Nejvýnosnější investicí jsou malé byty v Chomutově. Naopak v Praze nájemné nepokryje ani splátku hypotéky.
Internetový portál Valuo.cz monitorující data z veřejných nabídek nemovitostí provedl analýzu prodejních a nájemních cen bytů za účelem zjistit, ve kterých městech se nejvíce vyplatí investovat do nákupu nemovitosti na pronájem. Zkoumány byly ceny ve 21 českých městech. Kromě lokality bylo cílem zjistit, jaký vliv má na výnosnost velikost bytu a jeho technický stav. V analýze byly zohledněny pouze byty, u kterých byla ukončena inzerce na realitních portálech od 1. 6. do 30. 11. 2020.
Data byla čerpána z veřejné inzerce z toho důvodu, aby bylo možné zohlednit stav nemovitosti (na katastru nemovitostí tento údaj není). Za účelem minimalizace rizika rozdílu mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou byla použita vždy cena, která byla u nabídky v době, kdy z inzerce zmizela.
Příjem v podobě inkasovaného nájemného může být pro investory pouze jedním z kritérií při výběru vhodné koupě. Zaměřili jsme se i na průměrnou dobu inzerce pronájmu – tj. jak dlouho trvá v dané oblasti najít nájemníka. A nakonec jsme prodejní ceny porovnali se stejným obdobím v roce 2019, abychom zjistili meziroční změnu.
Co je nutné při investici do nemovitosti zohlednit
Ne každý si může dovolit koupit nemovitost na pronájem z vlastních zdrojů. To je i důvod, proč byly zohledněny pouze byty v osobním vlastnictví, aby na ně bylo možné poskytnout hypoteční úvěr. V kalkulaci byla spočítána výše splátky úvěru při úrokové sazbě 2,0 % a za předpokladu, že by půjčka byla 80 % hodnoty nemovitosti (zbylých 20 % by bylo financováno vlastními prostředky).
Vzhledem k tomu, že nemovitost nemusí být pronajata stále, bylo v analýze počítáno s obsazeností 11 měsíců v roce.
Výnosnost investice dle lokality
Největší výnosnost jsme zaznamenali u malých bytů v průměrném stavu v Chomutově. V průměru se zde 40metrové byty pronajímají za 7 440 Kč/měsíc. I pokud byste každý rok hledali 1 měsíc nové nájemníky, tak bude vybrané nájemné představovat výnos 10,55 % ročně. A to není zohledněn růst hodnoty samotného bytu. Ten v Chomutově dosáhl meziročně 32.
V případě financování bytu v Chomutově hypotečním úvěrem by byla splátka 2 323 Kč. Kdyby zbylých 4 497 Kč každý měsíc bylo investováno s 1% úrokem, tak by již za 9 let bylo možné úvěr předčasně doplatit, jelikož naspořená částka by byla vyšší než nesplacený dluh.
Investice do bytů dle velikosti a stavu
Vyplatí se koupit menší nebo větší byt? Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci? I na to hledal portál Valuo.cz odpovědi. Ohledně velikosti, byly nemovitosti rozděleny do třech kategorií dle podlahové plochy:
- 30 až 50 m2 – ve výpočtu byly průměrné ceny za m2 vynásobeny 40 za účelem zjištění ceny za 40metrový byt
- 50 až 70 m2 – pro byty 60 m2
- 70 až 90 m2 – pro byty 80 m2
U technického stavu jsme starší byty rozdělili na dvě skupiny. Ty, které prošly kompletní rekonstrukcí, nebo jsou v tak dobrém stavu, že minimálně dalších 5 let žádnou rekonstrukci nebudou vyžadovat. Nazvali jsme je Velmi dobré. V druhé kategorii jsou byty, které buď prošly částečnou rekonstrukcí, nebo jsou v zachovalém stavu. Nicméně i ty se dají pohodlně obývat i bez rekonstrukce. V tabulce jsou označeny jako Průměrné.
Tabulková příloha (xls, 79 kb)
Nejlepším místem pro nákup nemovitosti za účelem pronájmu se jeví Chomutov. Pouze u středně velkých bytů ve velmi dobrém stavu je nepatrně výhodnějším městem Karviná. Naopak v Praze až na výjimky nájemné nepokryje ani splátku hypotéky.
Průměrná doba inzerce u pronájmů je 1 až 2 měsíce. Delší je u některých typů bytů v Karlových Varech a Jihlavě.
Investice do bytů v novostavbách
Ne ve všech městech, které jsme chtěli zkoumat, se v posledních letech stavělo větší množství nových bytů. U novostaveb jsme proto museli analyzovat méně lokalit. Zohlednili jsme jen ty, kde bylo více než 5 prodejů ve sledovaném období v roce 2020 i 2019 a zároveň více než 5 nabízených pronájmů.
Výhodou koupě bytu v novostavbě je, že pravděpodobně v příštích několika letech nebude nutné investovat do oprav. Jejich návratnost je však v případě financování hypotečním úvěrem více než 20 let a ve většině lokalitách vybrané nájemné nebude stačit ani na splátku úvěru.
Celkový přehled výnosnosti nájemních bytů
Výsledek analýzy portálu Valuo.cz ukazuje, že větší zhodnocení je především u menších bytů a to téměř ve všech lokalitách. Výhodnější koupí se zdají být nemovitosti v průměrném stavu oproti těm po kompletní rekonstrukci. Jak již ale bylo zmíněno, je nutné pak do budoucna počítat s výdaji za opravy, aby bylo možné byt i nadále pronajímat.
Kromě inkasovaného nájemného je z analázy patrné, že téměř ve všech lokalitách a u různých typů nemovitostí rostla i jejich hodnota. Mnohdy o více než 10 % za poslední rok. Vzhledem k nejisté situaci do budoucna by však mohlo být velice riskantní počítat při investování s podobným zhodnocením i v příštích letech.
