschovy u realitní kanceláře. Proč toto v zákoně zůstalo jako jedna z možností úschovy peněz?

Ze zákona realitní kancelář nesmí úschovu nabízet. Nesmí to být součástí její hlavní činnosti. Nepatří to do základní činnosti realitního zprostředkovatele. Je to jakási doplňková služba na vyžádání klienta.

Pokud by úschovu realitní kancelář nabízela jako primární službu, nebo by dokonce obchod podmiňovala úschovou, tak je to porušení zákona. Pokud ale řekne, že zprostředkuje úschovu u advokáta nebo notáře, a na vyžádání můžou poskytnout i vlastní úschovu, pak ano. To lze. Ale nesmí to být součást jejich vlastní činnosti a nesmí to být zpoplatněno.

Domníváme se, že klienti nadále upřednostňují úschovu u notářů a advokátů. K úschově u realitní kanceláře navíc zákon říká, že musí mít finanční prostředky na zvláštním účtu, ten musí být bance nahlášen, a v případě problémů ústavu, kde jsou peníze uloženy, je jejich ochrana na dvojnásobné úrovni oproti ostatním penězům u banky, tedy dvakrát 100 tis. EUR. Tím se realitní kanceláře dostaly na úroveň advokátů a notářů.

Kromě toho, že jsou peníze na zvláštním účtu a jsou odděleny od hospodaření realitní kanceláře, by to měl živnostenský úřad kontrolovat. Při prvním poskytnutí takovéto úschovy to musí realiťák nahlásit živnostenskému úřadu, který pak může přijít na kontrolu. Zatím tu evidenční část  živnostenské úřady stíhají, jak to bude s následnou kontrolou, uvidíme časem.

Co vnímáte jako největší problém současného zákona, který by zasluhoval upravit nebo zpřísnit? Máte již takovou část vytipovanou?

Podnětů, které nám chodí, je řada. Ale v rámci exekutivy, když se připravuje nějaká úprava, nemůžeme jednat jako poslanci, za kterými někdo přijde, osloví je, poslanec si řekne, že je to dobrý nápad, a druhý den to načte ve Sněmovně. V této pozici nejsme. My k tomu musíme udělat rozbor, mít statistická data, že problém je tak velkého rozsahu, že je nutné zákon novelizovat. Z informací, které sbíráme a které budeme vyhodnocovat, lze předběžně říci jen pár věcí.

Jako problematické se například jeví prokazování praxe u živnostenských úřadů – které doklady k tomu slouží, co je uznatelná praxe a co ne. Tam je třeba buď novelizace zákona, nebo nějaké zpřesnění. V současné době pracujeme na podzákonné normě, které se říká obsahové náplně živností, a v té by měli být popsáni i realitní makléři. To nyní Ministerstvo průmyslu a obchodu chystá a my do toho vstupujeme, tedy spíše nahlížíme, je to jejich kompetence. Obsahově lepší definici by si ale zákon zasloužil a lepší podmínky pro prokazování praxe také.

Ohledně pojištění to bude možná právě ona věc přístupu k informacím. Mělo by se vyjasnit, za jakých podmínek dostávají realiťáci potvrzení o tom, že jsou pojištěni, v jakém rozsahu jim státní správa tyto informace poskytne, a v jakém rozsahu budou tyto informace zpřístupněny veřejnosti, abychom nemuseli naše odpovědi ladit s Úřadem pro ochranu osobních údajů. Když to máte v zákonu a máte na to zmocnění, tak se nemusíte bát, že porušujete ochranu osobních údajů.

Problematická je pak také otázka § 12, který říká, že by měl realiťák poskytnout dostatek informací o technickém stavu nemovitosti, o skrytých vadách a závadách. Vede se spor mezi vykladači zákona – právníky, advokáty a my na to máme také svůj názor – co to je vada, co to je závada, kam až sahá zodpovědnost zprostředkovatele za informaci o nevyhovujícím stavu. Zda to je vždy, nebo jen to, co prokazatelně mohl vědět, nebo zda by měl sám aktivně zjišťovat další informace, a pokud, tak kam až by měl informace zjišťovat.

A pak jasněji, byť výklad k tomu již je, ale stálo by za upřesnění, jakým způsobem je definována záloha na provizi a v jakém případě se jedná skutečně o provizi, a ne o jiné peníze. Kdy se jedná o zálohu na provizi.

A jako poslední problém zmíním rezervační smlouvy či smlouvy o blokovacím depozitu – každý to nazývá jinak. Výkladově si s tím jakž takž víme rady, stejně tak i právníci realitek. Ale chtělo by jasněji vymezit, do jaké doby jsou finanční prostředky uložené u realitní kanceláře rezervačním poplatkem, který se v budoucnosti překlápí zpravidla na zálohu na provizi nebo na provizi, a od kdy jsou již úschovou. Přesnější definice, byť to legislativci nemají v zákoně rádi, by nám ušetřila hodiny a hodiny času a vykládání.

Když jste byl u zrodu zákona, co vás při jeho přípravě nejvíc překvapilo?

Spíš, co mě překvapilo při realitě, která tu teď je. Překvapil mě počet aktivních realitních makléřů. Ze všech stran, i od odborných asociací a České národní banky i živnostenských úřadů, jsme byli ubezpečováni, jak široké, či spíše úzké, spektrum a kolik lidí v branži skutečně pracuje, a že těch 15 tisíc volných živností makléřů je jen jakési evidenční číslo a většina z nich to nedělá. Podle odhadů jsme měli mít činných maximálně tak 4 až 5 tisíc makléřů.

Skutečnost je jiná. Máme přes 10 tisíc pojištěných a ještě zdaleka všichni pojištěni nejsou. Takže už nyní jsme přibližně na dvojnásobku až trojnásobku toho, co všichni odhadovali. To je ani ne tak překvapení, jako spíš šok. Trh podle mého názoru není tak velký, aby 10 tisíc subjektů uživil. To je nesmysl. A proto se ptáme: kde se berou? Jsou opravdu všichni aktivní? Co je doopravdy živí?

A překvapení v rámci přípravy zákona? Možná to, jak velký vliv mají skupiny, které jsou pravidelnými připomínkovými místy a člověk je až tak smrtelně vážně nevnímá, jako je Advokátní komora či notáři. Mají tak velké zastání v orgánech, kde se zákon projednává, že si zpravidla nakonec stejně prosadí to svoje, i když se vám to třeba nelíbí. Ale to není jen náš problém, to je standardní věc u každého zákona. Tím vůbec nechci říci, že to, co advokáti či notáři do našeho zákona prosadili, je špatně. Jen se podivuji nad tím, že to, co my se snažíme složitě a pracně vysvětlit a musíme mít stokrát zdůvodněné a připravené, si některé skupiny prosadí během 10 minut na jednom jednání a je hotovo. A nikdo s tím nehne.

Nemluvě o tom, že poslanci si mohou při posledním projednávání načíst jakékoli pozměňovací návrhy. Ale to je prostě zákonodárný proces, to je jejich ústavní právo, to jsme věděli. Přesto by nezasvěcení měli vědět, že exekutiva něco třeba 5 let připravuje, ladíte tam každé slovo, procházíte stovky hodin připomínkovým řízením, pak doputujete s návrhem zákonu do Sněmovny, kde se poslanci rozhodnou, že udělají nějakou změnu. Sejdou se dva tři o přestávce na deset minut u kávy, dohodnou se, načtou to v Poslanecké sněmovně a za hodinu je hotovo. Je to taková nevyrovnaná pozice, ale to není jen náš problém, je to problém všech, kdo připravují nové zákony. Tak to prostě je, už Oliver Cromwell říkal, že když zasedá parlament, nemůže si nikdo být jistý majetkem a životem.

Tím nechci poslance kritizovat nebo pomlouvat. Na jednu stranu mají pozici výrazně zjednodušenou. Na druhou stranu na ně může být o to větší tlak z lobbyistických skupin.

Nu, a když hovoříme o lobby, pak musím říci, že mě mile překvapilo, když jsem nezaznamenal žádné velké lobby, které by výrazně změnilo zákon k horšímu nebo k nějakému zcela jinému módu, který by nám nevyhovoval či podporoval jednu skupinu realiťáků na úkor jiné. Nic takového jsem nezaznamenal.

Udělali vám poslanci při schvalování zákona nějakou „čáru přes rozpočet“?

Tak to je jen ten zmiňovaný § 4 o úschovách. Když si zákon třeba i jen velmi zběžně prohlédnete, hned vidíte i podle rozsahu, že tam tenhle paragraf nepatří. Nu a právě on, celý, je kompletně poslaneckou iniciativou. Alespoň, že jsme měli možnost v závěrečné fázi některé formulace v něm upravit. Ale nebyl dostatek času, aby ty formulace byly správné a přesné.

Legislativní pravidla říkají, jak má být zákon dlouhý, kolik může mít jeden paragraf odstavců. Že když je delší, tak se musí rozdělit na více paragrafů atd. A když se na tu čtyřku podívá někdo, kdo tato pravidla zná, tak si musí myslet, že jsme se buď zbláznili, anebo podlehli na poslední chvíli nějakému lobby. Je mu hned jasné, že je to cizorodý prvek. Jak se říká, je to jako pěst na oko. Ale stalo se, ve sbírce to vyšlo, musíme s tím pracovat.

Děkuji za rozhovor.

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account