V říjnu Indikátor napětí na trhu nemovitostí klesl meziměsíčně o 23 bodů na hodnotu mínus 3,94 % (z revidované zářijové hodnoty mínus 3,71 %), a výhodnost investic do residenčních nemovitostí se tak snížila na své nové dno.
Příčinou poklesu indikátoru byl zejména prudký růst výnosů desetiletých vládních dluhopisů odhadem o 75 bodů, který převážil nad opačným efektem jen mírného poklesu sazeb hypoték (o 3 body), a pokračujícího pozvolného růstu hrubé výnosnosti nájemného (meziměsíčně o 13 bodů na 3,9 1%).
Hrubá výnosnost nájemného (pro průměr krajských měst ČR) vzrostla z důvodu meziměsíčního poklesu cen nemovitostí a pokračujícího růstu cen nájmů. Nůžky mezi „hypotékáři“ a „střadateli“ se v říjnu opět razantně přivřely s tím, jak citelný růst výnosů vládních dluhopisů znevýhodnil byty v očích střadatelů, zatímco v očích hypotékářů se vzhledem k nepatrnému poklesu sazeb hypoték nevýhodnost nemovitostí trochu zmírnila.
Při pohledu na jednotlivá krajská města vidíme, že „nejméně nevýhodné“ byly nemovitosti v Ostravě a Ústí nad Labem a na opačném konci žebříčku si prvenství udrželo Brno následované nově Zlínem. Praha byla odsunuta na třetí pozici, kterou sdílí spolu s Plzní. Meziměsíčně indikátor nejvíce klesl ve Zlíně (o 54 bodů), Plzni (o 42 bodů) a v Liberci (o 41 bodů). V těchto městech došlo k citelnému meziměsíčnímu poklesu nájmů, a ve Zlíně navíc i k růstu cen bytů.
Výnosy vládních dluhopisů v říjnu pokračovaly v růstu pod vlivem vysoké inflace, jestřábího směřování zahraničních centrálních bank a zadlužování vlád. Známky ochlazování nemovitostního trhu jsou opět jasnější. Bankovní asociace hlásí za září další pokles nově poskytnutých hypoték – meziměsíčně o 27 % a v meziročním srovnání propad zesílil na 80 %.
Realitní weby reportují v říjnu pokračující růst počtu nabídek bytů k prodeji – na portálu Realitymix.cz přibylo meziměsíčně k prodeji cca 910 bytů (růst o 8 %) a přes 580 rodinných domů (růst o 7 %). Z dat portálu Realitymix.cz dále vyplývá, že průměrná nabídková cena bytů (typických 60 m2) v krajských městech v říjnu znovu citelně klesla o meziměsíčních 1,7 %, což v meziročním srovnání znamená další razantní zpomalení na 7,0 % (z 11,0 % v srpnu).
Připomeňme, že ještě v červnu byla meziroční dynamika cen okolo 22 %. Ceny bytů v říjnu klesaly ve všech krajských městech s výjimkou Zlína a Olomouce. Nabídkové ceny nájmů, živené vysokou inflací a poptávkou domácností, jež si nemohou dovolit pořídit vlastní bydlení, na průměru přidaly meziměsíčně 1,7 % a jejich meziroční růst zrychlil na 15,5 % (z 13,6 % v září).
Nadále očekáváme, že ceny nemovitostí ve zbytku letošního roku klesnou o jednotky procent a meziroční dynamika cen zpomalí k nule. Bude se tak dít jednak kvůli omezení poptávky po nedostupném vlastnickém bydlení, tak zvýšení nabídky bytů k prodeji s tím, jak si stále větší část vlastníků investičních nemovitostí uvědomí, že nejvhodnější doba k prodeji nemovitostí už pominula. Peníze se stávají vzácnějším statkem, jejich cena roste a ochota investorů vázat úspory v předražených aktivech (např. českých nemovitostech) klesá.
Jak ukazuje náš Indikátor napětí, investorům se nyní vyplatí nemovitosti prodávat a peníze ukládat do alternativních bezpečných aktiv typu vládních dluhopisů, spořících účtů apod., a to tím spíše, že víra v pokračující růst cen nemovitostí, která vysokou dynamiku cen v posledním roce významně přiživovala, získává čím dál větší trhliny.
Dále si lze představit dva scénáře vývoje. Méně pravděpodobný scénář propuknutí hluboké ekonomické krize na přelomu roku by zřejmě znamenal prudký propad cen nemovitostí (o 10 % – 20 % během několika měsíců). V základním scénáři ale počítáme pro příští rok pouze s mírnou ekonomickou recesí a následným obnovením ekonomického růstu.
Pro příští rok nově očekáváme pokles cen nemovitostí cca o 5 % a ve výhledu na další roky ponecháváme stagnaci či pomalý růst cen nemovitostí pod dynamikou inflace, čímž bude docházet k pozvolnému vyfukování nemovitostní bubliny.
Zdroj: UniCredit Bank
