Regulace nájmů je vděčné téma levicových a populistických politiků. Vynořuje se v nejrůznějších podobách na nejrůznějších místech. Teď např. v Berlíně. Ale s podobnou nebezpečnou myšlenkou si politici pohrávají i v Česku. Proč je regulace nájmů cestou do pekel?
V České republice bydlí v nájmu přibližně pětina domácností. Při současném mentálním nastavení české společnosti téměř každý, kdo si to může dovolit, bydlí ve vlastním bytě či rodinném domě. V nájmu tak žijí především chudší lidé – a pár „výstředních“, kteří si užívají větší svobody nájemního bydlení.
Na západ od našich hranic je situace odlišná. V nájmu bydlí mnohem větší část populace. A tak i motivace levicových a populistických politiků k regulaci nájmu je větší. Mají možnost oslovit tím více voličů. Proto také berlínská radnice (ano, v Německu) stanovila přísný strop na nájemné pod pohrůžkou pokuty až 500 tis. EUR při překročení stropu o více než pětinu. Má přitom lidulibý cíl: Snížit výdaje domácností postižených koronakrizí a učinit nájemné, které v posledních letech vzrostlo o třetinu, opět dostupným.
Cíl se mine účinky
Snaha některých politiků řešit bytovou krizi regulací nájmů se míjí účinky. V Česku s tím máme bohaté zkušenosti. Regulované nájemné pokřivuje trh a vede k mnohem větším problémům.
Nižší nájemné znamená vyšší poptávané množství. V dobách nízkého regulovaného nájemného zajištěného dekrety na byt si nejedna rodina držela „záložní byt“, který byl mnohdy prázdný, aby děti, až dospějí, mohli bydlet za „rozumnou cenu“. Na trhu tak byl virtuální nedostatek bytů – kdo chtěl bydlet a neměl dekret, musel platit vysokou tržní cenu, protože volných bytů byl nedostatek, kdo měl štěstí a dekret se mu dostal do ruky, bydlel skoro zadarmo a mohl si držet i nějaký ten byt v záloze.
Navíc regulované nájemné podrývá trh s bydlením dlouhodobě. Kdo by chtěl investovat do výstavby bytových domů, když je nebude moci pronajmout za rozumnou cenu? Možná jen idealistický socialista či komunista (populisté na to nebývají dostatečně idealističtí).
V Česku se většina nových bytových projektů staví k prodeji bytů, nikoli k pronájmu. Podle průzkumu EMA data jen přibližně 7 % lidí, kteří zvažují koupit byt, ho chce pořídit za účelem dalšího pronájmu. A developeři nájemní bydlení prakticky nestaví vůbec. Důvodem u nás není regulace nájemného (které jsme se naštěstí již zbavili), ale až neracionální zájem o bydlení ve vlastním, a to doslova za jakoukoli cenu. To potvrzuje i současný růst cen nemovitostí doprovázený poklesem (tržního) nájemného.
V západní Evropě je situace odlišná. Velká část novostaveb je určena k poskytování nájemního bydlení. V takové situaci má regulace nájemného ještě horší následky: Developeři nebudou stavět. Nebo budou stavět méně. Navíc i stávající majitelé nebudou mít tak enormní zájem své byty pronajímat. Ušlý zisk při regulovaném nájemném bude nižší, tudíž ekonomický tlak na obsazenost bytů je také nižší.
Nabídka vs. poptávka aneb Co levice nezmění
Zákony trhu jsou nezvratitelné. Trh je tvořen nabídkou a poptávkou, které vyrovnává cena. Je-li cena regulována, trh se nevyrovná. V případě regulace nájemného dojde k vyššímu zájmu o nájemní bydlení ze strany nájemníků a k nižšímu zájmu o pronajímání bytů ze strany pronajímatelů. Za regulovanou cenu bude chtít bydlet více zájemců, než kolik jich budou chtít majitelé bytů ubytovat.
Takto abstraktně je to obtížně představitelné. Představte si např. bydlení v Praze poblíž stanice metra. Pokud nebude nájemné regulované, bude nájemné srovnatelného bytu vyšší, než u bytu o pár zastávek autobusem dál. Bude-li regulací nájemného cena srovnána, budou chtít všichni bydlet blíž u metra – zájem bude vyšší než nabídka bytů.
S příkladem můžeme jít i dál. Řada lidí se stěhuje za město, protože vysoké nájemné je pro ně větší překážka než každodenní cestování za prací. Ti, kteří si to mohou (chtějí) dovolit, bydlí ve městě a platí vyšší nájemné. Pokud by bylo nájemné regulované, stejně nemohou všichni bydlet ve městě, které má jen určitou kapacitu.
A tím se dostáváme k dalšímu bodu. Je-li nájemné ve městě vysoké, pronajímatelé a investoři budou hledat cesty, jak toho využít. Např. postaví půdní vestavbu nebo přistaví další patro, využijí brownfield k výstavbě nájemního domu místo kancelářské budovy a podobně. Budou mít chuť zvyšovat nabídku, protože se jim to vyplatí. Při nízké regulované výši nájemného o toto budou mít mnohem menší nebo žádný zájem. A nedostatek bytů se při stávajícím trendu stěhování do měst bude ještě prohlubovat.
Krizová situace si žádá mimořádné prostředky
Častým argumentem politiků obhajujících regulaci nájemného je, že si krizová situace, ve které se nepochybně nacházíme, žádá mimořádné prostředky. A jedním z nich, který má lidem ulevit, je regulace nájemného.
To je nesmysl.
Pokud politici chtějí ulevit nájemníkům s nižšími příjmy, mají se soustředit na sociální dávky a státní sociální podporu. A na snížení byrokracie a zlepšení jejího zacílení, aby se dostala k domácnostem, které ji skutečně potřebují.
Regulace nájemného (a jakákoli jiná cenová regulace) představuje extrémní zásah do trhu. Vytváří skutečný nedostatek. Ne nedostupnost z důvodu ceny a nízkých příjmů. V dobách budování socialismu v Československu i dalších komunistických zemích, které cenovou regulaci přivedly k extrému, byl nedostatek charakterizován dlouhými frontami (když přivezli banány nebo pomeranče z Kuby), prázdnými regály a podpultovým zbožím pro vyvolené. A šedou ekonomikou, která vzkvétala.
Šedá ekonomika vyrůstá i v Berlíně s regulací nájemného. Pronajímatelé pochopitelně nechtějí nájem snížit, a tak raději pronajímají své byty mimo oficiální ekonomiku. Tím nejen „neuleví“ nájemníkům (kteří s daným nájmem souhlasí ze svobodné vůle), ale navíc tím stát přichází i o příjmy z daní. Na druhou stranu – kdo chce kam…
