Českomoravský realitní fond se věnuje přímému nákupu a prodeji retailových nemovitostí (byty, domy, menší pozemky či zemědělská půda). Mimo to nabízí oddlužování nemovitostí a řešení exekucí a insolvencí. Účastní se také dražebních jednání. A letité zkušenosti v této oblasti ochotně sdílí i s dalšími zájemci – realitními kancelářemi, realitními makléři, tedy realiťáky.
A protože nejlepší začátek je přestat dělat chyby, nejprve se zaměříme na to, co nemá smysl vykupovat:
- Přepálené nemovitosti typu rodinného domu za 25 milionů korun, kterého se majitel už dva roky nemůže zbavit.
- Jakékoli ležáky za cenu, blízkou té, za kterou se je nedaří prodat. Českomoravský realitní fond (ČMRF) pro tento případ využívá software, který u nemovitosti dle zadaných parametrů vcelku spolehlivě zjistí, zda byla nabízena prostřednictvím realitních serverů.
- Nemovitosti, které vyžadují rozsáhlou rekonstrukci v částce nad 500.000 korun. K takovýmto případům je třeba vždy přistupovat individuálně. A je třeba mít na paměti, že realitní kancelář nerovná se developer.
- Podíly na čemkoli, kde jeden z podílníků zarputile odmítá prodat. Žaloba na vypořádání spoluvlastnického podílu opravdu není to, čím by se kupec v pozici vykupujícího měl zabývat.
- Stavební parcely – až na výjimky. Problémem je to, že při prodeji se z celé ceny odečte DPH (při obratu nad 1 milion se totiž společnost automaticky stane plátcem DPH a tato daň pak komplikuje prodej neplátcům daně z přidané hodnoty).
- Pozemky, kde je predikce, že se změní územní plán a udělají se z toho stavební parcely a bude to skvělé.
- Orná půda v nákupu nad 22 korun za metr čtverečný.
- Nemovitosti od „investorů“, kteří je koupili, předělali a teď se snaží prodat.
- Obydlí dlužníků, kteří by tam dál chtěli bydlet a platit nájem. Proč by to dělali, když všude dluží, že?
- Komerční objekty, hotely, penziony, rybníky a podobné hůř prodejné věci.
A co naopak doporučuje ČMRF vykupovat?
Hlavně to, co vás baví. To, o čem víte, že to rychle prodáte. Počítejte se mnou – peníze vás stojí minimálně jedno procento měsíčně. Takže, když koupíte dům za milion korun, kolik je to za měsíc? 10.000 korun. Je proto třeba přemýšlet tak, aby úrok neukousl většinu zisku.
Obecně se dá říct, že nejlepší na překoupení jsou nemovitosti prodejné do 3 milionů korun. Vykoupit můžete (a my to děláme) samozřejmě i dražší nemovitosti, ale osobně se raději zaměřuji na tu první skupinu. Konkrétně to pak jsou byty ve větších městech (myšleno okresní a výše – předělaná 1+kk v Rusínově sice může být krásná, ale kdo by tam chtěl bydlet, že?). Dále rodinné domky, samozřejmě chaty a chalupy. V neposlední řadě levná orná půda s dobrou pachtovní smlouvou, což je v poslední době asi nejdůležitější kritérium pro následné investory.
