Do prvního dílu nové talk show Právní průšvihy si moderátorka Ivana Cikánková pozvala advokáta Lukáše Slaninu. A řešili hned několik aktuálních témat. Vědí realitní makléři, koho skutečně zastupují? Do jaké míry mají (mohou být) mediátory realitního zprostředkování? Pokud realitní makléř sám sepíše kupní nebo nájemní smlouvu, co přesně z pohledu odpovědnosti riskuje a jak vysoké jsou pokuty?

Podcasty

Zvukový záznam  MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Casts.

Sami makléři někdy tápají v možnostech a mezích toho, do jaké míry zastupovat prodávajícího (s nímž mají uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu) a do jaké míry vycházet vstříc požadavkům kupujícího. V jejich zájmu je, aby se obchod realizoval, a tak komunikují na obě strany a stávají se často spíše mediátory. Jakou cestu doporučuje Lukáš Slanina?

„Je třeba si na začátku uvědomit, co je cílem realitního makléře? Co je zprostředkování? Činnost směřující buď k zajištění příležitosti nebo směřující k podpisu smlouvy. Pokud má makléř zprostředkovatelskou smlouvu s jednou stranou, zákon umožňuje, aby byl činný i pro druhou stranu. Ale jde o to, že prodávající neočekává, že makléř bude mediátorem, ale za jeho nemovitost mu zajistí co nejvíc peněz,“ upozorňuje advokát. „Pokud makléř chce vydělat co nejvíc peněz prodávajícímu, jen těžko se bude zároveň bavit s kupujícím, jak mu zajistí co největší slevu z kupní ceny nemovitosti.“

A pokud jsou to objektivní důvody? Třeba technický stav bytu nebo domu? „To je právě otázka mindsetu makléře, aby věděl, že i vyjednávání o slevě s kupujícím, je pořád práce pro prodávajícího. Stále je to o tom, přemýšlet, jaký je zájem mého klienta (prodávajícího)? A s tímto vědomím vést rozhovory s kupujícími,“ konstatuje.“ Makléři by si možná značně pomohli tím, kdyby kupujícím vysvětlili, že zastupují prodávajícího a pokud chtějí vyjednávat o slevě a nemají žádné konkrétní argumenty, tak ať si najdou svého realitního makléře, který je v této transakci zastoupí. A tím by pomáhali otevírat trh na tu stranu, která v Čechách zase tolik neexistuje,“ dodává. V praxi je však situace taková, že řada kupujících chce šetřit i na právníkovi, natož aby si platila „svého“ realitního makléře. V Čechách to zkrátka není zvykem.

„Ta hranice je tenká,“ vrací se ještě k tématu realitního zprostředkování. „Realitní makléři hledají rozumný kompromis, aby prodávající byl spokojený s cenou a nemovitost se prodala a kupující byl ochotný nabídnout adekvátní částku. Problém nastává v momentě, pokud makléři k obchodu nepřistupují s tím, že jejich primárním zájmem je zájem klienta. Dokonce jsem mnohokrát zažil situace, kdy si makléř s kupujícími domlouval slevu z kupní ceny za provizi ze slovy: máme tady pět zájemců na jedné nemovitosti, tak kdo mi dá víc peněz „do kapsy“, ten ji koupí, já už to s prodávajícím domluvím.

Svoji odměnu (provizi) by makléř měl mít navázanou na splnění zájmů prodávajícího, s nímž má uzavřenou smlouvu o zprostředkování. „Slovo provize je druhý termín, který definuje realitní zprostředkování. Zprostředkování jako činnost a provize jako odměna vázaná na výsledek. Oproti standardní odměně je to rozdíl, protože pokud makléř nedosáhne sjednaného výsledku, nemá nárok na odměnu,“ konstatuje.

„Pro makléře je dobré zamyslet se nad tím, co má být výsledkem jejich činnosti – jestli je to pouze obstarání příležitosti pro klienta k uzavření smlouvy, tedy zda klienta pouze seznámí se zájemci o koupi nemovitosti, což je skutečnost, kterou zákon umožňuje a počítá s ní. Druhá vazba provize na výsledek je provize za uzavření realitní smlouvy. Makléř má zájem na tom, by strany vedl k uzavření konkrétní smlouvy – kupní smlouvy, nájemní smlouvy, smlouvy o převodu družstevního podílu. A bez toho, aniž by se obě strany dohodly na konkrétních podmínkách smlouvy a uzavřeli ji, makléř nemá nárok vůbec na nic. Ani na náklady. Zákon říká, že v případě, kdy je domluvena provize, není nárok na náklady – pokud se strany nedomluví jinak. A nic takového ve smlouvách většinou nastaveno není.“

Co přesně tedy realitní zákon říká? „Nemohu smluvně zavázat klienta (zájemce, pro kterého zprostředkovávám obchod) k tomu, aby musel uzavřít realitní (kupní, převodní, nájemní) smlouvu. Pokud ve zprostředkovatelské smlouvě není uveden aspoň nárok na náklady, tak nárok na provizi není žádný. Klientovi nemohu dát smluvní pokutu za to, že neuzavře realitní smlouvu. Takže se do smlouvy dávají varianty typu, že klient musí být součinný a musí reagovat na výzvy makléře. Ale když klient na konci celého procesu řekne, že se smlouvu rozhodl nepodepsat, makléř má za celý obchod na kontě nulu, přestože všechny kroky zprostředkování splnil,“ poznamenává. „Zákon ale pamatuje na situaci, aby se následně prodávající s kupujícím nedomluvili za rohem sami bez makléře, a říká, že pokud tato smlouva bude uzavřená s člověkem, kterého makléř zajistil, má makléř na provizi nárok, i kdyby zprostředkovatelská smlouva skončila.“

Jak podotýká Ivana Cikánková, někdy jsou nůžky velmi rozevřené mezi tím, co makléř klientovi slibuje a co pak pro něj ve skutečnosti udělá. Klienti pak mají oprávněný pocit, že za své peníze nedostali adekvátní službu. „A dalším právním průšvihem je, že někteří makléři si sami píší kupní smlouvy, jenom proto, aby ušetřili několik tisíc korun. Buď mají vzor, který před lety získali a přepisují ho nebo využívají systém, který smlouvy generuje. Co takový makléř z pohledu odpovědnosti riskuje?“ ptá se advokáta.

„Pokud tuto „službu“ klientům předkládají jako svoji práci, tak to je špatně z několika pohledů. Chce-li dát makléř klientovi profesionální služby, měl by mu za svoji stranu poskytnout profesionální realitní služby, tedy zprostředkovatelské a také zajistit profesionální právní služby, což není smlouva napsaná z nějakého mustru, který používá mnoho let, nebo stažená z internetu,“ konstatuje. „Pokud smlouvu připravuje sám, měl by si uvědomit, že riskuje odpovědnost za případně vzniklou škodu, ke které dojde v důsledku této smlouvy. A hlavně tím porušuje zákon o advokacii, protože neoprávněně poskytuje právní služby. Když se na to přijde, což není takový problém, protože všechny smlouvy končí na katastru, může dostat pokutu až tři miliony korun. Realitní zákon říká, že součástí realitního zprostředkování má být zprostředkování právních služeb, a nikoliv poskytnutí právních služeb.“

Někteří realitní makléři se však ohrazují, že právní služby poskytují zdarma. „Ten argument znám, ale právní služba se neposkytuje zadarmo. Je součástí jejich provize. Ve chvíli, kdy tuto službu nezajistili, tak si vezmou nižší provizi. Pokud makléř sepíše třeba jen nájemní smlouvu, stále je to právní služba,“ dodal závěrem diskuse Lukáš Slanina.

Lukáš Slanina

Advokát, partner ARROWS advokátní kancelář

JUDr. Lukáš Slanina je advokát, jeden ze zakládajících partnerů advokátní kanceláře ARROWS. Vede realitní tým ARROWS, který zajišťuje smluvní dokumentaci k převodům nemovitostí, advokátní úschovy, veškerou smluvní agendu spojenou s fungováním realitní kanceláře a řeší spory mezi realitními zprostředkovateli a jejich klienty. Pro realitní kanceláře zajišťuje pravidelná právní školení, publikuje články týkající se realitního trhu a je hlavním autorem knihy Praktický komentář k zákonu o realitním zprostředkování.

Ivana Cikánková

Lektorka a konzultantka pro realitní trh

Ivana je lektorka a konzultantka pro realitní trh (realitní kanceláře, makléře), aktivní realitní makléřka a zakladatelka projektů Ženy v realitách a Realitního vzdělávacího institutu.

Je absolventkou Karlovy univerzity, Fakulty tělesné výchovy a sportu. Svou realitní kariéru započala v roce 1998. V roce 2005 zahájila spolupráci na pozici obchodní ředitelky s realitní kanceláří kanceláří Mexx (vedení týmu až 80 makléřů, zvýšení obratu společnosti během jednoho kalendářního roku o 270 %, jen produkce v oddělení prodeje bytů stabilně 8–10 milionů Kč měsíčně).

Od roku 2007 byla spolumajitelkou značek Union Partners a Union Partners Centrála, které po jejím odchodu na mateřskou dovolenou byly úspěšně prodány. Založila a úspěšně vede projekt www.zenyvrealitach.cz – heslem projektu je „Přibližujeme společně svět realit lidem“.

Ivana je také autorka knih „Jak prodat nemovitosti s maximálním ziskem“, „Jak se nespálit při prodeji nemovitosti“ a online kurzu „Home staging v praxi“. Organizuje a realizuje vzdělávací akce pro makléře v ČR a na Slovensku.

Je spoluzakladatelkou Realitního vzdělávacího institutu a Odborných realitních konferencí, spoluautorkou a členkou odborné poroty ankety Realiťák roku.

Komentářů: 2
  1. Bc.Iva Kopecká 1 měsícem

    Úžasné, myslím, že témat bude mnoho. Těším se na další díly.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account