Jednou z oblastí, které uvrhl realitní zákon do stínu domněnek a nejistoty, je přijímání peněz určených na rezervaci nemovitosti realitním makléřem. Kdy je přijaté peníze nutné složit do úschovy? Kdy je možné započíst je na provizi? Kdy je možné vyúčtovat pouze zálohu na provizi do výše ⅔ a kdy je možné fakturovat celou provizi?
Na tyto a další související otázky se dnes pokusím dát srozumitelnou odpověď.
Nezbytné informace k posouzení rezervace
K rozklíčování vztahů souvisejících s přijetím peněz od kupujícího či nájemce je třeba si ujasnit tři základní otázky. Kdo je klientem realitního makléře? Kdy je splatná provize realitního makléře? Co to je realitní smlouva?
Tyto tři otázky jsou důležité proto, že vyjasněním si osoby, která je klientem makléře, zjistíme, zda makléř od této osoby vybírá peníze určené na jeho provizi nebo určené jako platba jeho klientovi, pro kterého zprostředkovává realitní obchod.
Určení okamžiku, kterým nastává splatnost provize, je nezbytné k rozlišení situace, kdy jako realitní makléř mohu vyúčtovat provizi nebo pouze zálohu na provizi. Záloha na provizi má omezení stanovené realitním zákonem, který mi zakazuje vybrat jako zálohu na provizi více než ⅔ celkové částky provize.
A definice realitní smlouvy mi pomůže při určení, zda přijatá platba je plnením v souvislosti s realitní smlouvou a zda tedy musí být realitní makléřem přijata do úschovy za splnění přísných podmínek úschovy u realitního makléře, které stanoví realitní zákon.
Kdo je klient?
Klientem realitního makléře je ten, s kým má makléř uzavřenou smlouvu o realitním zprostředkování. Klientem dobrého profesionálního realitního makléře je vždy jen jedna strana transakce, protože těžko může kvalitně plnit své povinnosti pro obě strany smlouvy, jejichž požadavky na smlouvu a zejména na cenu jsou zcela protichůdné. Makléř není mediátor!
V tomto článku vycházím z nejběžnější praxe, že klientem realitního makléře je prodávající. Chybnou ale běžnou praxí u zprostředkování nájmu je, že klienty jsou jak pronajímatel, tak nájemce, kterou popíši následně.
Kdy nastává splatnost provize?
Splatnost provize je zákonem primárně vázána na okamžik uzavření realitní smlouvy. Smluvně však může být splatnost sjednána již na okamžik, kdy vznikne příležitost k uzavření realitní smlouvy a tento okamžik je v praxi nejčastěji definován uzavřením rezervační smlouvy se zájemcem.
Co to je realitní smlouva?
Realitní zákon definuje realitní smlouvou jako smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor.
Přeloženo do běžné češtiny to je tedy nejčastěji kupní smlouva, nájemní smlouva a smlouva o převodu členského podílu v bytovém družstvu. V odborných kruzích se objevuje názor, že by realitní smlouvou mohla být i smlouva o smlouvě budoucí směřující k uzavření výše uvedených smluv. Pro tento názor není podle mého žádná relevantní argumentace a text zákona hovoří podle mě jasně, takže já smlouvu o smlouvě budoucí za realitní smlouvu nepovažuji.
Čí to jsou peníze?
Pro rozmotání právního klubka problémů spojených s rezervační zálohou, je důležité specifikovat kdo je oprávněn se složenou rezervací nakládat. I zde je několik variant, které se odvíjí od podmínek sjednaných v rezervační smlouvě a ve zprostředkovatelské smlouvě.
Pokud je uzavřena trojstranná rezervační smlouva, tak ve většině případů je rezervace zálohou na kupní cenu dle budoucí kupní smlouvy. V takovém případě je rezervace po jejím složení ve vlastnictví prodávajícího a realitní makléř je pouze platebním místem. Na základě dohody ve zprostředkovatelské smlouvě může být rezervace použita k započtení na provizi realitního makléře. Pro tento případě je důležité smluvně ošetřit situaci, kdy z obchodu sejde a bude nutné složenou rezervaci vrátit kupujícímu.
Pokud je rezervace skládána na základě dvoustranné rezervační smlouvy uzavřené pouze mezi realitním makléřem a kupujícím, je rezervace finanční jistou na splnění povinností kupjícího vyplývajících z rezervační smlouvy. Vzhledem k tomu, že peníze jsou genericky určené věci, tak se jejich složení na rezervaci stávají vlastnictvím realitního makléře, který s nimi může volně disponovat (pokud není smluvně ujednáno jinak).
Co je platba rezervace?
Z výše uvedených proměnných si můžeme poskládat celou řadu situací, kdy peníze, které mohu vždy pojmenovat jako rezervační poplatek představují právně odlišný institut a pro makléře přináší pokaždé jiné povinnosti.
Klasika
Začněme tím nejběžnějším. Zprostředkovatelskou smlouvu máte uzavřenu s prodávajícím a provize je navázána na uzavření kupní smlouvy. S kupujícím a prodávajícím uzavřete trojstrannou rezervační smlouvu a vyberete rezervační poplatek.
V tomto případě je rezervační poplatek jistotou nebo zálohou pro prodávajícího na úhradu kupní ceny a makléř je jen platebním místem, které poskytuje úschovu pro prodávajícího. Nejde však o úschovu podle realitního zákona, protože částka nepředstavuje plnění v souvislosti s kupní smlouvou. Pokud si to řádně sjednáte ve smlouvě, tak po složení rezervace můžete prodávajícímu vyfakturovat zálohu na provizi ve výši ⅔ provize a pokud Vám to umožňuje smlouva, tak si část rezervačního poplatku započíst na zálohu na provizi.
Brno
Pokud jste realitní makléř, který neví jaká je jeho role v realitním obchodu, tak se Vám může stát, že máte uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím, který Vám, ale neplatí provizi (pomíjím, že taková smlouva je nejspíš neplatná) a zároveň uzavřete zprostředkovatelskou smlouvu s vyhledaným kupujícím, který Vám platí provizi.
V okamžiku uzavření rezervační smlouvy Vám kupující hradí rezervaci. Pokud máte provizi sjednánu za obstarání příležitosti, tak může být uhrazená rezervace Vaší provizí. Pokud máte provizi splatnou až po uzavření kupní smlouvy, tak oproti složené rezervaci můžete kupujícímu vyfakturovat provizi a případně ji započíst proti složené rezervaci. Konkrétní účetní operace bude odvislá od smluvního ujednání v rezervační a zprostředkovatelské smlouvě.
Kdy musí být rezervace složena do úschovy dle realitního zákona?
Slovy zákona musí realitní makléř zajistit úschovu dle realitního zákona, když bude držet finance určené pro některou ze stran za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.
Na základě výše uvedených případů by mohla taková situace nastat, pokud makléř nezúřaduje složenou rezervaci nejpozději při podpisu kupní smlouvy tak, aby rezervace nemohla být považována za plnění z realitní smlouvy. Je však důležité zdůraznit, že by v tomto případě musel makléř cíleně poskytovat úschovu, aby zlepšil postavení některé ze stran realitní smlouvy, tedy aby zajišťoval plnění z realitní smlouvy.
Samotné držení rezervace, která může být součástí kupní ceny zřejmě nebude zajištěním plněním z realitní smlouvy, protože je celkem nerozhodné zda je daná částka v držení makléře nebo prodávajícího, když v danou chvíli neposkytuje žádné vyšší zajištění než prostá úhrada kupní ceny přímo k rukám prodávajícího.
Závěr
Tím, že rezervační smlouva není realitním zákonem nijak upravena, je při posuzování právních otázek spojených s rezervační smlouvou a rezervačním poplatkem je zásadní skutečný obsah smluv, které máte uzavřeny s klienty.
Povinností spojených s realitní úschovou v souvislosti s přijímáním rezervací se při vynaložení minimální snahy nemusíte přehnaně obávat, protože není náročné se jim vyvarovat.
Pro správnou práci s rezervačním poplatkem je velmi důležité vzájemné provázání zprostředkovatelské a rezervační smlouvy, zejména s ohledem na určení okamžiku splatnosti provize a určení vlastníka složených prostředků.
