Ceny nemovitostí rostou, ze řetězu se však zatím neutrhly

Stagnace cen na českém realitním trhu, kterou jsme sledovali posledních 18 měsíců, je pravděpodobně ta tam. A tolik očekávané zlevňování nemovitostí už rozhodně nemá smysl vyhlížet.

Ceny bytů se až na výjimky obrátily k růstu po celém Česku a výrazně zdražují i rodinné domy. I nadále však platí, že nemovitostí se k široké veřejnosti dostane výrazně méně než v minulých letech. Pomalejším růstem naopak překvapily nájmy, a to navzdory pokračující vysoké poptávce.

„Větší optimismus mezi domácnostmi, očekávání dostupnějších hypoték, ale také stále poměrně malý počet nemovitostí k prodeji – to vše dnes tlačí vzhůru ceny domů a bytů,“ shrnuje dění na trhu Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services. „Dobrou zprávou je, že představy majitelů se nemíjejí s realitou a růst cen tentokrát není skokový. To by mohl být příslib do budoucna, že se ceny nemovitostí ani ve zbytku roku ‚neutrhnou ze řetězu‘, což byl jeden z očekávaných scénářů.“

Praha poprvé nad 125 tisíci za metr

Ceny pražských bytů podle očekávání pokračují v růstu. Důvodem je zvýšená poptávka ze strany domácností i investorů, ale také menší počet nabízených nemovitostí. Oproti předpokladům však nemovitosti zdražují spíše mírněji. 125 tisíc korun za metr čtvereční staršího bytu je v mezikvartálním srovnání růst o pouhé procento a meziročně o mírných 11 %. Pro srovnání: za 125 tisíc se nabízely pražské novostavby v druhé polovině roku 2021.

Naopak ceny rodinných domů, které skokově vzrostly v minulém kvartálu pod vlivem oživené poptávky i nabídky, se vrací na hladinu lehce nad 100 tisíci korunami za metr čtvereční. I přes mezikvartální pokles ale vykazují meziroční růst asi o 14 % a jejich další vývoj bude záležet především na chuti utrácet u vyšší střední třídy.

„Pražský trh sledujeme bedlivě – vývoj zejména v oblasti bytů totiž předpovídá, jak může z pohledu cen vypadat zbytek tohoto roku. Pokud bychom tedy měli vycházet z jarních dat, vypadá nový normál poměrně milosrdně,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Zdražovat se bude, ale pravděpodobně v souladu s rostoucí reálnou kupní silou domácností. Hlavním konkurentem zároveň nebude bohatší zájemce s hypotékou, ale lokální institucionální investor budující nájemní portfolio.“

Poptávka ve Středočeském kraji se z bytů obrátila zpět na domy. Důvodem mohou být nájemní příležitosti

Nečekaným směrem se na jaře posunuly transakce ve Středočeském kraji. Průměrná cena bytů se totiž již déle než rok zvyšuje jen minimálně a jarní ceny jsou v podstatě totožné jako před rokem. Jedinou výjimku tvoří „středočeské čtvrti Prahy“ – tedy sídla s 30minutovým spojením do centra města pomocí kapacitní hromadné dopravy. Ani zde však zatím opatrně se obnovující kupní síla domácností a lehce dostupnější hypotéky nepřinesly skokový růst.

„Potvrzuje se tak zjištění, že poptávka po bytech ve Středočeském kraji je v současnosti formována hlavně nižší střední a střední třídou, a pro ty jsou ceny na dlouhodobém maximu. Ve chvíli, kdy budou mít tyto domácnosti možnost opět dosáhnout na dostupné hypoteční úvěry, ceny začnou růst. To je však z mého pohledu věc na následující roky, nikoli měsíce. Tedy za předpokladu, že Praha se opět nestane zcela nedostupnou pro vyšší střední třídu a její zájem se nenasměruje za hranice města,“ vysvětluje Hendrik Meyer. „Ostatně poptávka Pražanů dnes zvedá ceny spíše u středočeských rodinných domů a vrací se tak ke schématu, které jsme znali před koronavirovou krizí.“

Na základě vyšší poptávky se cena za rodinný dům ve Středočeském kraji dostala na nový rekord – 68,9 tisíce korun za metr čtvereční. Roli však hraje i změna mixu prodávaných nemovitostí. V něm je zastoupena řada domů z prémiového segmentu, u kterého se za poslední tři roky nabídkové ceny propadly až o třetinu a stále dávají prostor pro vyjednávání.

Brno skokově zdražilo, rekord z jara 2022 však ceny zatím nepokořily

V celorepublikovém srovnání rostly nejvíce mezikvartálně ceny bytů v Brně a jeho metropolitním prstenci. Jaro přineslo skokové zvýšení nabídkových cen o celých 10 %. Jedná se však o důsledek závěru dlouhodobé cenové stagnace. Ceny se v jihomoravské metropoli totiž od začátku loňského roku doposud zásadněji nezvýšily. Aktuální hodnota – 90 tisíc korun za metr čtvereční – zároveň není rekordem. Výrazně dráž se byty nabízely ještě v půlce roku 2022.

„Aktuálním skokovým růstem se cenová hladina starších bytů posouvá tam, kde jsme ji očekávali již loni na podzim. Neodkážeme teď odhadnout, zda se jedná o začátek rychlého zdražování anebo se na této úrovni ceny nějakou dobu udrží. Rozhodne především vývoj poptávky. Ta je totiž zatím poměrně nízká, ale s každým dalším poklesem hypotečních sazeb se v Brně a okolí zvyšuje,“ domnívá se Hendrik Meyer. „Vliv má také dostupnost rodinných domů, která je zatím výrazně nadprůměrná. Typicky ‚domkářské‘ Jihomoravany tak do bytů ve velkém nic netáhne.“

Změna by však mohla nastat poměrně brzy. Rodinné domy v okolí Brna totiž meziročně zdražily o celou čtvrtinu a jejich cena je na novém rekordu. A aktuální cena 56,5 tisíc korun za metr čtvereční dává při současné kvalitě nabídky další prostor pro růst.

Pražský nájem těsně pod 360 korunami, po dlouhé době mírně vzrostlo i Brno a Středočeský kraj

Zajímavá zpráva přichází pro všechny domácnosti mířící do nájmů. Jejich aktuální růst je výrazně nižší, než jaký předpokládaly prognózy ze začátku roku. A to přesto, že poptávka nepřestává být rekordní. Například v Praze se pohybuje kolem 45 zájemců na jeden byt, v Brně kolem 20 zájemců. Pražské ceny se nyní pohybují na úrovni 359 korun za metr čtvereční (6% meziroční růst), v Brně a okolí pak stouply na 281 korun za metr čtvereční (3% meziroční růst). Středočeská města hlásí 260 korun za metr čtvereční při 8% růstu.

„Že ceny rostou pomaleji, je poměrně velké překvapení. Důvodem je pravděpodobně několik skutečností. Majitelé neprodávají nemovitosti v takové míře jako v minulosti a drží je raději na nájem. To přináší více nájemních příležitostí. Ekonomické možnosti domácností v jednotlivých krajích mají evidentně limity, kterým se majitelé musí podřizovat. A zároveň se ukazuje, že vysoká poptávka u jednotlivých inzerátů je částečně důsledkem přetlaku na celém nájemním trhu. Roste totiž počet bytů, na které domácnosti reagují, aby zvýšily své šance. A tím paradoxně přispívají k prodlužování virtuálních front,“ zmiňuje Martin Ponzer, ředitel Bezrealitky.

Na to ostatně reagovaly přímo Bezrealitky zavedením nového standardu: zájemcům umožňují zdarma ověřit svou bezdlužnost nebo dobrovolně nabídnout vyšší částku za nájem a zvýšit tak výrazně své šance. Šance na úspěšné propojení majitele a zájemce tak vzrostla asi trojnásobně.

Zdroj: EHS