Právní průšvihy: Lukáš Slanina – Jak si realitní makléři sami škodí?

„Ta hranice je tenká,“ vrací se ještě k tématu realitního zprostředkování. „Realitní makléři hledají rozumný kompromis, aby prodávající byl spokojený s cenou a nemovitost se prodala a kupující byl ochotný nabídnout adekvátní částku. Problém nastává v momentě, pokud makléři k obchodu nepřistupují s tím, že jejich primárním zájmem je zájem klienta. Dokonce jsem mnohokrát zažil situace, kdy si makléř s kupujícími domlouval slevu z kupní ceny za provizi ze slovy: máme tady pět zájemců na jedné nemovitosti, tak kdo mi dá víc peněz „do kapsy“, ten ji koupí, já už to s prodávajícím domluvím.“

Svoji odměnu (provizi) by makléř měl mít navázanou na splnění zájmů prodávajícího, s nímž má uzavřenou smlouvu o zprostředkování. „Slovo provize je druhý termín, který definuje realitní zprostředkování. Zprostředkování jako činnost a provize jako odměna vázaná na výsledek. Oproti standardní odměně je to rozdíl, protože pokud makléř nedosáhne sjednaného výsledku, nemá nárok na odměnu,“ konstatuje.

„Pro makléře je dobré zamyslet se nad tím, co má být výsledkem jejich činnosti – jestli je to pouze obstarání příležitosti pro klienta k uzavření smlouvy, tedy zda klienta pouze seznámí se zájemci o koupi nemovitosti, což je skutečnost, kterou zákon umožňuje a počítá s ní. Druhá vazba provize na výsledek je provize za uzavření realitní smlouvy. Makléř má zájem na tom, by strany vedl k uzavření konkrétní smlouvy – kupní smlouvy, nájemní smlouvy, smlouvy o převodu družstevního podílu. A bez toho, aniž by se obě strany dohodly na konkrétních podmínkách smlouvy a uzavřeli ji, makléř nemá nárok vůbec na nic. Ani na náklady. Zákon říká, že v případě, kdy je domluvena provize, není nárok na náklady – pokud se strany nedomluví jinak. A nic takového ve smlouvách většinou nastaveno není.“

Co přesně tedy realitní zákon říká? „Nemohu smluvně zavázat klienta (zájemce, pro kterého zprostředkovávám obchod) k tomu, aby musel uzavřít realitní (kupní, převodní, nájemní) smlouvu. Pokud ve zprostředkovatelské smlouvě není uveden aspoň nárok na náklady, tak nárok na provizi není žádný. Klientovi nemohu dát smluvní pokutu za to, že neuzavře realitní smlouvu. Takže se do smlouvy dávají varianty typu, že klient musí být součinný a musí reagovat na výzvy makléře. Ale když klient na konci celého procesu řekne, že se smlouvu rozhodl nepodepsat, makléř má za celý obchod na kontě nulu, přestože všechny kroky zprostředkování splnil,“ poznamenává. „Zákon ale pamatuje na situaci, aby se následně prodávající s kupujícím nedomluvili za rohem sami bez makléře, a říká, že pokud tato smlouva bude uzavřená s člověkem, kterého makléř zajistil, má makléř na provizi nárok, i kdyby zprostředkovatelská smlouva skončila.“

Jak podotýká Ivana Cikánková, někdy jsou nůžky velmi rozevřené mezi tím, co makléř klientovi slibuje a co pak pro něj ve skutečnosti udělá. Klienti pak mají oprávněný pocit, že za své peníze nedostali adekvátní službu. „A dalším právním průšvihem je, že někteří makléři si sami píší kupní smlouvy, jenom proto, aby ušetřili několik tisíc korun. Buď mají vzor, který před lety získali a přepisují ho nebo využívají systém, který smlouvy generuje. Co takový makléř z pohledu odpovědnosti riskuje?“ ptá se advokáta.

„Pokud tuto „službu“ klientům předkládají jako svoji práci, tak to je špatně z několika pohledů. Chce-li dát makléř klientovi profesionální služby, měl by mu za svoji stranu poskytnout profesionální realitní služby, tedy zprostředkovatelské a také zajistit profesionální právní služby, což není smlouva napsaná z nějakého mustru, který používá mnoho let, nebo stažená z internetu,“ konstatuje. „Pokud smlouvu připravuje sám, měl by si uvědomit, že riskuje odpovědnost za případně vzniklou škodu, ke které dojde v důsledku této smlouvy. A hlavně tím porušuje zákon o advokacii, protože neoprávněně poskytuje právní služby. Když se na to přijde, což není takový problém, protože všechny smlouvy končí na katastru, může dostat pokutu až tři miliony korun. Realitní zákon říká, že součástí realitního zprostředkování má být zprostředkování právních služeb, a nikoliv poskytnutí právních služeb.“

Někteří realitní makléři se však ohrazují, že právní služby poskytují zdarma. „Ten argument znám, ale právní služba se neposkytuje zadarmo. Je součástí jejich provize. Ve chvíli, kdy tuto službu nezajistili, tak si vezmou nižší provizi. Pokud makléř sepíše třeba jen nájemní smlouvu, stále je to právní služba,“ dodal závěrem diskuse Lukáš Slanina.