Peníze - daně - dům - realitní trh

Koupě nemovitosti k pronájmu se může stát noční můrou i pro realitní makléře. Důvod? Daně. Jak se nedostat do potíží s finančním úřadem?

Dva příběhy aneb Když dva dělají totéž, není to totéž

Příběh: Dva realitní agenti, Josef a Pavel, s ročním příjmem z provizí 900 000 Kč, kupují investiční byt za cenu 3 mil. Kč (1 mil. Kč v hotovosti, 2 mil. Kč úvěr). Oba agenti mají manželky s vlastními příjmy ze zaměstnání.

Příběh realitního agenta Josefa:

Josef, jistý si svým úspěchem, si daně dělá sám. Příjmy z pronájmu zdanil v daňovém přiznání, a protože v podnikání využívá paušál, tak i na příjmy z pronájmu použil paušální výdaje. Úroky z hypotéky uplatnil jako odčitatelnou položku v daňovém přiznání.

Jednoho dne dorazila kontrola (náhodou v době rozhádání a vyhození nájemce). Finanční úřad provedl kontrolu, příjmy z pronájmů byly zdaněny správně, finanční úřad však neuznal úroky uplatněné jako odčitatelnou položku, čímž došlo k doměření daně ve výši 20 000 Kč. Následně však dorazil platební výměr na částku převyšující 600 000 Kč na platbu DPH, včetně zajišťovacího příkazu na okamžité zaplacení částky. Banka po exekuci na účet vypověděla úvěr.

Naštěstí díky přátelům a rodičům se vše podařilo zaplatit a Josef nepřišel o byt v dražbě. (V dražbě by došlo k prodeji za významně nižší cenu, než je aktuální cena ve výši 4 mil. Kč.)

Co se stalo? Hlavním důvodem tak velkého doměrku bylo doměření DPH z příjmů realitního agenta. Spolu s příjmem z podnikání se do obratu počítá i příjem z pronájmu, finanční úřad tak pana Josefa zaregistroval k DPH a to 3 roky zpětně a z příjmů za realitní činnost doměřil DPH. Reálně bude škoda ještě větší, protože plátce DPH bude ještě min. 1 rok.

Příběh realitního agenta Pavla:

Pavel své daňové povinnosti řeší s daňovým poradcem. Proto před koupí nemovitosti za svým poradcem zašel a nechal se informovat, co se stane, když koupí nemovitost.

Daňový poradce ho informoval, že po 12 měsících se stane plátcem DPH a tudíž přijde o cca 21 % svých příjmů z podnikání v oblasti realit. Zároveň přišel s řešením, kdy příjem z pronájmu bude zdaňovat manželka (plátcem DPH se nestane), která si uplatní výdaje ve skutečné výši, tj. odpisy a úroky. Žádné daně tak platit nebude a jako bonus pak v případě, že se stane spolupracující osobou, ještě oba manželé ušetří na daních.

0 komentářů

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account