Na realitním trhu již pozorujeme známky ochlazení, jež je dle očekávání způsobeno nevýhodností, respektive cenovou nedostupností residenčních nemovitostí. Nadále očekáváme, že ceny nemovitostí budou na agregátní úrovni během druhé poloviny letošního roku zostra brzdit a v příštích letech bude jejich růst nižší než inflace. Výraznější pokles cen nemovitostí v základním scénáři nečekáme, i když takový vývoj nelze vyloučit.
V červenci Indikátor napětí na trhu nemovitostí vzrostl meziměsíčně o 14 bodů na stále hluboce zápornou hodnotu -3,72%, a investice do residenčních nemovitostí se tak staly o trochu méně nevýhodné. Ke zvýšení indikátoru došlo poprvé po cca jeden a půl roce vytrvalého poklesu.
Příčinou růstu indikátoru byl jednak překvapivý pokles výnosů desetiletých vládních dluhopisů odhadem o razantních 65 bodů, který převážil opačný efekt silného růstu sazeb hypoték (jež stouply o 53 bodů), a dále růst hrubé výnosnosti nájemného (meziměsíčně o 8 bodů na 3,64%). Hrubá výnosnost nájemného (pro průměr krajských měst ČR) vzrostla z důvodu meziměsíčního poklesu cen nemovitostí a pokračujícího růstu cen nájmů.
Nůžky mezi oběma uvažovanými typy investorů se v červenci rozevřely na rekordní úroveň s tím, jak růst hypotéčních sazeb dále znevýhodnil nákup bytu v očích hypotékářů, zatímco střadatelé kvůli poklesu výnosů vládních dluhopisů pociťovaly tuto nevýhodnost o něco méně.
Výnosy vládních dluhopisů v červenci překvapivě poklesly, což vnímáme spíše jako dočasnou korekci předchozího silného růstu. Ovšem i kdyby se cena desetiletých peněz stabilizovala na stávajících úrovních, a v návaznosti na to o něco klesly i sazby hypoték, indikátor napětí by i tak zůstal v hlubokém mínusu a signalizoval nutné ochlazení nemovitostního trhu.
Známky ochlazování trhu jsou čím dál viditelnější. Bankovní asociace hlásí za květen další snížení zájmu o hypotéky (v meziročním srovnání už o 65 %). Realitní weby ukazují pokračující růst počtu nabídek bytů k prodeji. Z dat portálu Realitymix.cz vyplývá, že průměrná nabídková cena bytů v krajských městech po stabilizaci v červnu klesla v červenci o 0,9 % a v meziročním srovnání významně zpomalila svůj růst na 17,7 % (z 22,1 % v červnu), což bylo nejpomalejší tempo růstu za posledních dvanáct měsíců. Na druhou stranu ceny nájmů, živené vysokou inflací, a v Praze i návratem turistů, na průměru přidaly silných 1,7 % a jejich meziroční růst zrychlil na 14,7 %.
Nadále očekáváme, že ceny nemovitostí budou ve druhé polovině letošního roku zostra brzdit svůj meziroční růst a v příštích letech růst pomaleji než inflace, čímž se bude nemovitostní bublina pozvolna vyfukovat. Není ovšem vyloučeno, že významné množství vlastníků nemovitostí se rozhodne své byty náhle prodat za účelem realizace vysokého zisku.
To by pak mohlo srazit meziroční tempo růstu cen bytů do konce letošního roku až k nule, což by znamenalo zlevnění nemovitostí oproti stávajícímu stavu řádově o jednotky procent. Výraznější propad cen bytů by dle našeho názoru vyžadoval vypuknutí hlubší ekonomické recese, kterou v základním scénáři nepředpokládáme.
Při pohledu na jednotlivá krajská města vidíme, že „nejméně nevýhodné“ byly nemovitosti v Ostravě, Ústí nad Labem a Liberci, zatímco na opačném konci žebříčku si prvenství udrželo Brno, následované Českými Budějovicemi a Hradcem Králové. Praha byla v žebříčku odsunuta až na čtvrtou příčku. Meziměsíčně indikátor nejvíce vzrostl v Karlových Varech (o 41 bodů) a Brně (o 32 bodů) kvůli poklesu cen bytů a nadprůměrnému růstu cen nájmů, a naopak nejvíce klesl v Pardubicích (o 24 bodů) kvůli růstu cen bytů a poklesu cen nájmů.
Nákup bytu lze chápat jako investici, jež každý měsíc přináší výnos v podobě nájemného (ať už inkasovaného od nájemníků, nebo úsporu na nájemném pro toho, kdo bydlí ve vlastním). Pokud roční výnos nájemného očištěný o opotřebení bytu a vyjádřený v procentech ceny nemovitosti převyšuje úrokovou sazbu hypoték, jsou na trh ve velkém množství lákáni investoři („hypotékáři“), kteří inkasují relativně vysoké nájmy a platí nízké úroky z hypoték.
Pokud čistý roční procentuální výnos nájemného zároveň převyšuje výnosy např. dlouhodobých vládních dluhopisů, jsou na trh dále lákáni i domácí a zahraniční „střadatelé“, pro které je výhodnější ukládat peníze raději do nemovitostí než do málo úročených dluhopisů.
UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí zachycuje oba zmíněné efekty a ukazuje, do jaké míry jsou české nemovitosti pro investory atraktivní. Čím atraktivnější investicí české nemovitosti jsou, tím více tlačí zvýšená poptávka ceny nahoru.
Zdroj: UniCredit
