Vlastní byt bez hypotéky si může dovolit pořídit málokdo. Jenže… hypotéky vlivem boje ČNB proti inflaci zdražily a staly se nedostupnými. A tak zamrzl i realitní trh. V posledních měsících se ale situace již zlepšuje.
Zprávy o oživování realitního trhu se začínají ozývat jak od realitních makléřů, tak od developerských společností, kterým pomalu rostou prodeje. Ovšem zlepšující se dostupnost bytů i na stále drahé hypotéky ukazuje i Index dostupnosti bytů, který zpracovává společnost EMA data ve spolupráci se SeznamZprávy.cz. V posledních měsících hodnota indexu klesá, což indikuje zvyšující se dostupnost bytů.
Graf 1: Index dostupnosti bytů
Zdroj: EMA data, SeznamZprávy.cz
Index dostupnosti bytů je počítán od března 2020. Vychází z průměrných cen průměrných bytů a úrokových sazeb skutečně poskytnutých hypoték a jeho hodnota se počítá na týdenní bázi. Je tak výborným indikátorem kombinace hypotečního a realitního trhu. Dostupnost bytů na hypoteční úvěr se snižuje s růstem cen nemovitostí i s růstem úrokových sazeb hypoték. A naopak. Pokud klesají úrokové sazby hypoték nebo ceny nemovitostí, dostupnost bytů se zvyšuje.
Do začátku roku 2021, tedy po prvním roce pandemie čínského koronaviru, se dostupnost bytů držela na stabilní úrovni. Sice navzdory prvním očekáváním ceny nemovitostí i v období tvrdých lock-downů rostly, ale Česká národní banka (ČNB) uvolnila měnovou politiku s cílem podpory uzamčené ekonomiky, což vedlo ke snížení úrokových sazeb hypoték.
Jenže… ceny nemovitostí dál rostly a již v průběhu roku 2021 bylo zjevné, že se blíží vlna vysoké inflace. Tehndy ještě málokdo očekával hodnoty na úrovni kolem 15 %, ale dvojciferné předpovědi se začínaly množit. ČNB tak musela reagovat – a základním nástrojem boje centrální banky proti inflaci je zvýšení úrokových sazeb.
Růst sazeb pokračoval až do jmenování rozhodujícího množství nových členů bankovní rady ČNB dnes již bývalým prezidentem České republiky Milošem Zemanem. V červnu 2022 tak došlo k poslednímu růstu základních sazeb ČNB a od té doby bankovní rada až na jediného oponenta hlasuje pro setrvání sazeb na neměnné úrovni.
I v té době ale dál, zejména v některých segmentech, růst cen nemovitostí pokračoval. A to navzdory již zamrzlému hypotečnímu trhu, který se v podzimních měsících roku 2022 dostal k meziročnímu propadu až o více než 80 %. Realitní trh na sebe nenechal čekat a zamrzl také. Kupovat mohli za vysokých cen pouze lidé disponující dostatečnou vlastní hotovostí.
Hotovost se ale postupně vyčerpává a navíc kupující vycítili příležitost požadovat slevy. Ceny nemovitostí tak navzdory snahám prodávajících začaly pomalu… opravdu pomalu sestupovat z rekordních výšin.
Hypoteční sazby tak nadále zůstávají na úrovni kolem 6 % ročně. A nejspíš ještě nějaký čas zůstanou. Lidé si na ně ale začínají zvykat, a tak i hypoteční trh má nejspíš nejhorší za sebou. A k tomu postupně klesají ceny realit. Ne všech, ale ve statistickém průměru je to již znát. Index dostupnosti bytů tak ukazuje zvyšující se dostupnost bytů na hypoteční úvěr.
Index dostupnosti bytů zahrnuje „pouze“ ceny bytů a úrokové sazby hypoték. Ovšem s inflací rostou i mzdy, byť v posledních obdobích pomaleji než inflace. I to ale dokáže při pomalu klesajících cenách a stagnujících sazbách zvýšit dostupnost bytů.
Graf 2: Index dostupnosti bytů a Index nornovaný průměrnou mzdou
Zdroj: EMA data, SeznamZprávy.cz, ČSÚ, vlastní zpracování
Vyhlídky jsou přitom pozitivní. Ceny nemovitostí mají ještě prostor k dalšímu poklesu a ČNB pravděpodobně sazby též nezvýší. Naopak je nejpozději v příštím roce začne snižovat. Kdo využije poklesu cen realit i za vyšších sazeb, může se tak v následujících letech dočkat úlevy z finanční zátěže pro svůj rodinný rozpočet.
