Nemovitosti jsou v českém prostředí tradičně považovány za jedno z nejbezpečnějších investičních aktiv. Turbulence, kterými si ekonomika a vývoj na kapitálových trzích v letošním roce prochází, se ale úplně nevyhnuly ani jim. Bezbřehý optimismus narazil na dříve nepředstavitelná rizika.
Koronavirus usměrnil přemýšlení prodávajících i kupujících, mnoho projektů a transakcí je pozastavených a na trhu panuje obezřetnost. Trhy se sice opět rozběhnou, v budoucnu ale budou pamatovat na více rizik.
Jak zasáhly ekonomické výkyvy nemovitostní trhy?
Kapitálové trhy prošly velkým pádem a rychlým odmazáním ztrát. Nemovitostní trh se chová jinak. Určující rozdíl přitom spatřuji v likviditě. Kapitálový trh dovoluje rychle investovat a rychle stáhnout hotovost. Proto se na něm nedostatek likvidity projeví nejrychleji. U nemovitostí se nebavíme o vteřinách a klikání myší.
Transakce na nemovitostním trhu samozřejmě trvají déle a také se pohybují ve vyšších částkách. Je tedy snazší prodat například část akcií a s prodejem nemovitosti vyčkat. I z těchto důvodů je nemovitostní trh stabilnější.
Důsledek viru znamenal změnu především v tom, jaká mají obě strany očekávání. Prodávající předpokládají narovnání situace a z dlouhodobého hlediska nevidí důvod snižovat ceny. Kupující naopak chtějí získat maximum a na ceny tlačí. Bude chvíli trvat, než se očekávání všech aktérů opět vzájemně přiblíží, a čas ukáže, jak se ekonomika vyvine dále.
Rezidenční nemovitosti
Většina Čechů si chce i nadále udržet své bydlení a raději ušetří jinde, než aby prodali svou rezidenční nemovitost. Ani u dlouhodobých pronájmů zásadní změna nepřišla. Nejviditelnějším tématem se tak staly krátkodobé pronájmy, například prostřednictvím portálu Airbnb. S odlivem turistů vypadly i příjmy majitelů těchto rezidencí. Pokud si na svou investici vypůjčili, nyní se mohou dostat do problémů se splácením a budou shánět likviditu.
Bude to ale znamenat pokles cen nemovitostí? Myslím, že nikoliv. Mnoho majitelů nyní pronajímá své byty v centrech velkých měst za nízké nájemné, aby alespoň částečně pokryli náklady. Dle toho, co napovídá kapitálový trh, se ale zdá, že se turismus bude opět postupně vracet. Na investice do nemovitostí je především třeba se vždy dívat z dlouhodobého hlediska. V horizontu delších měsíců nebo jednotek let se vrátí vše do normálu.
Dramatickým dlouhodobějším poklesům v cenách nemovitostí ve větších městech navíc brání i další důvod. Například v Praze je pro uspokojení poptávky potřeba postavit asi 6 000 nových bytů ročně, což se neděje. Tedy převis poptávky nad nabídkou zůstane. I když byla možnost, že se v souvislosti s krizí dočasně ceny u některých bytů sníží, dlouhodobě budou v Praze dál růst a postupně se vyrovnávat s velkými městy v západní Evropě. Tam je cenová hladina stále výrazně vyšší.
Obchody a nákupní centra
Obchodní domy a shopping parky patřily během karantény spolu s hotely mezi obzvlášť zasažené. Zatím se ale nedá jasně vyhodnotit, jaký to bude vliv na ceny těchto nemovitostí. Transakce z tohoto sektoru byly často pozastaveny. Je totiž složité nastavit správnou cenu, když není jasné, jaké z nich poplynou příjmy. Mnoho obchodů nemá jasně definovaný nájem. Ten je závislý například na tržbách, počtu návštěvníků center a podobně. I když se obchody opět otevřely, jejich návštěvnost je nejistá. Na jasnou cenotvorbu tak zatím čekáme. Více ukáže konec roku, respektive rok příští.
Je ale možné, že v tomto segmentu dojde k nevratným změnám. Lidé začali více nakupovat na internetu, mnoho lidí to vyzkoušelo vůbec poprvé. Tedy je možné, že virus urychlí dlouho předpokládanou změnu, a to přesun nákupu do online prostředí. Shopping parky budou muset přehodnotit své vnitřní fungování a zamyslet se nad tím, jak přilákat více lidí.
Kancelářské nemovitosti
Díky hojnému využití home office se kancelářské budovy na čas vyprázdnily. Přesto je jejich situace obecně lepší než u shopping center. U jednotlivých nemovitostí ovšem záleží na konkrétních lokalitách, nájemnících a smlouvách. Budovy se smlouvami na dobu neurčitou a výpovědní lhůtou v řádu několika měsíců mohou mít těžké časy. Menší firmy, které měly možnost se flexibilně vyvázat, to často udělaly, což majitelům budov způsobilo nepříjemné ztráty. U kvalitních kancelářských nemovitostí je ale typické, že se smlouvy sepisují na dobu určitou, typicky na pět let. Obě strany si místa váží, a pokud firmy vyloženě neukončily činnost, obvykle zůstávají.
I zde je ale v obtížných časech prostor pro vzájemnou dohodu. Pronajímatel může dát slevu na nájemném, na druhou stranu firmy by mu měly také vyjít vstříc. K tomu se dá dobře využít dohoda o nájemních prázdninách. Jedná se o snížení nebo odpuštění nájmu, který pronajímatel poskytuje novému nájemníkovi po několik prvních měsíců. Domluva tedy může být například taková, že stávající nájemník, který se dostal do obtížné situace, prodlouží smlouvu a pronajímatel mu na oplátku ihned poskytne incentivy, které by stejně za několik let nabídl, kdyby musel hledat nájemníka nového. Firmě to tak pomůže s cashflow, majitel si ušetřil práci v budoucnu a zvýší se i hodnota nemovitosti.
Budoucí vývoj
Český nemovitostní trh je dlouhodobě stabilní. Povolovací proces staveb je u nás velmi zdlouhavý, a na trhu tak panuje stálý mírný nedostatek komerčních nemovitostí. Díky tomu nedochází k výkyvům cen ani v dnešní situaci a drží se také hodnota investic. V Čechách investice do nemovitostí trochu supluje kapitálový trh, který je poměrně malý. Mnoho našich investorů se na něm totiž v devadesátých letech spálilo kvůli své nezkušenosti nebo podmínkám, které na trhu panovaly. Oproti tomu ceny nemovitostí u nás nikdy nezažily opravdový pád a jsou u investorů oblíbené i přes vysoké vstupní investice.
České banky navíc hlásí rekordní úložky peněz. Kvůli nízkým úrokům se ale lidé brzy začnou zamýšlet, kam se svými úsporami. V době, kdy státní a často i korporátní dluhopisy nesou minimální zhodnocení, se poptávka po nemovitostech bude dále zvyšovat.
Pavel Borovička, expert na investiční nemovitosti společnosti BHS
