Stav nouze zmrazil realitní trh. „Nepřikláníme se k názoru, že současná situace povede k zásadnějšímu poklesu cen bytů,“ říká Jakub Kořínek, spoluzakladatel Fondu Českého Bydlení. A proč je pronájem bytů podnikání na celý úvazek?
Jak dopadá stav nouze v České republice na realitní trh?
Nejvýraznější dopad je jednoznačně zamrazení trhu, které bylo způsobené jak obecnou obavou z osobních jednání a cestování, dále pochopitelně obecnou nejistotou a čekáním na možné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. S postupným uvolňováním a schválením zrušení daně začne aktivita bezesporu ožívat, ač „před-koronové“ úrovně v dohledné době rozhodně nedosáhne.
Jaký očekáváte vývoj cen bytů s ohledem na současnou situaci?
Nepřikláníme se k názoru, že současná situace povede k zásadnějšímu poklesu cen bytů. Výjimkou mohou být byty pořízené za účelem krátkodobých pronájmů či obecně byty pořízené v rámci lokálních cenových bublin.
Jakkoliv podobnou situaci jako je koronavirus jsme na trhu zatím neviděli, můžeme se dívat na příklad poslední krize, která vedla prvně ke stagnaci a následně v čase rozloženém pozvolném poklesu řádově o nízké jednotky procent ročně, který byl pak vystřídán stejně pozvolným nárůstem cen, která následně přešel v prudký růst, který jsme viděli ještě donedávna. V současnosti čekáme podobný vývoj.
To samozřejmě neplatí v případě nutnosti realizovat prodej rychle, při omezené tržní aktivitě se prodeje pod tlakem budou rozhodně uskutečňovat za nižší ceny než před nástupem viru.
Jaký očekáváte vývoj nájemného? Bude poznamenán nižšími příjmy domácností?
Dynamika bude odlišná v jednotlivých segmentech trhu. K poklesu může dojít ve vyšším segmentu, tedy např. byty určené pro pronájem zahraničním manažerům, nemluvě o krátkodobých pronájmech.
Ve středním segmentu, na který se zaměřujeme, poklesy nečekáme – nájmy v této kategorii byly stanoveny tak, aby je mohli hradit nájemníci, kteří z nedávného ekonomického růstu až zas tolik nebenefitovali (tedy např. důchodci, státní zaměstnanci, obecně osoby v nižších pracovních pozicích), a na jejichž příjmech se ekonomické ochlazení rovněž podepíše relativně menší měrou. I v případě růstu nezaměstnanosti se jedná o nájmy ufinancovatelné z různých forem státní podpory nezaměstnaných. V tomto segmentu tedy pokles nájmů nečekáme, spíše stagnaci.
Podle jakých kritérií vybíráte nemovitosti do vašeho portfolia?
Vyhodnocujeme v zásadě tři faktory: výnos nemovitosti (i z hlediska jeho úrovně vůči srovnatelnému trhu), technický stav a nutnost budoucích investic, a kvality či rizika lokality (např. struktura zaměstnanosti, míra migrace z/do regionu atd.). Ideálně pak v kombinaci s těmito faktory hledáme nemovitosti, které mají ještě dodatečný nevyužitý potenciál, jako např. možnost rozšíření pronajímatelné plochy apod.
Spolupracujete při hledání vhodných nemovitostí s realitními makléři?
Realitní kanceláře jsou rozhodně jedním z kanálů, přes které získáváme investiční příležitosti, podíl tohoto zdroje je přibližně stejný jako počet investic, které jsme realizovali napřímo.
Co vás při správě portfolia nájemních bytů nejvíce zaskočilo?
S ohledem na skutečnost, že všichni partneři fondu se oblasti nájemního bydlení věnovali již mnoho let před samotným založením fondu, dá se říci, že už asi nic. Nicméně obvyklým překvapením pro lidi stojící mimo obor je skutečnost, že vlastnictví činžovního domu není pasivní investicí – naopak komplexita úkolů, které musí vlastník řešit, je obrovská, a od určitého objemu portfolia se bezesporu stává prací na plný úvazek.
Děkuji za odpovědi.
