Vystěhovat problémového nájemníka, který přestane platit, je v Česku často běh na hodně dlouhou trať. Přes nejrůznější odvolání a zdržování se celý proces může hodně dlouho protáhnout. Znám případ z jednoho okresního města, kdy se majitel bytu zbavil nežádoucího nájemníka až po více než čtyřech letech od doby, co v rozporu s nájemní smlouvou přestal platit. Jen na nezaplaceném nájemném přišel o tři čtvrtě milionu korun, další stovky tisíc si vyžádala rekonstrukce zničeného bytu.
Podobných případů je bohužel mnohem více, neplatící nájemník má spoustu možností, jak se vystěhování z bytu bránit a oddalovat ho. Vlastníci bytů však mají staronový nástroj, jak tyto zdlouhavé obstrukce obejít – takzvanou doložku vykonatelnosti.
Pokud si chce pronajímatel pojistit, že nájemce vyklidí byt hned při skončení nájmu, měl by při podpisu smlouvy zamířit za notářem. U něj sepíší notářský zápis o dohodě, kterou se nájemce zaváže splnit nároky pronajímatele vyplývající z nájemní smlouvy. Nájemce v této dohodě svolí, aby podle tohoto notářského zápisu byla rovnou nařízena exekuce v případě, že svou povinnost nesplní řádně a včas. Prakticky to znamená, že pokud nevyklidí byt po skončení nájmu dobrovolně, bude vystěhován exekučně.
Výhoda takového ujednání je jednoznačná. Umožňuje vystěhovat problémového nájemníka výrazně rychleji, maximálně v řádu několika týdnů. Majitel bytu totiž nemusí podávat žalobu na vyklizení nemovitosti a čekat na pravomocné rozhodnutí soudu. Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti je totiž sama o sobě exekučním titulem.
Nejvyšší soud České republiky sice v roce 2020 tuto do té doby poměrně rozšířenou praxi zrušil, letos v dubnu ale svůj starší postoj přehodnotil. Původně totiž notářský zápis za exekuční titul nepovažoval, nově ho s odvoláním na notářský řád za exekuční titul považuje. Přenechání věci k užívání jiné osobě podle Nejvyššího soudu ČR upravuje občanský zákoník. „Není pochyb o tom, že součástí vzájemných práv a povinností je i povinnost osoby, která věc užívala, ji po skončení sjednaného závazku vrátit osobě, která jí věc přenechala,“ píše soud ve svém dubnovém usnesení.
Nárok na vyklizení nemovitosti považuje soud za výraz ochrany vlastnického práva. „Skončil-li závazkový vztah, jehož předmětem bylo přenechání a užívání nemovitosti (bytu), je povinností osoby, která nemovitost (byt) užívala, ji vyklidit a předat osobě, která jí nemovitost přenechala do užívání,“ uvádí soud v usnesení.
Tento letošní soudní nález je pro majitele nemovitostí, které pronajímají, velmi důležitý a přínosný. Vztah s nájemníkem je velmi nevyrovnaný, vystěhovat problematického člověka je hodně složité. Notářské zápisy u nájemních smluv, které jsou opět ve hře, přináší majitelům nemovitostí nejen větší právní jistotu, ale hlavně umožňují rychlejší a méně nákladné řešení případných sporů. Každý měsíc, kdy vlastník nemovitosti nemůže disponovat s vlastním majetkem, totiž přichází o velké peníze. U bytů a domů jde o desítky tisíc, u kanceláří či průmyslových objektů může jít o stovky tisíc až miliony korun. Jakékoliv urychlení vystěhování neplatícího nájemníka se mu proto velmi vyplatí.
Autor je generální ředitel a předseda představenstva Ekospol.
