Zájem o nemovitosti - bydlení - obývací pokoj

Letošní rok byl bezpochyby zcela mimořádný a připravil nám celou řadu nečekaných komplikací a výzev. Jak se s nimi (prozatím) popral český rezidenční trh? Projevila se ekonomická recese na ceně bytů? Vedly vládní opatření, lockdown a všemožné omezení ke snížení poptávky po bytech? V dnešním článku se na tyto otázky pokusím odpovědět pomocí dostupných dat a statistik.

Můj dnešní článek navazuje na jednu z mých předchozích analýz, ve které jsem se zabýval vývojem cen bytů v prvním pololetí. Podíváme se v něm zejména na vývoj transakčních cen ve vybraných okresech (Praha a krajská města). Objemu prodejů bude věnován samostatný článek, který vyjde v nejbližších dnech.

Zdrojem dat je opět portál reas.cz, který na úrovni okresů zveřejňuje agregovaná data o uskutečněných prodejích zanesených do Katastru nemovitostí. Na tomto místě musím upozornit, že portál se ještě pořád potýká s technickými komplikacemi a provádí proto dodatečné korekce zveřejněných dat. Aktualizaci dat v tabulkách jsem proto prováděl i zpětně. V dnešním článku jsou použita data aktuální k 17. 11. 2020.

Vývoj cen – meziměsíční báze

V prvních dvou tabulkách jsou zaneseny průměrné ceny v měsících leden až říjen 2020 a také jejich meziměsíční vývoj.

No alt text provided for this image
No alt text provided for this image

Co můžeme z tabulky vyčíst? Ceny se (prozatím) na meziměsíční bázi vyvíjely převážně pozitivně (pokles byl v průměru zaznamenán pouze v červnu, srpnu a říjnu). V rámci průměrů nedocházelo k výraznějším výkyvům. Za zmínku stojí asi jenom září, kde došlo k nárůstu o 5,48 % (oproti srpnu). Srpen však zaznamenal procentuálně nejvyšší pokles (-1,90 %), takže se pravděpodobně jedná jenom o korekci. Zásadním poznatkem je, že průměrná říjnová cena je o 11,6 % vyšší než cena lednová. I kdyby do konce roku došlo vlivem pandemické situace ke stagnaci nebo dokonce i mírnému poklesu cen, nic to nezmění na skutečnosti, že se i letošní rok bude nést ve znamení významného růstu cen bytů.

Ze sledovaných okresů asi mnoho čtenářů překvapila Praha, která s průměrnou cenou 91.471 Kč za m2 v říjnu zaznamenalo oproti lednu nárůst o 11,17 %. Pokud jste si tedy koupili počátkem roku v Praze byt a kladli si pak otázku, jestli jste udělali dobře, nezbývá než Vám pogratulovat k úspěšné investici. Byt totiž můžete klidně prodat a inkasovat zisk minimálně na úrovni statisíců (pokud jste v lednu koupili byt za 5.000.000 Kč, šlo by o teoretický zisk před zdaněním na úrovni 558.500 Kč).

Hranici dvouciferného zhodnocení překročily také okresy Jihlava, Ostrava, Olomouc, Plzeň – město a Ústí nad Labem, tedy celkem 6 z 13 sledovaných okresů. Na první pohled zarazí zejména Ostrava, kde došlo mezi lednem a říjnem k růstu cen o 50,56 %. Takto prudký nárůst je však způsoben nižšími prodejními cenami v lednu (19.333 Kč), přičemž v prosinci 2019 byla průměrná cena 25.216 Kč a v únoru 2020 pak 24.302 Kč. I proto je vhodné srovnávat vývoj cen na meziměsíční úrovni s vývojem cen na úrovní meziroční (budu se mu věnovat v následující kapitole). Jediným okresem, který v říjnu zaznamenal oproti lednu pokles jsou Karlovy Vary (-3,24 %).

Vývoj cen – meziroční báze

Sledovat cenové výkyvy v průběhu roku je důležité a z pohledu analýzy dopadů vládních opatření a omezení také zajímavé, nicméně i přesto může docházet k různým zkreslením. Typickým úkazem je jistá “sezónnost” realitního trhu, kdy jsou již tradičně některé měsíce z pohledu prodejů silnější nebo slabší než jiné. Pro doplnění obrazu o vývoji trhu je proto vhodné podívat se také na vývoj na meziroční bázi.

No alt text provided for this image

Jako první vám asi do oka padne nápadná převaha zelených buněk (dvouciferný růst) nad těmi bílými (růst do 10%) a červenými (pokles). Zajímavý je také pozitivní vývoj na úrovni průměrných hodnot. Nejmenší meziroční změna byla zaznamenána hned v lednu (4,15 %), od dubna až do září pak můžeme sledovat nápadně rostoucí tendenci (5,67 %, 7,83 %, 8,06 %, 8,11 %, 9,82 %, 14,72%).

Na úrovni okresů je zajímavý vývoj v posledních třech sledovaných měsících. V srpnu nebyl ani v jednom z nich zaznamenán meziroční pokles cen a současně došlo ve většině okresů (8 z 13) k růstu nad úrovní 10 %. Podobně tomu pak bylo i v září (9 z 13 okresů) a říjnu (10 z 13 okresů). Září a říjen se přitom již nesly ve znamení nástupu druhé koronavirové vlny. Přísnější vládní opatření omezující celou řadu činností a také volný pohyb osob však vstoupily do platnosti až v průběhu října (nouzový stav od 5.10., zákaz volného pohybu osob od 22.10.). Případný plný dopad druhé vlny tedy budeme moct sledovat pravděpodobně až od listopadu. Na základě dat z první vlny však lze předpokládat, že nebude nijak katastrofický.

Co z toho všeho vyvodit?

Ceny bytů v roce 2020 rostou. A nikoliv zanedbatelně. Oproti lednu zaznamenaly sledované okresy nárůst cen v průměru o 11,6 % a je možné, že růst bude do konce roku ještě pokračovat. Meziročně došlo v říjnu k růstu dokonce o 14,4 %. Prognózy, které předvídaly propad cen bytů se (prozatím) nevyplnily, kupující tedy letos s nákupem bytů pravděpodobně neprohloupili.

Znamená to, že také rok 2021 naváže na trend rostoucích cen bytů? To není tak jisté. Druhá vlna koronaviru je podstatně horší než ta první a to nejen z pohledu počtu infikovaných a hospitalizovaných. Související omezení provozu mohou zasadit smrtelnou ránu celé řadě podniků z nejvíce zasažených odvětví. Ty navíc skrz své asociace již několik týdnů avizují, že mnohé z nich již vyčerpaly své rezervy a budou nuceny ukončit činnost. To může vést ke zvýšení nezaměstnanosti a současně také ohrožení schopnosti splácet hypoteční úvěry. Nelze opomíjet ani obecně špatnou společenskou náladu, jelikož velké části populace již dochází trpělivost ruku v ruce s pochopením pro pokračující omezení každodenního života. Jak již víme z minulosti, krize sentimentu je často horší a může způsobit větší škody než krize fundamentu.

Na druhou stranu, trh rezidenčních nemovitostí prokázal i v tomto složitém roce výraznou odolnost. O vlivu jednotlivých faktorů lze nejspíš jenom spekulovat, lze je však poměrně jednoznačně vyjmenovat. Jedná se o kombinaci klesajících úrokových sazeb, zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, nedostatečné bytové produkce (tedy slabé nabídky) a přetrvávající poptávky jak ze strany místních, tak zahraničních investorů. V aktuální situaci nelze očekávat, že by se tyto faktory v dohledné době výrazněji změnily a tudíž by v důsledku toho došlo k propadu trhu.

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account