Až donedávna ČNB bankám nařizovala, kolik mohou klientům v závislosti na jejich příjmech a hodnotě zastavované nemovitosti půjčit. 1. dubna v reakci na šíření koronaviru ČNB svá doporučení revidovala a bankám výrazně uvolnila ruce. Ty však reagovaly po svém a v některých případech svá interní pravidla pro posuzování příjmů ještě více zpřísnily. Jak je to nyní s posuzováním příjmů prostřednictvím ukazatelů DTI a DSTI a jak velkou část ceny nemovitosti vám banky profinancují?
Kolik je potřeba platit ze svého?
Ukazatel LTV (loan-to-value ratio) říká, jak na jak velké procento hodnoty nemovitosti vám banka poskytne hypotéku. Původně ČNB doporučovala bankám financovat maximálně 80 % hodnoty nemovitosti a za určitých podmínek mohly tuto hranici překročit a poskytnout úvěr až na 90 % LTV. Objem těchto úvěrů však nesměl přesáhnout 15 % celkové hypoteční produkce.
Od 1. 4. ČNB 80% limit zrušila a bankám tím umožnila poskytování hypoték až do 90 % a ve velmi omezené míře dokonce i nad tuto hranici*. Nyní tedy říká, že na nemovitost v hodnotě 3 000 000 Kč vám banka podle tohoto pravidla může půjčit maximálně 2 700 000 Kč. 300 000 Kč musíte zafinancovat z vlastních peněz.
Do doby nástupu koronaviru tedy většina bank poskytovala hypoték až do 90 % LTV, produkci nad 80 % si však aktivně řídila a tyto úvěry byly dražší. Nyní hypotéky do 90 % LTV i nadále nabízí 8 z 15 sledovaných bank a stavebních spořitelen **. Vedle toho 6 bank se rozhodlo v rámci obezřetnosti dočasně pozastavit poskytování úvěrů na 80 % LTV. A 1 banka tento limit pro nové klienty dokonce snížila na 70 % (pro stávající klienty je limit nastaven na 90 %). V praxi to znamená, že na 3milionovou hypotéku novým klientům půjčí jen 2 100 000 Kč.
Kolikanásobek ročního příjmu vám banka půjčí?
Ukazatel DTI (debt-to-income ratio) říká, kolik násobků ročního příjmu domácnosti si můžete od banky půjčit. Původně ČNB doporučovala bankám financovat maximálně 8násobek ročních příjmů. Od prvního dubna dodržovaní tohoto ukazatele již od bank nevyžaduje.
Z 15 bank a stavebních spořitelen 10 poskytovatelů i nadále poskytuje maximálně 8násobek ročních příjmů. Při ročním příjmu 700 000 Kč to znamená, že vám banka či spořitelna půjčí maximálně 5 600 000 Kč. Už z tohoto propočtu je patrné, že parametr DTI nebyl zásadní bariérou pro získání hypoték. 4 subjekty tedy následovaly rozhodnutí ČNB a tento limit rovněž zrušily a jedna banka tento limit posunula na 9násobek ročního příjmu.
Jak velkou část příjmů vám může spolknout hypotéka?
Ukazatel DSTI (debt service-to-income ratio) říká, kolik že výše měsíčních splátek všech vašich úvěru nesmí překročit určitou hranici. Původně ČNB říkala, že suma měsíčních splátek může dosahovat maximálně 45 % měsíčních příjmů. 1. dubna tento limit posunula na 50 % a 18. 6. rozhodla o jeho úplném zrušení.
Z 15 bank a stavebních spořitelen aktuálně 9 poskytovatelů se i nadále řídí pravidlem DSTI maximálně 45 %. 4 subjekty tento limit navýšily na 45 a více procent. Naopak 2 banky v tomto směru přitvrdily a klientům nepůjčí více, pokud suma jejich splátek přesahuje 40 % čistých měsíčních příjmů. V praxi to znamená, že domácnost s měsíčním příjmem 40 000 Kč může na splácení úvěrů vynaložit maximálně 16 000 Kč. Pokud by neměla jiné úvěry a chtěla si zažádat o hypotéku, splatnost si nastavila na obvyklých 25 let a vyjednala si sazbu 2 %, banka by jí půjčila maximálně 3,75 mil. Kč.
„V přístupu bank k posuzování příjmů se vytvořily docela velké rozdíly a to nejen co se týče parametrů DTI a DSTI, ale i zdroje příjmů resp. oboru podnikání nebo zaměstnání žadatele o hypotéku. Při výběru banky je tedy třeba dát větší pozor a limity – včetně parametru LTV – si dopředu prověřit. Že to není úplně jednoduché dokazuje i množství změn, které v posledních měsících zapracováváme do našich srovnávacích nástrojů, které pak využívají naši hypoteční experti při své práci a díky kterým mohou klientům jejich předvýběr bank výrazně ulehčit. Je velký rozdíl, jestli klient pořizující si nové bydlení za 2 miliony bude muset ze svého na začátku profinancovat 400 000 Kč nebo mu bude stačit jen 200 000 Kč,“ říká Libor Vojta Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení.
*ČNB připouští v odůvodněných případech překročení 90% procentní hranice. Tyto úvěry však mohou tvořit maximálně 5 % čtvrtletní produkce úvěrů na bydlení
** V uvedených grafech jsou zpracovány informace, které nám k parametrům DTI, DSTI, LTV průběžně poskytují banky a stavební spořitelny spolupracující s externími zprostředkovateli: ČS, ČSOB, HB, EB, KB, MB, MMB, MP, MSS, OB, RB, RSTS, SB, SSČS, UCB
Zdroj: Golem Finance, banky, stavební spořitelny
