Růst úrokových sazeb hypoték vyvolává otázku, zda lidé s končící fixací budou schopni své závazky uplatit. A pokud ne, zda nezaplaví realitní trh vlna nucených dražeb. Jak moc velkou hrozbou je růst úrokových sazeb hypoték pro realitní trh?

Česká republika od vyřešení dluhové krize v eurozóně, která následovala po finanční krizi z let 2008 až 2009, zažila desetiletí růstu a ekonomické pohody. Podíl nesplácených úvěrů klesl na historická minima – a tam se drží i dnes, když úrokové sazby nastoupili na růstový trend a ceny jakoby objevily kosmický výtah.

Podíl nevýkonných hypoték, tedy hypoték, které vykazují jakékoli potíže se splácením či zvýšenou rizikovost nesplacení, se již několik let pohybuje pod 1 %. Nezměnila na tom nic ani pandemie koronaviru, ani ruská invaze na Ukrajinu, ani rostoucí ceny… všeho. Naopak, podíl nevýkonných hypoték v březnu 2022 opět klesl na nový rekord a dosáhl 0,69 %.

Graf 1: Podíl nevýkonných hypoték

Zdroj: Vlastní zpracování z dat České národní banky (ČNB)

Jenže než se lidé po finančním šoku dostanou do prodlení se splátkami hypotečních úvěrů, nějaký čas trvá. V prvé řadě hypotéka patří mezi poslední dluhy, které domácnost přestává platit, protože nad nimi visí Damoklův meč možnosti exekuce bytu či rodinného domu – jejich střechy nad hlavou. A i když je již nevyhnutelné, že nebudou mít na úhradu splátek, nějaký čas trvá, než to v plném rozsahu zaznamená i banka.

Jaký je ale dopad růstu úrokových sazeb hypoték na výdaje domácnosti? Závisí to nejen na růstu úrokové sazby a s ní spojených splátek úvěru, ale i na růstu mzdy.

Splátkami mávají úrokové sazby

Úrokové sazby skutečně poskytnutých hypoték v roce 2017, tedy před pěti lety, které bývají nejčetnější dobou fixace hypoteční sazby, již začaly pomalu růst. I tak se pohybovaly kolem 2 % ročně. V poslední době nabídková sazba hypotéky vzrostla nad 5 % a vzhledem k neočekávanému zvýšení základních sazeb ČNB o 0,75 procentního bodu místo čekávaných 0,5 p. b. ještě nejspíš dál porostou. Nehledě na další očekávané zvýšení sazeb v letošním roce a na prognóze ČNB, podle které by se základní sazba měla dostat na 8 %… Jak tento nárůst ovlivní splátky hypotéky?

Tabulka 1: Růst splátky hypotéky při růstu úrokových sazeb

Úroková sazba Splátka hypotéky 1 mil. Kč na 30 let Růst splátky hypotéky
absolutně v procentech
2 %

3 696 Kč

x x
5 %

5 368 Kč

1 672 Kč

45%

6 %

5 996 Kč

2 299 Kč

62%

7 %

6 653 Kč

2 957 Kč

80%

8 %

7 338 Kč

3 641 Kč

99%

9 %

8 046 Kč

4 350 Kč

118%

Zdroj: Vlastní výpočet

Už při nárůstu úrokové sazby ze 2 % na 5 % ročně stoupne splátka hypotéky téměř o polovinu. Pokud sazby vzrostou na 6 %, což je realistické v dohledné době, splátka se vyhoupne o dvě třetiny výše. A pokud by se ČNB držela své prognózy, tak by se splátka domácnostem zdvojnásobila.

Údaje v Tabulce 1 navíc ukazují výši splátky hypotéky na 1 mil. Kč. V roce 2017 se ale průměrná výše hypotečního úvěru pohybovala nad 2 mil. Kč. Dodatečné zatížení domácností splátkami hypotéky je tak potřeba (minimálně) zdvojnásobit.

Mzdy rostou, můžeme splácet víc

Splátka hypotéky je jedna proměnná, ale to, zda ji rodina „utáhne“, závisí ještě na druhé straně mince – na jejím příjmu. Za pět let splácení přitom velmi pravděpodobně došlo k jeho nárůstu. O tom alespoň svědčí data Českého statistického úřadu (ČSÚ).

Průměrná hrubá mzda dosáhla ve 4. čtvrtletí 2021 výše 40 135 Kč. V roce 2017 přitom dosahovala v průměru 29 639 Kč. Za posledních pět let se tak hrubé mzdy v průměru navýšily o 35,4 %. To nestačí ani na pokrytí nárůstu úrokových sazeb na současných 5 %.

Tabulka 2: Zatížení rodinného rozpočtu splátkou hypotéky 1 mil. Kč

Úroková sazba Zatížení rodinného rozpočtu (splátka k hrubé mzdě)

2017

2022

2 %

12,5%

x
5 % x

13,4%

6 % x

14,9%

7 % x

16,6%

8 % x

18,3%

9 % x

20,0%

Zdroj: Vlastní výpočet na základě dat ČSÚ

Každý půjčený milion korun v roce 2017 zatížil domácnost 12,5 % jednoho hrubého příjmu. V případě domácnosti se dvěma partnery vydělávajícími každý průměrnou mzdu je stejné zatížení k rodinnému rozpočtu páru při hypotéce v objemu 2 mil. Kč.

Již nárůst úrokových sazeb na 5 % znamená zvýšení zatížení rodinného rozpočtu na 13,4 % průměrné mzdy a každé další zvýšení sazeb se podepisuje na dalším zatížení rozpočtu. Při 9% úrokových sazbách by domácnost vydala 20 % průměrné hrubé mzdy za za každý půjčený milion měsíčně.

Podíl výdajů na splátku je navíc poměřován k hrubé mzdě. Zatížení čistých příjmů je tak mnohem vyšší.

Další faktory hovořící v neprospěch domácností

V průběhu splácení hypotéky v posledních pěti letech rostly mzdy zpravidla rychleji než cenová hladina. To by mělo mít pozitivní efekt, kdy je i vyšší splátka hypotéky pro domácnost dostupnější, neboť stejné množství zboží a služeb lze koupit za nižší cenu.

Jenže… jakmile se v rodinném rozpočtu objeví nějaká příležitost k vyšším útratám, jen málokdo odolá. A tak rozpočty řady domácností nejsou na zvýšení sazeb připraveny. Můžou to ustát, ale musí se vrátit se spotřebou ještě před rok 2017.

A v neposlední řadě je zde významný inflační šok, kdy ceny meziročně vyskočily o více než 10 % – a pravděpodobně jejich meziroční růst dosáhne i 15 %. Alespoň podle současných odhadů… které se upravují v posledních měsících jen vzhůru vždy po zveřejnění nového růstu inflace. A tento cenový růst ve mzdách ještě pravděpodobně není započítán.

Následující dva roky tak budou velmi zajímavé. Proti sobě půjde nedostatek bytů a růst nákladů na jejich výstavbu proti možnému nárůstu nemovitostí v nucených dražbách pro neunesení zátěže hypotéky.

Do toho ještě neje Česká národní banka snižuje odhad růstu české ekonomiky, což povede pravděpodobně k nárůstu nezaměstnanosti, který může vyústit ve finanční potíže i hypotečních dlužníků, kteří nemusí aktuálně refixovat své úrokové sazby. A to také nasvědčuje tomu, že by se v blízké budoucnosti mohly na realitním trhu objevit nemovitosti v nucených dražbách výrazně častěji…

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account