Česká národní banka považuje ceny bytů za nadhodnocené v průměru o 18 %. Navíc vidí riziko dluhového financování residenčního bydlení a rychle rostoucích cenách.
Český realitní trh pandemii koronaviru nezaznamenal. A když, tak na ni zareagoval ještě větším růstem cen. Pandemie a časté uzavírání ekonomiky spolu s rozšířením práce z domova změnila preference v bydlení a zavřené obchody vytvořily obrovské volné prostředky domácností… tedy, pokud jejich členové nepracovali v zasažených oborech.
Růst cen je natolik rychlý, že na něj reaguje i Česká národní banka (ČNB) ve zprávě o finanční stabilitě. Ta sice bude celá publikována až 15. června 2021, ale ČNB již zveřejnila některé její hlavní závěry. A tím nejvýznamnějším pro realitní trh je, že ceny nemovitostí jsou nadhodnoceny.
„Pokračující zdražování nemovitostí vedlo ke zhoršení příjmové dostupnosti bydlení. ČNB nyní odhaduje, že byty v ČR jsou nadhodnoceny v průměru o 18 % a ve vybraných lokalitách s vysokým podílem investičních bytů až o 25 %,“ uvádí v tiskové zprávě Česká národní banka.
Od roku 2013, kdy po finanční krizi byly ceny nemovitostí nejníže, vzrostly ceny již o 70 %. I tento rychlý růst, byť z cenového dna, napovídá, že by se mohla tvořit cenová bublina na realitním trhu.
Za rychlým růstem cen nemovitostí stojí i jejich dluhové financování. To konstatuje i Česká národní banka: „Významným zdrojem systémových rizik v domácí ekonomice je opakované roztáčení spirály mezi dluhovým financováním nákupu rezidenčních nemovitostí a jejich rychle rostoucími cenami.“
Navzdory tomuto systémovému riziku regulátor nepřistoupil ke zpřísnění hypotečního trhu a ponechal hypoteční ukazatele na stejné úrovni, na jakou je rozvolnil v začátku koronakrize – LTV na 90 % s 5% výjimkou a nevyužívané ukazatele DSTI a DTL (LTI).
Banky ale dohledový orgán varuje před možným zpřísnění regulace hypoték: „ČNB však poskytovatele hypoték upozorňuje, že považuje úvěrové standardy za hraničně uvolněné. Jako potenciální zdroj systémového rizika ČNB vidí vysoký a stále rostoucí podíl úvěrů nad úrovněmi ukazatelů DTI (dluh žadatele nad 8násobkem jeho ročního čistého příjmu) a DSTI (splátka úvěru vyšší než 40 % měsíčního čistého příjmu). Poskytovatelé by proto měli přijmout opatření, aby takové úvěry čerpali pouze klienti, u nichž je vysoká pravděpodobnost bezproblémového splácení. Na další uvolňování úvěrových standardů a přijímání dodatečných rizik by ČNB již musela reagovat nástroji makroobezřetnostní politiky.“
Důvodem, proč zatím ČNB ke zpřísnění regulace nepřistoupila, je, že sice roste průměrná výše hypotečních úvěrů, ale počty se významně nevymykají předešlým rokům. Ostatně proto jsou také nové objemy hypoték rekordní, ale počty zaostávají.
Faktem nicméně zůstává, že se dostupnost bydlení významně snižuje. Dokládá to celá řada ukazatelů. Např. ukazatel Golem Finance Index dostupnosti bydlení v ČR je na nejhorších úrovních od počátku počítání indexu.
Graf 1: Index dostupnosti bydlení
Zdroj: Golem Finance
A stejně tak nový Index dostupnosti bytů, který zveřejňuje EMA data a SeznamZprávy.cz, vykazuje významné zhoršení dostupnosti bytů na hypoteční úvěr za poslední rok.
Graf 2: Index dostupnosti bytů
Zdroj: EMA data a SeznamZprávy.cz
Vyhlídky pro zlepšení situace na bytovém trhu jsou přitom chmurné. Tedy, alespoň pro kupující. Situace by se mohla zlepšit snad jedině v případě zhoršení stavu ekonomiky v hlubší recesy s rostoucí nezaměstnaností – a s ní spojeným nárůstem počtu nucených exekucí. To ale také nejsou nijak příznivé vyhlídky.
