Koupí bytu v hotovosti se v dlouhodobém horizontu může investor připravit o miliony. Jiné to bylo při nákupu nemovitosti v dobách nízkých úrokových sazeb na hypotékách. Jejich prudké zdražení investiční matematiku zásadně změnilo.
Koupi bytu považuje řada lidí za dobrou investici, a to především v dobách, kdy ceny nemovitostí prudce rostou. Často si ale nespočítají, zda se taková investice skutečně vyplatí. „Podle údajů Českého statistického úřadu průměrná cena nemovitosti určené k bydlení vyrostla v Česku ve druhém kvartálu letošního roku na 2,24násobek průměru roku 2010. Z každých 100 tisíc korun investovaných do bytu před 14 lety má nyní jejich majitel 224 tisíc korun. Na první pohled se to může zdát jako dobrý obchod, na druhý už ale ne,“ upozorňuje Lukáš Raška, analytik online investiční platformy Portu.
Například, pokud by si někdo v roce 2010 koupil průměrný byt za 2 miliony korun, dnes by měl hodnotu 4 480 000 korun. I přes pokles cen v letech 2011, 2012 a 2023 by vydělal téměř 2,5 milionu. Pokud by však stejnou sumu investoval například do indexu S&P 500, za stejných 14 let by měla jeho investice hodnotu více než 9 milionů korun. „Tento index totiž, navzdory propadu v období covidu a později v důsledku války na Ukrajině, vzrostl více než čtyřnásobně. Z průměrné úrovně 1 100 bodů v roce 2010 se na konci druhého kvartálu 2024 dostal na více než 5 tisíc bodů. Investice 2 milionů korun by tak dokázala vydělat více než 7 milionů, což je výrazně více než v případě nákupu nemovitosti,“ upozorňuje Raška.
Samozřejmě, investiční byt se nezhodnocuje jen růstem jeho ceny, je možné ho pronajmout. Aby se však podařilo pokrýt rozdíl mezi investicí do nemovitosti a indexu S&P 500, bylo by nutné tento byt pronajmout za více než 26 tisíc korun měsíčně při nulových nákladech na energie, zařízení a další údržbu. „Pronajmout za tuto cenu byt v hodnotě 2 milionů je jen těžko představitelné,“ tvrdí Raška.
Efekt složeného úročení
Čím delší investiční horizont bereme v úvahu, tím jsou rozdíly mezi investicí do bytu a akciových indexů větší. Například, už zmiňovaný byt za 2 miliony korun by měl při stejném tržním vývoji po 30 letech hodnotu 10,7 milionu korun. Při investování do akciového indexu S&P 500 by to ale bylo 33,2 milionů korun. „Přepočet vychází z průměrné historické míry zhodnocení 9,9 % ročně a poplatkem 0,5 % za správu. Takový poplatek má například náš důchodový produkt DIP,“ přibližuje Raška.
Jde o efekt takzvaného složeného úročení, kdy se novými výnosy zhodnocují i výnosy starší. Tento efekt se týká i nemovitostí. Jejich cena ale za standardních podmínek roste v Česku pomaleji, protože naráží na koupěschopnost obyvatelstva a růst platů. Růst cen nemovitostí navíc není konstantní. „Mezi 1. čtvrtletím roku 2021 a stejným obdobím roku 2022 zdražily podle Českého statistického úřadu nemovitosti meziročně o 16,9 %, ostatní roky byl ale růst výrazně nižší a v úhrnu pak necelých 6 % ročně. Akciové trhy tento růst dokázaly s přehledem překonat,“ vysvětluje Raška.
Dražší hypotéky nepomohly
Výhodnější bylo investování do nemovitostí v období levných hypoték. Ty totiž umožňovaly koupit si byt například za 20 % jeho hodnoty, zbytek si výhodně půjčit a vydělávat na růstu jeho ceny a pronájmu. Hypotéky tak investorům do nemovitostí nabízejí výhodný pákový efekt, který je známý i při investování na finančních trzích. V krátkodobém časovém horizontu mohl být takový přístup výnosnější než investování do akcií.
I při dlouhodobějším držení bytu se mohl takovýto přístup alespoň částečně vyplácet. Pokud si někdo koupil investiční byt za 2 miliony korun, stačilo mu 400 tisíc korun vlastních prostředků. Při 30leté hypotéce ve výši 1,6 milionu korun a úroku 1,5 % p. a. se dostal na splátku 5522 korun měsíčně. Dnes je však průměrná hypoteční sazba 5 %. To znamená při stejném úvěru splátku 8589 korun měsíčně. Z pohledu celé doby splácení stoupla částka splatná na úrocích za celou dobu splácení z 388 tisíc korun na 1,5 milionu korun.
„Tato skutečnost vyhnala z realitního trhu většinu lidí, kteří kupovali investiční nemovitosti na hypotéku a kratší splatnosti se pro mnohé lidi staly nedostupné. To potvrzují i samotní developeři a realitní makléři. Při úroku 1,5 % jste po 30 letech mohli na 2 milionovém bytu, za který jste na začátku v hotovosti zaplatili jen 400 tisíc, vydělat teoreticky téměř 8,3 milionu jen na růstu ceny. Při úroku 5 % je to 7,2 milionu korun. Pokud byste ale 20 % kupní ceny bytu investovali a měsíčně byste k tomu přihodili sumu srovnatelnou s hypoteční splátkou, vydělali byste více než 20 milionů korun za 30 let. Je to méně než při vysoké jednorázové investici, ale stále výrazně více než když si byt koupíte a pronajímáte ho za běžný nájem,“ říká Raška.
Investice do bytu je proto vhodná především pro ty, kteří už investují jinak. Ukládání peněz do realit může být pro ně nástroj diverzifikace portfolia, protože ani žádné akcie nejsou vůči propadům imunní. „Investice do nemovitostí může přinášet zajímavý výnos, je třeba ale myslet na to, že je s takovou investicí spojena i řada dalších nákladů, ať už finančních do údržby nebo časových ve formě komunikace s nájemníky. Každopádně byt by neměl být jediným způsobem, jakým si člověk odkládá peníze stranou,“ uzavírá Raška.
Zdroj: Portu
