Ceny nemovitostí prudce rostou již několik let. Co za jejich růstem stojí? A proč ceny nemovitostí nemohou takto rychle stoupad neustále? Limit pro jejich růst je jednoznačný: Růst příjmů domácností.
Ceny residenčních nemovitostí v posledních letech rostly extrémně rychle. Za tímto růstem stojí celá řada faktorů od pomalého povolovacího řízení nových staveb, přes nárůst úspor domácností v průběhu lockdownů ekonomiky, po paniku – strach lidí, že pokud nemovitosti porostou tímto tempem dál, nebudou si moci své vlastní bydlení již nikdy dovolit koupit. Na realitní trh se tak vrhli i zájemci, kteří by za jiných okolností svou nemovitost poptávali až za několik let. Tím se nakupila poptávka do krátkého období, což vedlo k extrémnímu růstu cen.
Navíc na prudký růst cen zareagovali i prodávající, kteří plánované prodeje, pokud jim to rodinná situace umožnila, odložili. Proč by prodávali dnes, když za rok mohou vydělat o desítku procent víc?
Zejména “nakupená poptávka” se postupně vyčerpá a tím se sníží tlak na růst cen. Současná extrémní situace přivedla navíc řadu domácností k čerpání hypotečního úvěru “na krev” – vzali si nejvyšší možnou hypotéku a vydali se ze svých úspor, často získali další peníze i z dalších zdrojů. Tím se významně zvýšilo jejich riziko a jakýkoli výpadek příjmu či mimořádný výdaj je může přivést k potížím se splácením. Pokud by přišla ekonomická recese spojená s růstem nezaměstnanosti, mohlo by dojít k nárůstu hypoték v selhání, které jsou dosud na rekordně nízkých úrovních, a nucené exekuční dražby by mohly zapříčinit i pokles cen nemovitostí. Za pravděpodobnější scénář ovšem považuji stagnaci cen realit, přičemž prudce rostoucí inflace může postupně snížit jejich reálnou cenu.
Z dlouhodobého pohledu nemůže takto prudký růst přetrvávat. Residenční realitní trh již nyní naráží na bariéru kupní síly obyvatel, kterých na vlastnické bydlení dosáhne stále méně. A tuto poptávku po nemovitostech nenahradí ani investoři. Ti (tedy alespoň ti rozumní a profesionální realitní investoři) hodnotí výnos investice, který je dán především příjmem z nájemného. A nájemné nemůže růst neomezeně. I to naráží na kupní sílu obyvatel, kteří mohou platit pouze určitý díl svých příjmů na náklady na bydlení. V České republice se tento díl pohybuje (nejen nájemné, ale i výdaje na energie, vodné a stočné a další) kolem 25 %.
Růst nájemného tak dlouhodobě může dosahovat pouze takové rychlosti, jakou rostou příjmy domácností – zejména mzdy a platy. Kdyby rostlo nájemné dlouhodobě rychleji, překonalo by příjmy domácností, což pochopitelně není možné. Naopak kdyby rostlo pomaleji, nájemné by se stalo postupně zanedbatelným výdajem, což ovšem také není pravděpodobné.
Investoři do nemovitostí mají dvojí výnos – výnos z nájemného a z růstu tržní ceny nemovitosti. První má omezený růst na úrovni růstu mezd. Co růst ceny nemovitostí?
Pokud rostou ceny nemovitostí příliš rychle, snižuje se význam nájemného ve výnosech investora. To je situace, která odrazuje dlouhodobé investory a láká spekulanty. Jenže – pokud ceny porostou ještě dál, komu budou spekulanti nemovitosti prodávat? Domácnosti na ně nedosáhnou a dlouhodobí investoři do nájemného bydlení si spočítají, že se jim nájemné nevyplatí. Zbývají jen další spekulanti na růst ceny nemovitostí… a ti mohou sice cenu “vyšponovat” hodně vysoko, ale jen v cenové bublině, která musí dříve či později splasknout.
Aby se na trhu udržely jak domácnosti, tak investoři do nájemního bydlení, nemohou ceny nemovitostí růst rychleji než nájemné, které má dlouhodobý limit na úrovni růstu mezd. A tudíž i ceny nemovitostí mohou růst dlouhodobě jen takovým tempem, jakým rostou mzdy.
To ovšem nevylučuje krátkodobé a střednědobé výkyvy, kdy ceny nemovitostí i nájemné mohou růst výrazně rychleji. Navíc toto předpokládá “jinak stejné podmínky”, tedy např. to, že domácnosti vydávají za bydlení stále stejný díl příjmů. Pokud by např. domácnosti začaly dlouhodobě vydávat za bydlení místo čtvrtiny příjmů polovinu, mohou ceny nemovitostí skokově vzrůst na dvojnásobek (zjednodušeně řečeno, záleží samozřejmě na podílu jednotlivých nákladů na bydlení v celkových výdajích). A ke zpětné korekci nemusí dojít. Dál by ale následoval opět růst cen nájemného i nemovitostí na úrovni růstu příjmů domácností.
Text byl psán jako komentář pro E15
