Kolik bytů v Praze chybí?

Byty v Praze jsou zdaleka nejdražší z celé České republiky. Jedním z důvodů je, že jich je málo. Kolik bytů chybí? A chybí skutečně?

Hlavní město Praha je nejen správním, ale také ekonomickým centrem České republiky. A není tak divu, že přitahuje obyvatele z celé země i ze zahraničí. K 1. 1. 2024 počet obyvatel Prahy dle Českého statistického úřadu dosáhl již 1 384 732 lidí. To je o 27 406 osob více než o rok dříve a o 109 326 více než k 1. 1. 2022. A nezdá se, že by se příliv lidí do Prahy měl zastavit.

Růst počtu obyvatel s sebou nese i potřebu bytů. Každoročně by se mělo postavit 10 000 nových bytů, aby byl zajištěn udržitelný rozvoj Prahy. Jenže… od roku 2006, kdy jsou data sledována, se ani v jednom roce na toto číslo bytová výstavba nedostala. Developerská společnost Central Group v polovině loňského roku spočítala, že kumulovaný nedostatek bytů narostl za toto období o přibližně 80 tisíc. Přitom má být v přípravě rovných 139 917 bytů, z nichž by mělo být již 55 009 ve schvalovacím řízení. Je tedy černý Petr v rukách stavebních úřadů?

Developeři velmi rádi hází vinu za pomalou výstavbu na stavební úřady. Povolení projektu v Praze může trvat i 10 let. A to je skutečně dlouhá, a především drahá doba. Loňský rok ale ukázal, že zdaleka ne za všechno může pomalé povolovací řízení.

Od poloviny roku 2022 vzrostly úrokové sazby hypoték na dlouhodobá maxima a i dnes se drží v průměru nad 5% hranicí. Ve „špičce“ se hypoteční sazby pohybovaly dokonce kolem 6 %. A to zastavilo realitní trh. Kupující nedosáhli na hypotéky, a tak nebyli schopni zaplatit ceny požadované prodávajícími. Jen lidé disponující dostatečnou hotovostí z toho mohli těžit a vylicitovat zajímavé slevy.

Developerské společnosti se dostali do obdobné situace jako prodávající na sekundárním trhu. Ztratili zájemce o koupi s hypotékou. Jejich pozice ale byla odlišná od stavu po finanční krizi z roku 2008. Tehdy museli prodat… téměř za každou cenu. Byli do značné míry závislí na bankovním financování a banky požadovali, aby dodrželi plánovaný postup prodejů. Developeři tak nabízeli statisícové slevy i garážové stání s autem uvnitř v ceně bytu.

V letech 2022 a 2023 při odlivu hypotečních kupujících ovšem byli developeři v jiné pozici. Významně snížili závislost na bankovním financování. Téměř každý developer již má svůj fond kvalifikovaných investorů, kterým sbírá kapitál. A investoři si raději na výnos počkají, než aby realizovali ztrátu při rychlém prodeji postavených bytů. Navíc se naučili využívat i dluhopisy. Nebyli tak nuceni ke snížení cen, jen pozastavili prodeje.

Ale co s novými projekty? Když se za požadované ceny nedaří prodat ani již hotové byty, uvrhnutí nových bytových domů na trh by mohlo ještě zvýšit tlak na cenu. A ze starších projektů by se mohly stát neprodejné ležáky. A tak developeři, kterým to fáze výstavby v kritickém období umožnila, pozastavili stavbu. A to na stavební úřad „nehodí“.

Tabulka 1: Zahájené a dokončené byty v Praze

Zdroj: ČSÚ

Zahájených bytů v Praze bylo nejméně po finanční krizi z roku 2008 a při následné dluhové krizi v eurozóně. Když se z ní developerský trh „oklepal“, přišla v roce 2020 pandemie koronaviru s chaotickými uzavírkami všeho pod taktovkou ministrů zdravotnictví střídajících se rekordním tempem ve vládě Andreje Babiše.

Druhý rok pandemie byl i development tažený nečekaným zájmem kupujících, kdy místo předpovídaného ochlazení realitního trhu došlo k nevídanému boomu. Lidé zjistili, že mají-li být v pandemii zavřeni v bytě, je lepší větší byt s balkonem či terasou než prostor vhodný pouze k přenocování. A tak se i počet zahájených bytů dostal na rekordní maxima a téměř se přibližil uváděné potřebě 10 tisíc bytů za rok.

To ale dlouho nevydrželo…

Jenže nabízí se i další otázka: Pokud chybí jen od roku 2006 v Praze 80 tisíc bytů, kde nově příchozí žijí? Jistě, jsou k dispozici ubytovny, hotely… mosty. A nepochybně zejména první zmiňovanou možnost využívá spousta lidí, kteří v Praze hledají útočiště před vraždící armádou diktátora a válečného zločince Vladimira Putina.

Částečně se byty k dlouhodobému pronájmu uvolnily v průběhu koronavirové pandemie, kdy došlo k zastavení cestovního ruchu a s tím i příjmů z AirBnB a obdobných služeb krátkodobého pronájmu. Na druhou stranu ale zřejmě přibylo lidí, kteří koupili byt pro své děti díky zvýšeným úsporám v době uzavřených obchodů. A zdaleka ne všichni tyto byty pronajímají, než je využijí jejich potomci. Mnohdy z obavy, že nájemník byt poškodí, případně přestane platit nájemné. To by alespoň částečně mohla změnit nová podpora nájemního bydlení, kdy by stát ručil za neuhrazené nájemné a změnila by se pravidla pro výpověď neplatiče. Byť je to v záměru vlády, je třeba si na konečnou podobu ještě počkat.