Jak ukazují nejčerstvější data z rezidenčního trhu, k očekávanému poklesu cen nových bytů nedošlo a s největší pravděpodobností ani nedojde. Pro plošné snížení cen není prostor kvůli velkému zdražování prakticky všech vstupů, nedostatečnému povolování nových bytů a oslabování nabídky vlivem odkládání projektů. Rezidenční trh s novými byty bude letos i příští rok stagnovat, ale zůstane stabilní.
Mírné oživení můžeme čekat už příští rok na jaře, výraznější oživení pak přinesou až levnější hypotéky s úrokovými sazbami kolem 3 %, což se očekává v roce 2024. Uvádí to zveřejněná tržní analýza společností Trigema, Skanska a Central Group, která poskytuje informace o vývoji na trhu s novými byty v Praze. Data přinášejí výsledky ve standardním čtvrtletním cyklu.
Nejnovější data ukazují, že ceny nových bytů v Praze ve třetím čtvrtletí nadále rostly. Průměrná prodejní cena dosáhla 147 884 Kč za m², nabídková 154 181 Kč za m². To je meziročně o 17 %, respektive o 12 % více. Ceny nových bytů navzdory mnohým očekáváním neklesly a je nepravděpodobné, že by k plošnému poklesu došlo v dalších obdobích. Důvodem je skokový růst prakticky všech nákladů, v poslední době především energií a stavebních materiálů, dlouhodobě nedostatečný počet povolovaných bytů k výstavbě a limitovaná nabídka, kterou navíc bude oslabovat odkládání nových projektů kvůli nejistotě na stavebním trhu.
Ceny nových bytů proto budou v nadcházejících obdobích s největší pravděpodobností stagnovat a ustálí se na úrovni okolo 145 – 150 tisíc Kč za m². Mírný pokles cen je ale pravděpodobný u starších bytů. Bude proto docházet ke zvyšování rozdílu v cenách mezi novostavbami a staršími byty, který bude více reflektovat lepší kvalitativní standard a mnohem nižší energetickou náročnost novostaveb oproti starším bytům.
„Ceny nových bytů v Praze meziročně vzrostly o necelou pětinu, během letošního roku ale dochází k cenové stabilizaci a od konce prvního letošního čtvrtletí nepřekročil růst ani 2 %. Nevidíme však prostor pro pokles cen u nových bytů, a to zejména z důvodu bezprecedentního růstu cen u klíčových vstupů, jako jsou stavební materiály, ceny energií, pozemků, a také nedochází k zefektivnění zdlouhavých povolovacích procesů s cílem pravidelného doplňování nabídky novými projekty. Současná nejistota, obavy z dalšího růstu nákladů a odkládání projektů se totiž může ve spojení s pomalým povolováním výrazně propsat v nabídce, a tedy i prodejních cenách v budoucnu,“ zhodnotil Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential a.s.
Oživení prodejů přinesou levnější hypotéky
V Praze se ve třetím čtvrtletí prodalo 550 nových bytů, tedy o 42,1 % méně oproti předchozímu čtvrtletí. Od začátku roku se prodalo zatím 2 550 bytů, což je výrazně méně než za stejnou dobu v loňském roce. Velký meziroční rozdíl v prodejích je daný i vysokou srovnávací základnou, protože loňský rok byl se 7 450 prodanými byty rekordní. Oproti dlouhodobému průměru se jedná o zhruba třetinový pokles.
Prodeje klesly hlavně z důvodu výrazně méně dostupných hypoték, které jsou letos zhruba třikrát dražší než před rokem, a také velké nejistoty ohledně budoucího ekonomického vývoje. Poptávka po novém bydlení je stále vysoká, za současné situace ale dochází k odkládání kupního rozhodnutí na dobu, kdy se situace opět stabilizuje a klesnou úrokové sazby.
Mírné oživení prodejů by mělo přijít na jaře příštího roku po překonání zimy a vyrovnání se současným šokem. Výraznější oživení trhu ale přijde až s návratem úrokových sazeb ke 3 %, k čemuž by mohlo dojít v roce 2024. Do té doby bude trh stagnovat a prodeje se budou nejspíše pohybovat jen okolo 3 500 – 4 000 prodaných bytů za rok.
„Pokles prodejů téměř zcela kopíruje křivku poklesu hypoték. Trh se skutečně zastavil, ale je to zastavení dočasné. Lidé, kteří mají hotovost, v tuto chvíli logicky vyčkávají, nicméně poté budou hledat bezpečnou investici, kam úspory uložit, aby nebyly znehodnoceny inflací. A jak nám ukazuje historie – jednou z nejbezpečnějších komodit stále zůstává nemovitost, kdy ceny bytů kontinuálně už dvacet let rostou,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.
Nabídka nových bytů bude stagnovat nebo klesat
V Praze bylo na konci třetího čtvrtletí volných 4 700 nových bytů. To je o 13,3 % více oproti druhému kvartálu letoška a o 70,9 % více oproti třetímu čtvrtletí roku 2021, kdy byla nabídka na historickém minimu.
V dalším období je ale pravděpodobný spíše pokles nabídky. Bytů se totiž stále povoluje velký nedostatek. Od ledna do srpna letošního roku v Praze dostalo povolení jen 3 252 bytů. Tímto tempem by se povolilo jen kolem pěti tisíc bytů, což je jen zhruba polovina toho, kolik hlavní město každoročně potřebuje. Vlivem zhoršené ekonomické situace se navíc na trh bude dostávat méně projektů.
„Náklady na výstavbu dramaticky vzrostly. K tomu se přidává výrazně dražší financování, obecná nejistota na trhu a pokles prodejů. Řada investorů proto své projekty pozastaví či odloží a bude s jejich uvedením na trh čekat do doby, až se stabilizuje situace,“ uzavírá Dušan Kunovský, zakladatel a šéf Central Group.
Zdroj: Central Group, Trigema, Skanska
