Je klient svobodný, rozvedený nebo v manželství? Často už tuto informaci nevyčteme z občanského průkazu a realitnímu makléři nezbývá nic jiného, než se na tuto otázku ptát. „ Hlavní riziko je na klientech – ať už je to kupující nebo prodávající,“ říká k problematice společného jmění manželů (SJM) advokát Lukáš Slanina. „Když klienti jednají nesouladně s majetkovým režimem, v němž se pohybují, mohou z toho plynout rizika, která většinou občanský zákoník spojuje s možnou neplatností právního jednání neboli neplatností uzavřené smlouvy, která z obchodu vzejde.“

Podcasty

Zvukový záznam  MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Casts.

Pokud však manželé mají notářským zápisem zúžené SJM nebo jinou úpravu majetkového uspořádání jejich vztahu, a mohou doložit, že se týká mj. koupě nebo prodeje nemovitosti, je vše v pořádku. Takových situací je však minimum, mnohem častější je skutečnost, že klient (-ka) zamlčí realitnímu makléři, že je ženatý/ vdaná. Horší situace nastává v případě, když makléř sdělí klientovi, že kupní smlouvu může uzavřít bez manželky, protože katastr nemovitostí takovou smlouvu zapíše a celý proces tak bude jednodušší.

„Souhlas a vědomost druhého z manželů o tom, že prodej nebo koupě nemovitosti probíhá, je podstatou této problematiky,“ říká advokát. „Není zas tak podstatné, jaký je stav zápisu v katastru nemovitostí nebo jestli oba dva manželé jsou smluvními stranami kupní nebo jiné smlouvy, ale zda skutečně oba dva – ten, který uzavírá smlouvu, i ten druhý – vyjevili souhlas, ideálně v papírové podobě, s danou transakcí.“

Z čeho většinou pramení problémy, které se týkají SJM? „Často se děje, že stav zápisu v katastru nemovitostí neodpovídá majetkovému režimu manželů,“ uvádí jeden z příkladů Lukáš Slanina. „Manžel jde koupit byt za dobu trvání manželství, kupuje ho ze společných prostředků a jenom, aby si usnadnil transakci, tedy aby nemuseli jít oba manželé podepisovat kupní smlouvu, nechá nemovitost napsat na sebe. Při prvním náhledu na LV nepoznám, že ten člověk je v manželství a mohu nabýt dojmu, že je výlučným vlastníkem nemovitosti.“

A teď si uveďme konkrétní rizika – na straně prodávající i na straně kupující. „Pokud například manželka jednoho dne řekne, že s nákupem nemovitosti nesouhlasila a namítne neplatnost uzavřené kupní smlouvy u soudu a soud rozhodne, že kupní smlouva je neplatná, manžel bude v situaci, kdy bude muset vrátit byt a prodávajícího dostane do situace, že mu musí vrátit peníze. A realitní makléř, který stojí mezi tím, je v dost nezáviděníhodné situaci, protože on nemusel nezbytně nutně vědět, že dotyčný je v manželství, pokud mu to neřekl, nicméně prodávající už třeba ty peníze investoval někam jinam,“ konstatuje advokát.

Jakou nese makléř v tomto případě odpovědnost a do jaké míry má zkoumat, zda jde o SJM? „Pokud mu kupující řekne, že není v manželství, makléř si nemá jak reálně zjistit, zda to je nebo není pravdivá informace. Těžko tedy vyvozovat přímou odpovědnost makléře za to, když mu kupující zalže. Na druhou stranu je možné v kupní smlouvě stanovit sankce, které se vážou na prohlášení obou stran. Když kupující v kupní smlouvě prohlásí, že není v manželství, že je právně jeho jednání v pořádku, a k na nepravdivost tohoto tvrzení bude navázána smluvní pokuta, mělo by to kupujícího motivovat k tomu, že makléři řekne pravdu. Jinak bude nejen muset nejen vrátit byt, ale ještě zaplatit sankci ve výši pěti až deseti procent z kupní ceny.“

V případě, že by ale selhal makléř a klientovi by doporučil uzavření kupní smlouvy bez manželky, prodávající by se mohl zahojit nejen na smluvní pokutě, ale pokud by mu vznikla další škoda, tak i na makléři. Pak by totiž makléř poskytl špatnou radu, ze které by bylo možné požadovat náhradu škody.

„Podívejme se na jinou situaci,“ zmiňuje advokát další příklad. „Zájemce byt koupil, manželka nic nenamítala a kupující má nemovitost napsanou sám na sebe. Ceny jdou nahoru a za dva roky byt prodává. A ten stav neodpovídá skutečnosti. Makléři řekne, že je ženatý, on odpoví v duchu to nebudeme hrotit, abychom to nekomplikovali a prodáme to tak, jak to je. V této situaci je kupující v lepší pozici, protože on se může spolehnout na zápis, který je uveden v katastru nemovitostí. Pokud kupující takovou nemovitost koupí, je chráněn, protože to udělal v dobré víře – nevěděl, že prodávající je v manželství. A manželka prodávajícího se už na něm nemůže domáhat neplatnosti kupní smlouvy.“

Další možností je tzv. rodinná domácnost. Majitel nemovitosti zapsán jako výlučný vlastník na katastru, což odpovídá realitě. Byt/ dům nabyl před manželstvím nebo v rámci úpravy SJM. A rozhodne se nemovitost prodat. Pokud je to byt, ve kterém bydlí s rodinou (v manželství, na registrované partnerství se toto nevztahuje), bez souhlasu manželky nemůže nemovitost prodat, protože by tím mohl narušit rodinnou domácnost, která je zákonem chráněná. „A důsledek, který by to mělo? Když při prodeji nebude mít souhlas manželky, může ona u soudu napadnout neplatnost kupní smlouvy.“

To nejdůležitější, co tedy musí makléř udělat, je zjišťovat rodinný stav klientů. A v případech výše uvedených, si od manželky/ manžela vyžádat souhlas s prodejem nemovitosti anebo prohlášení, že v bytě/ domě není rodinná domácnost prodávajícího. Pokud je pak v kupní smlouvě navázaná konkrétní sankce, kdyby se prohlášení nebo souhlas ukázaly jako nepravdivé, je touto jedinou větou ochráněn nejen makléř, ale také prodávající a kupující.

 

Jak je to v případě, kdy jsou manželé před rozvodem, případně už žijí v rozluce? A jak je to v případě nájmu? Více informací se dozvíte ve videu.

Lukáš Slanina

Advokát, partner ARROWS advokátní kancelář

JUDr. Lukáš Slanina je advokát, jeden ze zakládajících partnerů advokátní kanceláře ARROWS. Vede realitní tým ARROWS, který zajišťuje smluvní dokumentaci k převodům nemovitostí, advokátní úschovy, veškerou smluvní agendu spojenou s fungováním realitní kanceláře a řeší spory mezi realitními zprostředkovateli a jejich klienty. Pro realitní kanceláře zajišťuje pravidelná právní školení, publikuje články týkající se realitního trhu a je hlavním autorem knihy Praktický komentář k zákonu o realitním zprostředkování.

Martin Viktora

Organizátor festivalů FINfest a REALITYfest, zakladatel webu Poradci-sobě.cz a Realiťáci-sobě.cz

Praxe: téměř 15 let pracoval pro banky a investiční společnosti v oblasti podpory prodeje, marketingu a produktového managementu investičních produktů. V roce 2009 založil a dodnes provozuje odborné weby Poradci-sobě.cz a Realiťáci-sobě.cz. Organizátor konferencí FINfest a REALITYfest. Od roku 2019 jednatel a společník EMAdata.cz

Vzdělání: VŠE v Praze (mezinárodní obchod a politologie), DePaul Univerzity Chicago

Osobní motto: “Začínám naplno a postupně přidávám.”

Záliby: hudba (metal, klasika, pop), moderní technologie, cestování, právo

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account