AML je v realitní branži značně podceňované téma, přitom pokuty jsou likvidační a kontroly z Finančně analytického úřadu jsou na vzestupu. Většina realitních makléřů i realitních kanceláří přitom AML vůbec neřeší. Pokud se však neseznámí s podmínkami zákona a povinnosti z něj vyplývající plnit nebudou, dříve nebo později se dostanou do obrovského průšvihu.

 

AML je opatření, které by mělo potírat praní špinavých peněz, tzn. legalizaci výnosů z trestné činnosti, případně financování terorismu. Pokuty, které jsou v zákoně nastavené za neplnění stanovených povinností, jsou likvidační. Nejnižší pokuta je jeden milion korun a nejvyšší je v desítkách milionů korun, pro banky jsou to i stovky milionů korun.

„Pro běžného realitního makléře, který neprovede identifikaci – a spousta realitních makléřů si myslí, že identifikace podle AML zákona znamená, že si nechají ověřit podpis na smlouvě – je pokuta za neprovedení tohoto úkonu až jeden milion korun,“ upřesňuje advokát Lukáš Slanina.

„V řadě realitních kanceláří by mohli potvrdit, že praxe kontroly ze strany Finančně analytického úřadu je velmi nepříjemná, a to nejenom v sankcích, ale hlavně v objemu práce, kterou reportování ke kontrole vyžaduje,“ odkazuje se na čerstvé zkušenosti některých svých klientů a dodává, že legislativním nárokům je zkrátka potřeba se přizpůsobit: „Postupem času to všichni budou dělat automaticky, protože kdo potřebné postupy nezavede, tak na trhu nebude.“

U jednoho z klientů advokátní kanceláře probíhala kontrola v loňském roce na podzim. „Přišla tříčlenná komise z FAÚ a požadovala předložení všech obchodů za poslední tři roky – což jsou u středně velké realitní kanceláře stovky obchodů,“ konstatuje Lukáš Slanina. „A tak připravili u každého obchodu za stanovené období všechny papíry – zprostředkovatelskou smlouvu, rezervační smlouvu, identifikaci, kontrolu, systém vnitřních zásad, systém hodnocení rizik (oba dokumenty si firma nebo samostatný makléř dle legislativních norem sami písemně nastaví). A FAÚ si v tomto konkrétním případě vytipoval třicet obchodů, které si vytáhli a zkontrolovali… A pak přijde protokol o kontrole a tam třeba stojí: máte špatně identifikaci, máte špatně kontrolu, tady jste nezkontrolovali, zda to je politicky exponovaná osoba, tady jste nechtěli vůbec žádné informace ke způsobu nabytí finančních prostředků apod. Zkrátka je tam řada pochybení a realitní kancelář pak už jen čeká, jak vysokou pokutu dostane,“ dodává.

A které tři skutečnosti bude chtít Finančně analytický úřad při kontrole předložit vždy? Znalost zákona, znalost systému vnitřních zásad plus jednou ročně absolvování školení k zákonu o AML.

Co konkrétně v praxi znamená identifikace klienta dle AML zákona? „Když jde realitní makléř podepisovat zprostředkovatelskou smlouvu, musí zároveň identifikovat klienta. Identifikace znamená, že klienta zkontroluje dle jeho dokladu totožnosti (proti občanskému průkazu) a za jeho fyzické přítomnosti. Pokud klient občanský průkaz odmítne předložit, tedy odmítne identifikaci, odmítne realitní makléř provést obchod,“ konstatuje dle litery zákona Lukáš Slanina.

„Pokud je podpis smlouvy realizován na dálku, musí být zajištěna zprostředkovaná identifikace. Jde to na Czech POINTu i v zahraničí. Ještě je možné provést identifikaci na dálku platbou – ze svého účtu pošle klient platbu a pošle naskenované dva doklady,“ poznamenává advokát. „A jak někdo z kontrolního úřadu zjistí, že makléř občanku neviděl, když nemusí pořizovat její kopii? Úřad bude chtít vidět údaje, které si realitní makléř měl z občanského průkazu klienta zaznamenat.“ (pořízení kopie dokladu je ale vhodnější řešení – pozn. red.)

Následně je třeba zjistit další informace. „A to, zda klient není politicky exponovaná osoba, na což se ho zeptám, zjistím, jestli není na sankčních seznamech (najdu na webové stránce a uložím si výsledek), zjistím, jak nabyl majetek, přičemž vlastní zdroje by měl klient doložit, ne pouze prohlásit,“ vyjmenovává advokát povinnosti vyplývající z AML zákona. „Dvě nejdůležitější věci jsou identifikace klienta a kontrola obchodu, z nichž makléř vyhotoví záznam. Všechny tyto úkony směřují k tomu, abych rozumně vyhodnotil – na základě informací, které dostanu – jestli nedochází prostřednictvím obchodu k praní špinavých peněz, tzn. k legalizaci výnosů z trestné činnosti,“ konstatuje.

„Stát přenesl svoji povinnost – to, jestli se někde neperou peníze – na nás. Na advokáty, realitní makléře, na banky a chce po nás, abychom s tím státu zadarmo pomohli. Udělat AML správně není jednoduché, protože makléř musí ze svých klientů „dolovat“ informace. Ale každý, kdo to nedělá, riskuje nejen velký průšvih při kontrole, tedy nejenom pokutu, ale v krajním případě, kdy svojí liknavostí umožní vyprat větší obnos peněz, riskuje i trestní stíhání,“ poznamenává advokát.

„Když u kontroly obchodu, v rámci „navnímání“ obchodu, realitní makléř zjistí, že by mohlo docházet k praní špinavých peněz, musí podezření na podezřelý obchod ohlásit na FAÚ a čeká. V některých případech jsou lhůty, kdy nesmí podezřelý obchod provést, dokud mu FAÚ nedá vědět, že obchod může provést, obvykle jde o pár dní. Klientovi však o této skutečnosti ze zákona říct nesmí,“ doplňuje výčet povinností realitního makléře.

A perlička na závěr. Kdo z vás má splněnou povinnost, která platí přibližně čtyři roky? „Každý makléř by měl mít na Finančně analytickém úřadu nahlášenou kontaktní osobu, kterou úřad může kontaktovat pro účely kontroly nebo zjištění informací. Pokud ji nahlášenou nemá, je tam stanovena pokuta,“ říká Lukáš Slanina.

Tak tedy ještě jednou a souhrnně: na co si mají realitní makléři dát pozor v rámci plnění svých povinností dle AML zákona? Které kroky doporučuje advokát Slanina?

  1. absolvovat minimálně půldenní školení na AML, a to jednou ročně
  2. stáhnout si z webu FAÚ vzor Systému vnitřních zásad
  3. u každého obchodu (nepřemýšlet, jaký je to typ obchodu) vždy provést identifikaci klienta/ klientů
  4. u všech prodejů provést kontrolu obchodu, tzn. zjistit, jestli tímto obchodem nemůže docházet k praní špinavých peněz nebo financování terorismu, zjistit, jak prodávající nabyl nemovitost a jak kupující přišel k penězům
  5. nahlásit kontaktní osobu na FAÚ
  6. prověřovat sankční seznamy, zkontrolovat politicky exponované osoby.

Lukáš Slanina

Advokát, partner ARROWS advokátní kancelář

JUDr. Lukáš Slanina je advokát, jeden ze zakládajících partnerů advokátní kanceláře ARROWS. Vede realitní tým ARROWS, který zajišťuje smluvní dokumentaci k převodům nemovitostí, advokátní úschovy, veškerou smluvní agendu spojenou s fungováním realitní kanceláře a řeší spory mezi realitními zprostředkovateli a jejich klienty. Pro realitní kanceláře zajišťuje pravidelná právní školení, publikuje články týkající se realitního trhu a je hlavním autorem knihy Praktický komentář k zákonu o realitním zprostředkování.

Ivana Cikánková

Lektorka a konzultantka pro realitní trh

Ivana je lektorka a konzultantka pro realitní trh (realitní kanceláře, makléře), aktivní realitní makléřka a zakladatelka projektů Ženy v realitách a Realitního vzdělávacího institutu.

Je absolventkou Karlovy univerzity, Fakulty tělesné výchovy a sportu. Svou realitní kariéru započala v roce 1998. V roce 2005 zahájila spolupráci na pozici obchodní ředitelky s realitní kanceláří kanceláří Mexx (vedení týmu až 80 makléřů, zvýšení obratu společnosti během jednoho kalendářního roku o 270 %, jen produkce v oddělení prodeje bytů stabilně 8–10 milionů Kč měsíčně).

Od roku 2007 byla spolumajitelkou značek Union Partners a Union Partners Centrála, které po jejím odchodu na mateřskou dovolenou byly úspěšně prodány. Založila a úspěšně vede projekt www.zenyvrealitach.cz – heslem projektu je „Přibližujeme společně svět realit lidem“.

Ivana je také autorka knih „Jak prodat nemovitosti s maximálním ziskem“, „Jak se nespálit při prodeji nemovitosti“ a online kurzu „Home staging v praxi“. Organizuje a realizuje vzdělávací akce pro makléře v ČR a na Slovensku.

Je spoluzakladatelkou Realitního vzdělávacího institutu a Odborných realitních konferencí, spoluautorkou a členkou odborné poroty ankety Realiťák roku.

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account