Zrušení daně z nabytí nemovitosti je důvodem zvolat třikrát sláva. Domnívám se ale, že nadšení kupujících trošku chladí fakt, že toto zrušení daně automaticky neznamená, že náklady na koupi bytu či rodinného domu jsou nyní automaticky o 4 % levnější.
Nebo, abych byl přesný, tak o 3,84 % levnější (pokud jsou aktuální náklady rovny kupní ceně nemovitosti navýšené o 4 %, tedy je lze vyjádřit jako 1,04 násobek kupní ceny, pak snížení takových nákladů o ty 0,04 znamená, že náklady se snížily na 1/1,04 = 0,9615 původní hodnoty a tedy došlo k poklesu nákladů o asi 3,85 %. To jen tak pro úplnost, aby mě pozorný čtenář se smyslem pro matematiku nenachytal tak lehko na švestkách).
Tip: Zrušení daně z nabytí a daňových odpočtů úroků na bydlení
Cena vzniká tak, že se na trhu setkává nabídka a poptávka.
Prodávající je ochoten za něco prodat. Typicky se domnívá, že hodnota nemovitosti (pro něj osobně) je asi taková, jako je kupní cena, případně, že je nižší. Kdyby se domníval, že je cena vyšší, asi by neprodával. Nebo by k tomu musel mít nějaký zásadní důvod.
Kupující je ochoten za něco koupit. Typicky se domnívá, že cena nemovitosti (pro něj osobně) je asi taková, jako je kupní cena, případně je vyšší. Kdyby se domníval, že skutečná cena je nižší, asi by nekupoval. Nebo by k tomu musel mít nějaký zásadní důvod. Ano, vím, že se opakuji. Ale obě strany transakce fungují stejně, jen v obrácených gardech.
Do hry vstupuje spousta nevyčíslitelných parametrů. Prodávající má na nemovitost špatné vzpomínky a chce se jí zbavit. Kupující má o dvě ulice dál rodiče a chce jim být nablízku. Prodávající tu zahradu vypiplal vlastníma rukama a bude ho bolet se od ní odloučit. Kupující je vášnivý kaktusář a tato zahrada má skleník obrácený k jihu. To jsou všechno věci, často z roviny emoční, které do hry vstupují a nůžky mezi představami rozvírají různými způsoby.
Daň to trochu celé komplikovala.
Prodávající z ní nic neměl. Musel ovšem najít kupce, který byl s požadovanou kupní cenou srozuměn a nejen to. Byl srozuměn i s faktem, že navíc zaplatí další 4 % státu. Pro ten fakt, že ty peníze šly státu, to méně nebolelo. Prostě pořídit tuto konkrétní nemovitost, za kterou chtěl prodávající např. 4 mil. Kč, znamenalo zaplatit za ni 4 160 000 Kč. Více už asi získat nešlo, nebo ne v rozumném časovém horizontu. Pokud by bylo možno jednoduše získat ještě více, prodávající by to asi požadoval.
To nutně redukovalo počet možných kupujících. Ti, kteří nebyli ochotni dát za konkrétní nemovitost včetně daně požadovanou částku, ti prostě neměli zájem a hry “prodávám – kupuji” se nezúčastnili.
Mimochodem, odměna realitce se chová stejně. Kupující musí být ochoten svůj příjem o ni snížit, resp. prodávající musí být ochoten o tolik více uhradit – podle toho, kdo ji v důsledku hradí.
Ale jak trh ukazoval, zcela zjevně na něm byl dostatek lidí s tak odlišnými názory na “skutečnou” cenu nemovitosti, že se na transakci dohodli. Prodávající byl spokojen, že má 4 mil. Kč a kupující byl spokojen, že nemovitost pořídil za 4 160 000 Kč. Prodávající by si rád řekl o víc, ale kupující by musel stále hradit navíc daň a tolik už by prostě za nemovitost nedal.
Ti kupující a prodávající jsou na trhu pořád.
A konkrétní nemovitost jsou kupující stále ochotni koupit za ty ilustrativní 4 160 000 Kč. Nakonec je přece jedno, komu je dají.
Pokud prodávající prodává za 4 mil. Kč a má kupce, pak ten, kdo byl dříve ochoten dát 4 160 000, je k tomu ochoten stále. A ten přijde a řekne “prodej to mně, dám ti víc”. Asi se pokusí nejít nadoraz. Ale něco “přitlačit” může. Ušetřil to přece na té dani.
A prodávající čte noviny a vidí, že daň byla zrušena. Kupující to teď kupují levněji. Ale když byli ochotni zaplatit i tu daň, co kdyby ty peníze teď dali mně? Asi nepůjde až nadoraz, ale trochu “našponovat” by to mohl zkusit.
Tento mechanismus bude působit ve prospěch zvyšování cen nemovitostí. Nikdy ho nevyčíslíme. Ani zpětně v případných analýzách. Nejsme nijak schopni očistit vývoj ceny nemovitostí o ostatní vlivy. Ale ten mechanismus, který jsem popsal, ten je nevyhnutelný a působit musí a bude.
